Cải tạo nhà chung cư, tập thể cũ nhà đầu tư “xí phần” ... chờ chính sách?

Theo thống kê, trên địa bàn TP Hà Nội hiện có hơn 1.500 chung cư cũ xây dựng trong giai đoạn 1960 – 1980 thế kỷ trước. Đa số các chung cư này đã quá tuổi, xuống cấp, xập xệ… đứng trước nguy cơ mất an toàn cao tập trung chủ yếu tại các quận Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Đống Đa... Đây cũng là những khu nhà cấp bách phải thực hiện cải tạo, sửa chữa cho người dân sinh sống an toàn nhưng do những vướng mắc, chủ trương này gần như vẫn dậm chân tại chỗ.

Phần lớn các khu tập thể ở Hà Nội đã quá tuổi sử dụng và đang xuống cấp nguy hiểm

Ông Nguyễn Đức Chung, Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho biết: “Kế hoạch cải tạo lại chung cư cũ được khởi động từ năm 1996 và đến năm 1999 được tiến hành. Cho đến nay Thành phố mới xây dựng và cải tạo được 14/1579 tòa nhà. Để cải tạo lại chung cư cũ chúng ta phải đảm bảo được lợi ích hài hòa giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước; đảm bảo tiêu chuẩn quy hoạch; và cần phải có nguồn lực”.

Hiện nay, hàng loạt nhà đầu tư bất động sản lớn quan tâm các dự án cải tạo chung cư cũ Hà Nội đang nằm chờ chính sách có lợi cho doanh nghiệp. Cụ thể, dự án Khu tập thể Kim Liên với 42 nhà cao từ 2-6 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Bắc với 61 nhà cao 5 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Nam với 8 nhà cao từ 3-5 tầng.

Dự án cải tạo khu tập thể Kim Giang, với số lượng 68 nhà cao 2-5 tầng; Dự án hai khu thuộc tập thể Bách Khoa với 29 nhà cao 2-5 tầng và tập thể Đại học Thủy lợi với 12 nhà cao từ 2-5 tầng; Dự án khu tập thể Khương Thượng với diện tích 14,8ha, 30 nhà chung cư cao từ 2-5 tầng.

Khu tập thể Ngọc Khánh có 58 nhà cao tầng từ 2-5 tầng; khu tập thể Giảng Võ có 22 nhà cao từ 3-5 tầng; khu tập thể Đường Sắt với 9 nhà cao từ 2-5 tầng; khu tập thể 60 Thổ Quan với 6 nhà cao từ 2-5 tầng; khu tập thể xí nghiệp xây lắp H24 với 10 nhà cao từ 2-5 tầng… Dự án tên cải tạo khu tập thể Tân Mai với diện tích 20ha, 88 nhà cao từ 2-5 tầng.

Nhà tập thể C5 Quỳnh Mai trong tình trạng xuống cấp nguy hiểm.

Theo ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch- Kiến trúc Hà Nội, thực hiện công tác lập quy hoạch chi tiết các khu chung cư cũ, đồng thời giải quyết khó khăn bất cấp trong trình tự chuẩn bị đầu tư theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, UBND Thành phố đề xuất Thường trực Thành ủy chỉ đạo theo hướng triển khai lập quy hoạch tổng thể cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ; trên cơ sở đó lập danh mục các khu chung cư cũ đưa công bố kêu gọi các nhà đầu tư tham gia nghiên cứu ý tưởng lập quy hoạch tại Hội nghị xúc tiến đầu tư và phát triển Thành phố.

Theo đó, Thành phố đã giao 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai lập nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 28 khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, đồng thời có giao bổ sung 2 khu chung cư cũ, nâng tổng số lên 30 khu; giao các Sở, ngành, UBND các quận phối hợp với các nhà đầu tư để cung cấp số liệu về hiện trạng đất đai, dân số, chỉ giới, ranh giới nghiên cứu… làm cơ sở để nhà đầu tư được giao nghiên cứu lập quy hoạch.

Tình trạng các hộ dân tự ý phá dỡ cơi nới xây chuồng cọp cũng là nguyên nhân hỏng kết cấu nhà.

Về phía các nhà đầu tư đã mời, thuê các đơn vị tư vấn trong và ngoài nước nghiên cứu lập quy hoạch. Trên cơ sở đó Thành phố đã chỉ đạo các bước, lộ trình thực hiện công tác cải tạo xây dựng lại chung cư cũ. Đồng thời, Thành phố yêu cầu các nhà đầu tư chủ động phối hợp chặt chẽ với UBND các quận, phường có liên quan tổ chức khảo sát, điều tra xã hội bổ sung làm cơ sở đề xuất ý tưởng quy hoạch theo 2 phương án. Theo đó, Phương án 1: theo đúng tầng cao và chỉ tiêu dân số theo quy hoạch, quy chế cao tầng được duyệt. Phương án 2: điều chỉnh chiều cao, chỉ tiêu để đảm bảo cân đối tài chính dự án.

