Cẩn thận kẻo dính “bẫy” đất nền

Thổi giá bất chấp

Đầu năm 2019, thị trường đất nền bốn khu vực Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì (Hà Nội) rơi vào cơn sốt trước thông tin những huyện này sẽ lên quận vào năm 2020. Giá đất theo đó được giới “cò đất”, môi giới thổi lên cao ngất ngưởng.

Khảo sát của CafeLand thời điểm đó ghi nhận, đất nhiều khu vực xã Vĩnh Ngọc, nơi tiếp giáp với cầu Nhật Tân, trục đường Võ Nguyên Giáp – Nội Bài được chào bán với giá tới 200 triệu đồng/m2.

Môi giới khu vực này cho biết, cách đây một năm, đất tại vị trí này có giá khoảng 100 triệu đồng/m2. Với mức giá hiện tại, sau vài năm có thể tăng trên dưới 300 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khảo sát một số chuyên trang bất động sản, nhiều miếng đất xung quanh xã Vĩnh Ngọc được rao bán với giá 45 - 55 triệu đồng/m2, song giao dịch cũng không nhiều.

Đất ở khu vực thị trấn Đông Anh có giá từ 100 – 200 triệu đồng/m2, đất ở mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp (huyện Đông Anh) cũng được rao bán với giá 180 - 200 triệu đồng/m2, cao bằng giá đất mặt tiền ở phố lớn các quận nội thành.

Thị trường đất nền thời gian qua liên tục xảy ra những cơn sốt đất.

Ở một số xã như Tiên Dương, Hải Bối, giá đất dao động từ 16 – 24 triệu đồng/m2 tùy khu vực. Đất tại các trục đường chính ở xã có giá từ 30 triệu đồng/m2, có nơi 50 triệu đồng/m2.

Tại huyện Hoài Đức, đất ở thị trấn Trạm Trôi mặt đường QL 32 được rao bán ở mức 120 - 130 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với mức 70 - 80 triệu đồng/m2 vào giữa năm 2018.

Ở một số khu đô thị vắng bóng người, sau khi có thông tin lên quận, giá đất nền cũng được thổi từ mức 18 - 20 triệu đồng/m2 trong năm 2018 lên 37 - 38 triệu đồng/m2.

Đất trong ngõ ô tô vào được tại các xã An Khánh, An Thượng, Vân Canh, Song Phương, Vân Côn cũng dao động từ 16-31 triệu đồng/m2, chỉ nhích nhẹ 2 - 3 triệu đồng/m2 so với trước.

Làn sóng thổi giá đất nền cũng lan toả ở nhiều tỉnh thành trên cả nước, điển hình như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Quảng Nam, TP.HCM, Phú Quốc, Khánh Hoà…

Đặc biệt, vào giữa 2018, trước thông tin lên đặc khu, giá đất Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hoà), Phú Quốc tăng chóng mặt. Các nhà đầu tư ùn ùn kéo tới cùng với sự thao túng của đội quân môi giới làm cho thị trường nhà đất diễn biến phức tạp.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cũng cho thấy, do chịu sức nóng từ thông tin lên đặc khu, đất nền tại các dự án của Vân Đồn dao động từ 20-50 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với trước Tết Nguyên đán năm 2018. Ngoài ra, nơi này còn có hiện tượng đầu cơ, môi giới bất động sản không chuyên đẩy giá ảo với mức tăng khoảng 5-6 lần giá trị so với hai năm trước.

Tại Phú Quốc, giá đất liên tục tăng nhanh tới 10-20 lần chỉ trong thời gian ngắn. Có lô đất giá 800 triệu đồng, nhưng chỉ sau ba năm đã lên tới 18 tỉ đồng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết dư luận thời gian qua được phen sốt sắng với thông tin sốt đất tại các huyện vùng ven thủ đô, các khu vực được quy hoạch lên đặc khu nhưng lượng giao dịch thực tế tại những khu vực này đều không cao. Đơn cử như Vân Đồn, trong quý 1/2019 chỉ có khoảng 165 giao dịch.

Phỏng vấn một số sàn giao dịch bất động sản tại Vân Đồn được biết, hiện giá đất nền tại đây đã đạt mức tăng phổ biến 10 - 15%, riêng những lô đất có vị trí đẹp, mặt tiền trục đường chính, có thể kinh doanh được, mức tăng có thể đạt 20%. Tuy nhiên, mức tăng này thấp hơn nhiều so với thời điểm sốt nóng hồi đầu năm 2018.

