Bán “cắt lỗ” nhưng vẫn mừng

Thanh khoản bất động sản tụt giảm khi dòng vốn ngân hàng đang thắt lại

Bán lỗ để thoát “ách” ngân hàng

Năm 2019, nghe theo lời tư vấn của bạn bè, anh Hải (ngụ TP. Thủ Đức) quyết định mua một căn hộ với mục đích đầu tư tại dự án khá đình đám khu vực quận 9 cũ.

Trước đó, anh Hải chưa từng đầu tư bất động sản và cũng không am hiểu nhiều về thị trường.

Lý do khiến anh quyết định chọn dự án trên là bởi nó được quảng cáo rất rầm rộ, phát triển bởi nhà đầu tư lớn và kì vọng sinh lời cao.

Đặc biệt, khi mua dự án này khách hàng chỉ cần đóng trước 30% giá trị căn hộ, phần còn lại sẽ được ngân hàng cho vay. Ngoài ra, khách hàng còn được ân hạn nợ gốc, lãi trong vòng 15 tháng.

Với số tiền nhàn rỗi khoảng 600 triệu đồng lúc đó, anh Hải quyết định vay phần lớn giá trị để mua căn hộ 1 phòng với giá hơn 2 tỉ đồng tại dự án này.

Thời gian đầu, do không phải trả nợ ngân hàng nên anh Hải khá thoải mái. Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi, anh bắt đầu cảm nhận áp lực từ ngân hàng với số tiền phải trả 17 triệu đồng mỗi tháng.

Cùng thời điểm đó, dự án cũng bàn giao căn hộ. Do không có nhu cầu ở nên anh tìm người cho thuê.

Dù giá thuê chỉ khoảng 5 triệu đồng mỗi tháng nhưng rất chật vật để tìm khách thuê bởi vị trí dự án quá xa trung tâm thành phố, giao thông kết nối không thuận tiện.

Sau nhiều tháng gồng trả nợ ngân hàng và không thấy tương lai anh Hải quyết định rao bán lại căn hộ với giá gần như bằng lúc mua, chấp nhận lỗ tiền ngân hàng.

Tuy nhiên, rất khó tìm được khách mua trong lúc thị trường đang khó khăn về tín dụng, rớt thanh khoản.

Mặt khác, căn hộ của anh Hải có vị trí quá xa trung tâm, đường giao thông kết nối chưa thuận tiện và số lượng căn hộ quá lớn nên rất kén chọn khách hàng.

Mới đây, anh Hải may mắn bán được căn hộ này cho một người thân có nhu cầu mua để dành và thanh toán tiền mặt không vay ngân hàng.

Dù phải bán lỗ nhưng anh Hải cho biết thấy mừng bởi hiện có rất nhiều người dù muốn bán nhưng không tìm được người mua. Bên cạnh thoát được “gọng kìm” ngân hàng, anh Hải cũng tự rút ra cho mình nhiều bài học.

Theo anh Hải, với những người lần đầu hoặc chưa có kinh nghiệm đầu tư bất động sản rất dễ bị lôi cuốn bởi các chương trình quảng cáo hoành tráng, chính sách ưu đãi hấp dẫn, kì vọng lợi nhuận cao.

Tuy nhiên, sau khi kí xong hợp đồng thì mọi chuyện hoàn toàn khác và khách hàng là người gánh mọi hậu quả.

Việc lựa chọn sản phẩm đầu tư cũng rất quan trọng. Chỉ nên chọn dự án có thể đáp ứng nhu cầu ở thật, hoặc có thể khai thác cho thuê ngay. Muốn vậy thì vị trí dự án phải không quá xa trung tâm, giao thông thuận tiện.

“Tránh nghe chủ đầu tư, môi giới vẽ vời viễn cảnh tương lai này nọ vì so với thực tế nó vẫn là một khoảng cách xa vời”, anh Hải nói.

“Tay mơ” lộ diện?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp khó khăn về siết tín dụng, tụt giảm thanh khoản, lệch pha cung cầu… nhiều nhà đầu tư đang thật sự đuối sức.

Dạo quanh nhiều trang mạng mua bán bất động sản, những tin rao có nội dung áp lực ngân hàng cần bán gấp xuất hiện ngày mỗi nhiều. Sản phẩm được rao bán nhiều nhất là đất nền, nhà phố khu vực vùng ven.

Thu Thanh, một môi giới bất động sản ở TP. Thủ Đức than thở, nhiều khách hàng đang nhờ cô rao báo lại nhà phố, đất nền với mức giảm từ 100 – 200 triệu đồng so với trước đó nhưng không tìm được khách mua.

Nữ môi giới này cho biết, thời điểm này nhiều nhà đầu tư đang phải cơ cấu lại danh mục. Những người sử dụng vốn vay nhiều áp lực phải bán ra. Trong khi đó, những người không phụ thuộc vốn vay lại có tâm lý chờ đợi vì khó đoán định diễn biến tiếp theo của thị trường.

Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá lớn đang gặp áp lực

Một nhà đầu tư ví von, thị trường bất động sản lúc bình thường cũng giống như biển lúc phẳng lặng, có rất nhiều người bơi. Thế nhưng, chỉ khi thủy triều rút thì mới lộ diện ai bơi mặc quần và ai bơi mà không mặc quần.

Những người “không mặc quần” khi bơi là những nhà đầu tư chủ yếu bằng vốn vay, thậm chí tay không bắt giặc sẽ lộ diện ngay lập tức khi thị trường khó khăn, dòng tiền siết chặt.

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, câu chuyện gồng lãi với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều phụ thuộc vào nguồn thu, bài toán tài chính và thời hạn đầu tư của mỗi người. Nhà đầu cơ lướt sóng khi dùng đòn bẩy tài chính nhiều sẽ chịu rủi ro nhiều nhất.

Xu hướng cắt lỗ có thể lan rộng hay không thì hiện tại khó đưa ra dự báo chính xác. Nhưng sẽ xảy ra với những người sử dụng đòn bẩy từ 70-80% trở lên mà không có nguồn thu để gồng lãi tiếp.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, trong bối cảnh nền kinh tế 2022 rất khó đoán định thì tiêu chuẩn hàng đầu khi mang tiền đi đầu tư thời gian này là phải đảm bảo không mất vốn, mua bất cứ tài sản nào cũng phải nghĩ đến khả năng bán được (tức thu hồi vốn nhanh), sau đó mới xét đến mục tiêu lợi nhuận.