Đến nay đã có 5 khu đã và đang lập đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, đang được Sở Quy hoạch-Kiến trúc thẩm định để trình Thành phố phê duyệt. 17 đồ án đã được báo cáo tập thể lãnh đạo UBND thành phố về ý tưởng quy hoạch...

Kết quả nghiên cứu quy hoạch cho thấy các nhà đầu tư đã nghiên cứu nghiêm túc, tâm huyết và có trách nhiệm. Từ các khu chung cư cũ, xuống cấp, thiếu hụt nghiêm trọng về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, các nhà đầu tư đã đề xuất ý tưởng quy hoạch xây dựng được các mô hình khu đô thị mới hiện đại, đồng bộ các tiện ích phục vụ dân cư.

Theo Sở QH-KT, việc lập quy hoạch 28 chung cư cũ này được Thành phố giao thí điểm trong khu vực nội đô và một phần của quận Hà Đông nhưng trên thực tế hiện nay cơ chế chưa có, trong khi phải làm quy hoạch cho chung cư trước khi xây dựng. Trên địa bàn thì mỗi khu người dân lại đòi hỏi đề cập một hệ số K khác, trong khi hệ số K chưa có thì việc xem xét quy hoạch thế nào cũng là vấn đế.

Lãnh đạo Sở Quy hoạch- Kiến trúc nêu ví dụ nếu một diện tích sàn 30m2 xập xệ, nhà đầu tư khi xây dựng mới phải đáp ứng kèm theo các tiện ích riêng kèm theo đó là đáp ứng nhu cầu thị trường, đòi hỏi của dân thì nhà đầu tư phải làm thế nào? Nên đây là bài toán rất khó khi làm quy hoạch.

“Trong khi chúng tôi chưa có thông số dữ liệu đầu vào thì dân có rồi, dữ liệu về sàn khi hệ số K phân bổ cao (1,2, 1,5 hay 2 lần diện tích cũ) thì toàn bộ sàn đã khác nhau phân bổ vào quy mô công trình nếu giữ đúng mât độ xây dựng. Khi mà hệ số K này càng lớn thì chỉ tiêu sàn càng lớn quy mô công trình càng cao trong khi phải giữ mật độ xây dựng theo tiêu chuẩn. Vì vậy đây là một khó khăn cần phải tính toán lại và xin cơ chế”, lãnh đạo Sở Quy hoạch- Kiến trúc nói.

Cưỡng chế giải phóng bằng một khu tập thể cũ trên phố Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Trên thực tế, hầu hết các khu chung cư cũ lại nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế phát triển dân cư theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050, dẫn đến rất khó cân bằng lợi ích giữa nhà nước-người dân và doanh nghiệp.

Việc xác định hệ số đền bù sao cho đôi bên có lợi là bài toán nan giải, thậm chí trở nên ngoài tầm kiểm soát của chủ đầu tư. Bởi lẽ, thực tế các khu chung cư cũ hầu hết nằm ở khu vực nội đô, các chính sách hiện tại đang có sự giới hạn về số tầng cũng như mật độ dân cư của các dự án. Vì thế, một doanh nghiệp muốn tham gia cải tạo chung cư cũ phải chịu nhiều chi phí cho việc đền bù, tái định cư cho cư dân.

Việc giới hạn số tầng công khiến giảm diện tích sàn kinh doanh, theo quy định chính sách hỗ trợ diện tích tái định cư tối thiểu với người dân là hệ số K = 1,5 lần (đền bù nhà mới gấp 1,5 diện tích nhà cũ). Tuy nhiên, hệ số đền bù doanh nghiệp trực tiếp thoả thuận với người dân, nên có nơi phải chấp nhận áp dụng hệ số K 2,5 lần như ở nhà D2 Giảng Võ.

Để tháo gỡ những khó khăn này thì cần nghiên cứu xem xét để chủ đầu tư tăng chiều cao công trình như dự kiến phướng án 2 nêu trên. Tuy nhiên, việc điều chỉnh chiều cao chung cư cũ cũng có những ý kiến quan ngại sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch của thành phố và tạo thêm áp lực về hạ tầng xã hội, giao thông cho khu vực nội đô, ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho hay "Hà Nội đang thực hiện bài toán ngược để giải quyết vấn đề chung cư cũ mà đáp số của nó lại không nằm trong tay cơ quan quy hoạch kiến trúc".

Cụ thể, theo Phó giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc, thực tế quy hoạch không phải bất biến, nếu điều chỉnh nằm trong khung của luật cho phép. "Tuy nhiên, việc điều chỉnh quy hoạch phải thực hiện theo hướng có lợi nhất cho cộng đồng, cho thành phố. Do vậy, thời gian tới, Hà Nội sẽ có báo cáo chi tiết về những khó khăn vướng mắc để xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ cho phép điều chỉnh một số nội dung liên quan đến quy hoạch", lãnh đạo Sở Quy hoạch- Kiến trúc nêu.

Một số chuyên gia lại có ý kiến cho rằng, đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ, các doanh nghiệp bất động sản nghiễm nhiên trở thành "chủ" của các khu đất vàng, có trí đắc địa, nếu được thành phố chấp thuận cho tăng tầng khi xây mới./.