Chìa khoá hạ giá nhà

Nguồn cung bật tăng

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, trong quý 3/2025, thị trường nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2024, gấp 2,4 lần quý 3/2024.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, toàn thị trường có hơn 100.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng 22% so với cả năm 2024, trong đó hơn 86.000 sản phẩm là nguồn cung mới, phần còn lại là hàng tồn kho tiếp tục được đưa ra thị trường.

Nguồn cung có xu hướng đa dạng hóa về khu vực, không còn tập trung quá nhiều ở các đô thị lõi mà lan tỏa ra các đô thị vệ tinh và đô thị loại II. Miền Bắc tiếp tục dẫn đầu với 49% nguồn cung mới; miền Nam chiếm 27%; đáng chú ý, miền Trung tăng mạnh 10 điểm phần trăm, chiếm 23% tổng nguồn cung nhờ nhiều dự án đẩy nhanh tiến độ để đón đầu nhu cầu phục hồi.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, toàn thị trường có hơn 100.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng 22% so với cả năm 2024.

Về phía doanh nghiệp phát triển, các “ông lớn” vẫn giữ vai trò dẫn dắt thị trường với 54% nguồn cung mở bán mới, dù tỷ lệ này giảm 18 điểm phần trăm so với quý II. Ngược lại, nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ đang trỗi dậy mạnh mẽ, chiếm gần 46% tổng nguồn cung, đặc biệt sôi động ở khu vực phía Nam.

Vingroup vẫn là doanh nghiệp dẫn đầu về quy mô và số lượng dự án đóng góp vào nguồn cung nhà ở trên toàn quốc trong 9 tháng đầu năm. Đáng chú ý, tập đoàn này cũng đang đẩy mạnh mảng nhà ở xã hội với gần 11.000 căn đang mở bán, góp phần mở rộng nguồn cung thực và đáp ứng nhu cầu ở thật của người dân.

Cơn “nóng” đầu cơ

Trong quý 3/2025, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo với 67,8% tổng nguồn cung, tương đương hơn 23.000 sản phẩm, trong khi phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 32,2%.

Tuy nhiên, tình trạng “lệch pha” giữa cung và cầu vẫn là thách thức lớn. Dù nguồn cung tăng, phần lớn sản phẩm vẫn vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thấp. Tại Hà Nội và TP.HCM, nơi có nhu cầu lớn nhất, 80% nguồn cung mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2, khiến cơ hội sở hữu nhà của người dân ngày càng xa vời.

Cơ cấu giá cho thấy sự dịch chuyển đáng chú ý: tỷ trọng căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2 duy trì ở mức 63%, trong khi phân khúc cao cấp giảm còn 30% (thấp hơn 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024). Ngược lại, căn hộ sang trọng và siêu sang tăng lên 33%, cao hơn 19 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Điều này phản ánh xu hướng “cao cấp hóa” nguồn cung, nhưng cũng đồng thời cho thấy thị trường vẫn thiếu nghiêm trọng nhà ở giá phù hợp. “Giá nhà cao vượt thu nhập đang đẩy một bộ phận lớn người dân ra khỏi giấc mơ an cư”, bà Miền nhận định, đồng thời chỉ ra rằng hơn 80% sản phẩm mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM đều có giá trên 80 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc bình dân gần như “biến mất”.

Tại tọa đàm “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” diễn ra chiều 16/10, chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, đưa ra cảnh báo đáng chú ý: giá bất động sản đang tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập bình quân, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa “giá nhà” và “túi tiền người mua”.

Theo ông Lực, đằng sau đà tăng giá là sự khan hiếm nguồn cung pháp lý, tâm lý sợ trách nhiệm khiến dự án chậm phê duyệt; chi phí đầu vào leo thang; và đặc biệt là tình trạng thổi giá, đầu cơ vẫn phổ biến. “Tỷ lệ đầu cơ cao, khi có tới 80% giao dịch được sang tay trong vòng một năm. Điều đó cho thấy thị trường đang có biểu hiện ‘nóng ảo’,” ông nhấn mạnh.