Cẩn thận sập bẫy

Anh N.V.M, một môi giới sành sỏi tại Hà Nội, tiết lộ để tạo niềm tin cho các khách hàng đến sau, các cò đất không chuyên không ngại mua đất nền giá rẻ, hoặc phân lô trên đất nông nghiệp rồi sau đó dùng các thông tin quy hoạch để đẩy giá hòng lôi kéo khách hàng.

Thậm chí, nếu chưa có thông tin quy hoạch, nhóm cò đất này hoặc ở cấp độ “có tổ chức” hơn, còn có thể tạo quy hoạch giả, vẽ dự án “ma” với các chiêu cam kết về khoản bồi thường, cam kết có sổ đỏ trong thời hạn 12 tháng để thu tiền của khách hàng, nếu không có sổ đỏ sẽ trả cả gốc và lãi suất theo lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng.

Cò đất dùng chiêu mua đất nền giá rẻ hoặc phân lô đất nông nghiệp rồi thổi giá để lôi khéo khách hàng.

Tuy nhiên, dù khách hàng có được trả lại tiền thì trong trường hợp này, doanh nghiệp đó cũng đã lợi dụng được vốn của nhà đầu tư với lãi suất thấp để sử dụng vào những mục đích khác.

Tại một hội thảo chủ đề “Tiêu điểm bất động sản quý I, xu hướng và cơ hội đầu tư quý 2/2019” mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng việc xảy ra “sốt đất” ở các địa phương như Hà Nội, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Quảng Nam, TP HCM thời gian qua có nguyên nhân từ nhiều phía, trong đó việc nhiễu loạn thông tin về quy hoạch, chính sách khiến thị trường này có phần phức tạp.

Theo vị này, thông tin ở các khu vực có khả năng sốt đất thường chưa được kiểm chứng, chưa rõ ràng. Một số thông tin như sáp nhập huyện, thông tin huyện lên quận, sáp nhập môt số đơn vị hành chính vào thành phố nào đó, nếu không được công khai minh bạch sẽ rất dễ tạo ra sốt đất.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội, phân tích việc một số khu vực xảy ra sốt đất nền do nhà đầu tư, cò mồi tác động rất nhiều. Họ tìm cách đẩy thị trường và trục lợi trong thời gian ngắn.

“Hạ tầng du lịch, giao thông chưa hoàn thiện, dân còn nghèo… thì không thể sốt đất được, chắc chắn là ảo. Thời điểm này, không có sản phẩm bất động sản nào có thể đầu tư lướt sóng”, ông Hiển khẳng định.

Theo ông Hiển, đất nền đương nhiên là một sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai, nên mới có chuyện một nhà đầu tư mua một mảnh đất nhưng có thể đến 20 năm sau họ mới quay lại xây dựng cho con cái.

“Chuyện đầu tư ngắn hạn lướt sóng thu lợi là câu chuyện xảy ra từ 10-15 năm trước. Đó là giai đoạn đầu tiên của bất động sản. Nhưng ngày nay, thị trường bất động sản phát triển nhanh và hầu như đều có khung giá chuẩn. Giá chỉ có thể đẩy lên rất cao khi nguồn cung quá khan hiếm hoặc lượng cầu quá cao”, ông Hiển nói.

Đưa ra lời khuyên với các nhà đầu tư, ông Hiển cho rằng nên có sự tìm hiểu kỹ. Giá trên mạng chỉ là giá chào bán, giá giao dịch thực tế bao nhiêu là điều cần phải biết.

“Nếu tôi là người đầu tư, tôi phải gặp 10 ông chủ nhà, xem giao dịch gần nhất là bao nhiêu. Có nhiều người chào giá 50 triệu nhưng giao dịch thực tế chỉ 35 triệu. Mọi người nên dành thời gian đi khảo sát thị trường”, ông Hiển khuyên.

Theo ông, nhà đầu tư trước khi xuống tiền thương phải mất hai tuần, gặp vài môi giới, xác định giá khu đó đúng hay không, tránh việc đầu tư sai lệch. “Bất động sản không phải là kênh đầu tư ngắn hạn nên chớ đầu tư theo tâm lý bầy đàn”, ông Hiển chia sẻ.