Rủi ro tiềm ẩn từ lãi suất tăng và giá nhà cao

Ngân hàng Thanh toán Quốc tế, tổ chức được coi là ngân hàng trung ương của các ngân hàng trung ương, cảnh báo rằng lãi suất tăng khiến gánh nặng nợ nần lên cao còn giá nhà thì sẽ giảm xuống. Một số chuyên gia cho rằng nợ nhà ở đang báo hiệu “thời điểm Minsky”, khi nền kinh tế rơi vào trạng thái suy thoái do các khoản nợ xấu như bất động sản vượt quá tầm kiểm soát.

Nhiều cuộc tranh luận đã diễn ra để giải thích nguyên nhân thị trường nhà ở bùng nổ lâu dài tại các nền kinh tế phát triển. Lãi suất thấp khiến chi phí lãi vay rẻ là một yếu tố quan trọng. Các chính phủ đã phải duy trì lãi suất thấp kỷ lục để khôi phục nền kinh tế và thúc đẩy tiền lương sau đại dịch. Hệ quả là, nhu cầu về nhà ở lên cao trong khi nguồn cung nhà ở cạn kiệt, nhất là tại các thành phố, đẩy giá nhà tăng vọt.

Trên thực tế, các chính phủ đã có kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008 và đã không bỏ qua rủi ro từ hoạt động tín dụng bất động sản. Họ đã đưa ra các yêu cầu về huy động vốn và chỉ tiêu tín dụng khắt khe hơn với các ngân hàng để hạn chế chủ đầu tư và người mua sử dụng đòn bẩy quá nhiều.

Tuy nhiên, không nên quá lạc quan trước các diễn biến của thị trường trong bối cảnh có nhiều bất ổn. Nhiều người vay thế chấp mua nhà khi thị trường bùng nổ sẽ lâm vào cảnh nợ nần. Dù số lượng khoản vay có sử dụng đòn bẩy tài chính cao không chiếm tỷ trọng lớn trong tín dụng của ngân hàng, nhưng chúng sẽ trở nên tồi tệ hơn do lãi suất cao, giá năng lượng tăng và áp lực lạm phát.

Ngay cả khi hệ thống tài chính không rơi vào tình trạng hỗn loạn, giá nhà sẽ không giảm nếu thiếu động thái phù hợp từ cơ quan quản lý. Các nhà kinh tế cho rằng mức độ chi tiêu của các hộ gia đình có liên quan đến giá trị tài sản và thu nhập. Nếu giá nhà giảm, mức độ và khả năng chi tiêu sẽ giảm. Giá nhà tăng thì việc trả nợ tăng lên, khiến ngân sách gia đình dành cho các loại hàng hóa và dịch vụ khác sẽ ít đi, gây thiệt hại cho nền kinh tế vĩ mô. Bong bóng nhà đất cũng thúc đẩy nguy cơ vỡ nợ và vay thế chấp.

Có nhiều kịch bản ít nguy hại hơn với thị trường nhà ở và nền kinh tế. Ví dụ nếu lạm phát được kiểm soát, việc tăng lãi suất dài hạn sẽ được giảm bớt. Nhiều hộ gia đình có thể vượt qua tình huống này bằng cách sử dụng khoản tiền tiết kiệm mà họ tích lũy được trong đại dịch để trả tiền mua nhà. Giá nhà có thể không giảm nhiều như lo ngại, hoặc thậm chí không giảm.

Điều đó không có nghĩa là rủi ro từ thị trường nhà ở hiện nay không có thật. Việc các chính phủ sử dụng “tiền rẻ” để hỗ trợ tăng trưởng và ngăn chặn khủng hoảng kinh tế trong thời điểm này là lựa chọn dễ hiểu. Khi việc thắt chặt tiền tệ bắt đầu trở lại, các ngân hàng trung ương và chính phủ cần phải chắc rằng khoản nợ nhà ở tích tụ trong kỷ nguyên trước không đè nặng lên triển vọng của kỷ nguyên tiếp theo.