Về đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba của Bộ Xây dựng, ông Lực cho rằng cần nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh gây “cú phanh gấp” cho thị trường. Tuy nhiên, về dài hạn, việc siết dần tín dụng đầu cơ là điều tất yếu, nếu muốn đưa giá nhà trở lại giá trị thực.

Dư nợ và áp lực thanh toán đáo hạn tăng mạnh

Chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong cũng đưa ra loạt cảnh báo “nóng”. Theo ông, tín dụng và trái phiếu bất động sản đang nóng trở lại, kéo theo nguy cơ rủi ro tài chính, khi dư nợ và áp lực thanh toán đáo hạn tăng mạnh. “Nếu không kiểm soát tốt, các khoản vay mới cộng dồn với nợ cũ sẽ khiến gánh nặng tài chính chồng chất, đe dọa sự ổn định của thị trường,” ông nói.

"Khi cung tăng và hợp lý hơn, thị trường sẽ dần cân bằng trở lại, kéo giá nhà xuống mức phù hợp hơn với đại đa số người dân".

Một điểm đáng lo khác là hiện tượng “hạ giá đồng loạt” có thể xảy ra nếu đến hạn thanh toán, khi nhiều doanh nghiệp buộc phải bán tháo tài sản để xoay dòng tiền. Theo ông Phong, nếu giá vàng và giá bất động sản tiếp tục tăng song hành, nguy cơ cả hai cùng “vỡ” trong tương lai là hoàn toàn có thể xảy ra.

Không chỉ vậy, việc nhiều dự án bị đình trệ do chờ quy hoạch sau sáp nhập, cộng với tâm lý e ngại trách nhiệm của cơ quan thẩm định và sự phát triển mạnh của các kênh đầu tư mới như tài sản số, sàn vàng…, đang khiến dòng vốn đầu tư có dấu hiệu phân tán, rời xa bất động sản truyền thống.

Theo ông Phong, chính sách cũng đang là một “ẩn số” lớn. Việc định giá đất theo giá thị trường nếu không đi kèm cơ chế hỗ trợ phù hợp có thể khiến giá đất tiếp tục leo thang. Trong khi đó, dự kiến áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản sắp tới sẽ tạo thêm áp lực mới, ảnh hưởng đến thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư.

Chìa khóa hạ giá bất động sản

Ở góc nhìn quản lý, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) khẳng định thị trường vẫn đang trên đà phục hồi tích cực. Số lượng dự án được chấp thuận ngày càng nhiều; nhiều dự án từng vướng mắc đã được Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ, qua đó tăng mạnh nguồn cung mới.

Ông Dũng cũng thừa nhận, giá nhà đất cao và cung - cầu lệch pha đang là hai vấn đề lớn nhất hiện nay.

Ông phân tích, giá bất động sản bị chi phối bởi nhiều yếu tố: chi phí đất, xây dựng, hạ tầng, lãi vay và chi phí bán hàng. Trong đó, chi phí vốn là gánh nặng lớn nhất. Thời gian thực hiện dự án càng kéo dài, chi phí vốn càng tăng, và phần đội giá này cuối cùng đều được “đẩy” vào giá bán.

“Giải pháp quan trọng là giảm chi phí đầu vào,” ông Dũng nhấn mạnh. “Muốn vậy, cần cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt và triển khai dự án. Khi chi phí vốn giảm, giá bất động sản mới có thể hạ nhiệt thực chất”.

Bên cạnh đó, điều chỉnh lại cơ cấu cung - cầu là yêu cầu cấp thiết. Thay vì tiếp tục đẩy mạnh phân khúc cao cấp, thị trường cần tập trung phát triển nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội, nơi nhu cầu ở thực là rất lớn. Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế đột phá cho giai đoạn 2026–2030 nhằm tạo thêm nguồn cung bền vững.

Ông Dũng khẳng định: “Khi cung tăng và hợp lý hơn, thị trường sẽ dần cân bằng trở lại, kéo giá nhà xuống mức phù hợp hơn với đại đa số người dân”.