Châu Á có thể là điểm sáng duy nhất của bất động sản thương mại toàn cầu

Trên thị trường tài chính, các nhà phân tích và bình luận đang lo lắng về “cú ngã” tiếp theo sau khi ba ngân hàng cỡ trung bình của Mỹ sụp đổ và một ngân hàng quan trọng tại châu Âu được giải cứu khẩn cấp trong vòng hai tuần. Những sự cố này đang làm xuất hiện các lỗ hỏng trong hệ thống tài chính toàn cầu.

Thị trường bất động sản thương mại chịu áp lực lớn nhất từ cuộc khủng hoảng nói trên. Ngay cả trước đó, thị trường này cũng đang đối mặt với nhiều thách thức, nhất là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao khi lãi suất tăng mạnh. Định giá bất động sản giảm cùng các đợt phong tỏa do đại dịch đã làm suy yếu đáng kể tâm lý của nhà đầu tư.

Một báo cáo do S&P Global công bố vào ngày 17/03 cho biết bất động sản là lĩnh vực được đầu tư nhiều nhất trên thị trường chứng khoán. Chỉ số S&P500 của các quỹ REIT trong lĩnh vực bất động sản văn phòng đã giảm gần 50% trong năm vừa qua, xuống mức thấp nhất kể từ đầu năm 2010.

Đáng lo ngại hơn, các ngân hàng khu vực và cộng đồng tại Mỹ dễ bị tổn thương hơn đang nắm giữ gần một phần ba các khoản thế chấp bất động sản thương mại và sở hữu 20% tổng tài sản của toàn ngành, so với mức 13% và 4% tại 25 công ty cho vay lớn nhất nước này.

Mối rủi ro này là một “vòng lặp tiêu cực”, trong đó các điều kiện cho vay chặt chẽ hơn kéo theo việc khó vay vốn và nợ xấu, dẫn đến làn sóng vỡ nợ của nhà đầu tư và khiến giá bất động sản giảm mạnh hơn.

Mọi chuyện có vẻ bi quan nếu coi Mỹ là trung tâm của thị trường bất động sản thương mại thế giới. Tuy nhiên, tại châu Á, thị trường văn phòng là lĩnh vực đang được các nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay lại có khả năng phục hồi tốt hơn nhiều. Điều này chủ yếu là do tỷ lệ lấp đầy cao hơn nhiều so với Mỹ.

Sự khác biệt trong cách sắp xếp và sở thích làm việc, các công ty tại châu Á thích nhân viên quay lại văn phòng hơn và bản thân nhân viên gắn bó hơn với môi trường văn phòng, đã giúp tỷ lệ lấp đầy trung bình trên toàn khu vực chỉ thấp hơn 10-15% so với trước đại dịch, theo số liệu của CBRE. Ngược lại, tại Mỹ, công suất thuê trung bình vào giữa tháng 3 năm nay tại 10 thành phố hàng đầu chỉ ở mức dưới 50%, theo báo cáo của Kastle.

Ngay cả ở Úc và Hàn Quốc, nơi chi phí đi vay tăng mạnh, giá thuê văn phòng hạng A tại các khu thương mại trung tâm của Seoul và Sydney dự kiến sẽ tăng khoảng 5% trong năm nay, theo CBRE. Đáng chú ý, văn phòng vẫn là tài sản được giao dịch tích cực nhất trong lĩnh vực bất động sản thương mại của châu Á trong thời kỳ đại dịch.

Sam Harvey-Jones, Giám đốc điều hành khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Colliers, cho biết: “Các văn phòng ở châu Á không gặp thách thức giống như ở các thị trường phương Tây”.

Tất nhiên là toàn bộ ngành bất động sản thương mại của châu Á cũng đang phải đối phó với hậu quả do lạm phát gia tăng, lãi suất tăng mạnh và hoạt động kinh tế chậm lại. Theo JLL, khối lượng giao dịch trên toàn khu vực đã giảm 27% so với năm ngoái, trong khi chỉ số S&P của các quỹ REIT tại châu Á - Thái Bình Dương đã giảm hơn 20% trong năm 2022.

