Cảnh giác với chiêu “cắt lỗ” hậu sốt đất

Sốt đất đã hạ nhiệt, nhưng giá đất vẫn không có dấu hiệu giảm, hoặc giảm rất ít. Ảnh minh hoạ

Thà ôm đất chứ không “cắt lỗ”

Cuộc đua đất cát đã tạm lắng xuống, nhiều nhà đầu tư đang ôm đất chờ thời. Ngoại trừ những người “lướt sóng” trước áp lực lãi vay phải chấp nhận bán ngang vốn, những nhà đầu tư dài hạn và có tiềm lực lại lựa chọn giữ đất như một món tài sản sinh lời cao với niềm tin “người đẻ chứ đất không đẻ”. Tất nhiên, để củng cố niềm tin này thì mảnh đất mà họ sở hữu phải là lô đất có tiềm năng, vị trí thuận lợi và giá trị sử dụng trong thực tế phải cao.

Đơn cử như anh Lê Văn Hải ở Quảng Bình. Cuối năm 2021, anh vào Quảng Trị và đầu tư tại khu đô thị Nam Đông Hà một lô đất có diện tích 8x25 với giá 2,5 tỉ đồng. Đến thời điểm này, khi bất động sản tại khu vực Quảng Trị không còn nhiều giao dịch, thậm chí đìu hiu, nhà đầu tư này vẫn quyết tâm “nuôi” đất chứ không bán lỗ.

Anh Hải cho rằng việc bán cắt lỗ thực chất chỉ diễn ra với những ai tham gia lướt sóng kiếm lời, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nhưng không nghiên cứu kỹ thị trường và đánh giá tiềm năng của bất động sản.

“Bản thân tôi, trước những quyết định đầu tư đều nghiên cứu và lựa chọn rất kỹ. Tôi không lao vào cơn sốt. Tôi đầu tư vì đó là những lô đất đẹp. Chính vì thế, tôi không có ý định bán cắt lỗ thu hồi vốn”, anh Hải cho biết.

Trên thực tế, trường hợp của anh Hải không phải là cá biệt. Bởi lẽ, đối với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, thị trường bất động sản có thể lên xuống thất thường, nhưng nếu đất đai hay nhà ở có giá trị sử dụng tương đương với số vốn đã bỏ ra thì việc bán cắt lỗ là việc chẳng mấy ai làm. Bởi đó đều là những tài sản có giá trị bền vững.

Khi “cắt lỗ” trở thành chiêu trò

Thông thường, sau các "cơn sốt" đất, hoặc khi thị trường có dấu hiệu giảm tốc, thì giới đầu tư, đặc biệt là người mua thực sự có nhu cầu nhà ở thường có xu hướng chờ “bắt đáy” từ trào lưu “cắt lỗ” trên thị trường. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, dù trào lưu cắt lỗ vẫn diễn ra, nhưng đó thường chỉ là chiêu trò của người bán. Thực tế cho thấy, dù mang danh “cắt lỗ” nhưng giá bán ra vẫn neo ở mức rất cao.

“Nếu đã xuống tiền và ra sổ, không ai dại gì bán lỗ, ít nhất phải hòa vốn”, chị Phạm Thanh Ngà, nhà đầu tư tại tỉnh Yên Bái, khẳng định.

Xu hướng cắt lỗ được cho là chỉ xuất hiện cục bộ, không phải là làn sóng bán tháo.

Chị Ngà cho rằng việc cắt lỗ thực chất chỉ là một phương thức để thu hút, đánh vào tâm lý của khách hàng. Với bản thân chị, khi bỏ tiền ra mua 2 căn chung cư tại Hà Nội, trước hết để đầu tư. Khi thị trường có dấu hiệu chững lại, chị cũng cho rao bán một căn gọi là “cắt lỗ” nhưng trên thực tế, giá bán ra là giá chị đã có một phần tiền lãi trong đó, dù không phải là con số mong muốn ban đầu, nhưng môi giới vẫn phải đảm bảo nguyên tắc “có lời” cho chị.

Câu chuyện của chị Ngà cũng đã lý giải lý do tại sao trào lưu “cắt lỗ” đang phủ sóng lớn như vậy nhưng những người có thu nhập thấp, thậm chí ở mức trung bình vẫn khó có thể mua cho mình một căn nhà hay một lô đất phù hợp.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho rằng hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.

“Trong lúc này, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Nếu người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì nên mua ngay. Cơ hội lúc này dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn”, ông Quang nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VaRS), cho rằng với những dự án mà khả năng chi trả của người mua không đạt như kỳ vọng thì nhà đầu tư buộc phải chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn. Còn những dự án đang có tiềm năng, vị trí đẹp, hạ tầng tiện ích hoàn chỉnh thì nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững chắc sẽ tiếp tục “giữ giá”.

Cũng theo lãnh đạo VaRS, sau thời gian bất động sản có dấu hiệu tăng nóng, Ngân hàng Nhà nước có động thái kiểm soát tín dụng để hạn chế đầu cơ. Đối với những nhà đầu tư có vốn thực hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính thấp, họ vẫn ôm hàng chờ thời. Còn những người sử dụng đòn bẩy cao, phải trả ngay hoặc không có nguồn thu để trả lãi thì bắt buộc phải xả hàng, cắt lỗ.

Dự báo về xu hướng này thời gian tới, vị này cho rằng sẽ còn nhiều nhà đầu tư không thể "gồng" lỗ phải "nhả" hàng. Đây là cơ hội thanh lọc, đưa thị trường về trạng thái cân bằng. “Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế hiện nay, lạm phát còn cao nên việc bắt đáy vẫn còn hơi sớm. Do vậy, các nhà đầu tư cần theo dõi thị trường thêm một thời gian nữa để xuống tiền thì cơ hội sẽ tốt hơn”, ông Thanh đưa ra lời khuyên.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, cho rằng câu chuyện gồng lãi với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều phụ thuộc vào nguồn thu, bài toán tài chính và thời hạn đầu tư của mỗi người. Xu hướng cắt lỗ có thể lan rộng hay không thì hiện tại khó đưa ra dự báo chính xác, nhưng sẽ xảy ra với những người sử dụng đòn bẩy từ 70-80% trở lên mà không có nguồn thu để gồng lãi tiếp.