Chung cư mini - nhà trọ tiền tỷ?

Ở trọ giá cao?

Manh nha từ năm 2008, đến nay chung cư mini đã thực sự nở rộ ở các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM. Diện tích căn hộ nhỏ, giá thành vừa phải, thủ tục mua nhà đơn giản là những ưu điểm nổi trội của loại nhà ở này. Tuy nhiên, chính vì đơn giản nên nhiều người mua đang lâm vào cảnh “ở trọ” trong chính ngôi nhà mình phải bỏ ra trên dưới 1 tỷ đồng để mua.

Đó là việc dù chủ nhà luôn hứa hẹn sẽ có sổ đỏ, sổ hồng sau vài tháng, thậm chí viết giấy cam kết không có sổ sẽ hoàn lại tiền, nhưng việc được cấp sổ đỏ, sổ hồng đối với chung cư mini cực kỳ khó khăn. Nguyên nhân do chủ đầu tư đã “lách”, bỏ qua nhiều quy định trong quá trình xây nhà.

Chung cư mini Mỹ Đình, Hà Nội. Ảnh: LÃ ANH

Thí dụ, theo quy định của pháp luật, để xây dựng các khu nhà chung cư, chủ đầu tư phải được cấp phép và trong giấy phép phải nêu cụ thể thiết kế, các biện pháp an toàn, chống cháy nổ, an ninh… của tòa nhà. Tuy nhiên, với các khu chung cư mini, đa phần chủ đầu tư đều xin giấy phép xây dựng nhà ở thông thường rồi tự động thay đổi thiết kế ban đầu để xây thành chung cư mini phục vụ mục đích kinh doanh, vừa tránh được những thủ tục cấp phép theo quy định, vừa tránh những khoản thuế, lệ phí.

Vì vậy, sau khi chung cư mini được hoàn tất và bán cho các hộ dân có nhu cầu, việc xin cấp sổ đỏ của các chủ căn hộ chung cư này gặp khó là chuyện không tránh khỏi.

Ngoài ra, một số hộ gia đình hoặc các nhà đầu tư nhỏ lẻ còn cố tình bỏ qua các yếu tố liên quan đến quy hoạch hoặc số tầng được quy định. “Khi xem giấy tờ của ngôi nhà ở Phú Thượng (Tây Hồ), thấy không đăng ký là xây nhà kinh doanh, chúng tôi thắc mắc về việc cấp sổ thì chủ đầu tư bảo sẽ có cách để “lách”.

Đến nhiều nơi khác cũng gặp tình trạng này. Ngoài ra đây lại là công ty đứng ra xây dựng chứ không phải cá nhân nên càng hoang mang. Bởi nếu không có sổ hồng thì không thể sang nhượng, thế chấp, không khác nào bỏ tiền ở trọ”- chị Minh Hà (ngõ 45, Lãn Ông, Hà Nội) cho biết.

Sự lo lắng của chị Hà cũng là bất cập lớn nhất của chung cư mini. Dù đã được pháp luật bảo hộ, việc có được giấy chứng nhận vẫn rất khó khăn. Đa phần giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng chỉ là bản hợp đồng mua bán có xác nhận của chính quyền địa phương. Chủ nhà nắm giữ toàn bộ sổ đỏ khu nhà.

Chưa tính đến việc chủ nhà có thể mang sổ đỏ đi cầm cố, rất khó để các cấp chính quyền xác nhận việc tách hộ cấp sổ đỏ cho từng căn hộ, bởi hầu hết các hộ dân đều xin giấy phép xây nhà để ở hoặc xây dựng tự phát nên không đáp ứng các điều kiện cấp sổ.

Một thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội giữa năm 2011 đã khiến nhiều người giật mình: Qua kiểm tra đột xuất tại 16 xã, phường thuộc 11 quận, huyện, không có chung cư mini nào đáp ứng đầy đủ các quy định để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Theo các chuyên gia, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua nhà, người dân cần mang hồ sơ nhờ các luật sư tư vấn để tránh những rủi ro tiềm ẩn về sau.

Mặt trái của sự ưu ái

Theo Bộ Xây dựng, pháp luật không cấm hộ dân xây dựng chung cư mini tư nhân nhưng phải đảm bảo tính pháp lý cho người mua, cũng như tiêu chuẩn xây dựng. Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định việc xây nhà đơn lẻ ở đô thị chủ hộ sẽ phải thuê nhà thầu thi công xây dựng. Việc xây nhà phải đảm bảo yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, thậm chí có giấy chứng nhận an toàn xây dựng.

Các cá nhân, hộ gia đình có thể yêu cầu cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Nếu muốn bán chủ hộ phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung. Tuy nhiên, những quy định này đều bị chủ đầu tư cố tình “lờ”, do đó quyền lợi của người mua nhà bị ảnh hưởng.

Trên thực tế, chung cư mini là loại hình “sinh sau đẻ muộn”, thậm chí khái niệm này không được quy định trong bất kỳ văn bản pháp luật nào, nhưng đã nhận được sự ưu ái không nhỏ từ các cơ quan chức năng. Sự ưu ái này được thể hiện rõ với việc thông qua cho loại hình nhà ở này mà không tính đến hạ tầng, độ nén dân số, áp lực đô thị, khá “thoáng” trong quản lý cũng như việc mua bán rất dễ dàng khi chỉ cần công chứng mà không phải qua sàn giao dịch BĐS như nhà chung cư.

Nhiều chuyên gia khẳng định cùng với sự trầm lắng trên thị trường BĐS, chung cư mini đang ở vào giai đoạn “thoái trào” khi khách mua ít, giá nhà cũng đã giảm. Nhiều chủ đầu tư còn “bao” trọn gói cho khách tất cả chi phí trong giá nhà, tặng nội thất… nhưng vẫn ế ẩm nặng.

Tuy nhiên, với những rủi ro pháp lý vẫn còn hiển hiện, đã đến lúc cần phải sắp xếp, kiểm soát lại loại hình nhà ở này, thay vì cấp phép rồi thả nổi như hiện nay. Bởi nếu không có biện pháp quản lý chặt chẽ loại hình nhà ở này ngay từ bây giờ sẽ tác động tiêu cực đến quy hoạch đô thị trong tương lai.