Tuy nhiên, các nguyên tắc cơ bản làm nền tảng cho thị trường này đang trở nên mạnh mẽ hơn, được hỗ trợ bởi các xu hướng dài hạn và bền vững như sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, chuyển dịch chuỗi giá trị trong sản xuất, đầu tư vào công nghệ và đổi mới, cũng như hiện đại hóa cơ sở hạ tầng.

Dữ liệu do CBRE công bố vào tháng 1 vừa qua cho thấy 71% nhà bán lẻ được khảo sát có kế hoạch mở rộng mạng lưới cửa hàng vật lý của họ trong năm nay, và các trung tâm mua sắm ở trung tâm thành phố là địa điểm mà họ ưa thích. Ngược lại, những trung tâm thương mại ở vị trí đắc địa lại là tài sản bị ảnh hưởng nặng nề nhất ở Mỹ ngay cả trước khi đại dịch bùng phát do nguồn cung dư thừa và khách hàng chuyển sang mua sắm trực tuyến.

Matthew Bouw, Giám đốc điều hành khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Cushman & Wakefield, cho biết: “Các điều kiện thuận lợi về cơ chế, nhân khẩu học và kinh tế trên khắp châu Á đã hỗ trợ tăng trưởng của thị trường này”, bao gồm cả việc Trung Quốc đột ngột mở cửa trở lại.

Thêm vào đó, bối cảnh địa chính trị đang thay đổi, trong đó các công ty đang tìm cách đa dạng hóa chuỗi cung ứng và thoát khỏi sự phụ thuộc vào Trung Quốc, là dấu hiệu tốt cho phần còn lại của châu Á. Nơi được hưởng lợi nhiều nhất có thể là Ấn Độ, nơi mà Morgan Stanley tin rằng sẽ trở thành “công xưởng của thế giới”.

Tuy nhiên, châu Á có nguy cơ trở thành nạn nhân của chính thành công mà mình tạo ra. Sự tăng giá vốn mạnh trong vài năm qua, đặc biệt là trong lĩnh vực hậu cần, đã làm giảm lợi suất cho thuê. Lãi suất tăng tăng đã khiến lợi suất ở các thị trường chính - ngoại trừ Nhật Bản - thấp hơn chi phí đi vay, dẫn đến các khoản thua lỗ về mặt giá trị tài sản.

Vấn đề là quá trình tái định giá bất động sản tại châu Á không đủ nhanh. Sự bất đồng giữa các chủ nhà đang chờ lãi suất giảm và những người mua muốn tìm kiếm mức chiết khấu cao đang ngăn cản thị trường được điều chỉnh đầy đủ.

Áp lực tái định giá diễn ra mạnh mẽ nhất ở Úc và Hàn Quốc, nơi lãi suất tăng mạnh nhất. Các bất động sản dễ bị tổn thương nhất là những tài sản chất lượng thấp hơn ở các vị trí ngoài vùng lõi.

“Thị trường [châu Á] định giá lại càng sớm thì càng tốt”, Henry Chin, trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á - Thái Bình Dương của CBRE cho biết. Nếu không có sự tái định giá phù hợp, thì các bất động sản châu Á có vẻ đắt đỏ với người mua.

Tuy nhiên, việc tái định giá bất động sản thương mại một cách đúng đắn là vấn đề mang tính toàn cầu. Thị trường văn phòng tại Mỹ là nơi cho thấy điều này rõ ràng nhất. Theo JLL, lượng vốn huy động của các nhóm bất động sản tư nhân tập trung vào thị trường châu Á trong năm ngoái ngang bằng với năm 2021, so với mức giảm mạnh của các quỹ tập trung vào thị trường Mỹ và châu Âu.

Do vậy, khi những lo ngại về bất động sản thương mại gia tăng trên toàn cầu, châu Á có thể là điểm sáng ngoại lệ.