Cải tạo chung cư cũ: Tự ta làm khó ta

Đối với phương án cải tạo chung cư cũ, việc lựa chọn chủ đầu tư không phải là vấn đề quan trọng.

Phương án cải tạo mới là cốt yếu

Sáng 15/12, tại Hà Nội đã diễn ra buổi toạ đàm bàn về các giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ. Tại toạ đàm, luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam, đã so sánh: nếu dùng hình ảnh quả bom nổ chậm khi nói về vấn đề của chung cư cũ, thì chúng ta đang có đến gần 600 quả bom nổ chậm như thế.

Đánh giá về thực trạng cải tạo chung cư cũ hiện nay, TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội, cho rằng từ vài chục năm nay đã có nhiều thí điểm về việc cải tạo, nhưng chưa có thí điểm nào trở thành đại trà, trở thành cái chung mà cả nước áp dụng được.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bột Tài nguyên và Môi trường, hiện nay Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, Nghị định 101/2015/NĐ-CP sau 10 năm thực hiện vẫn chưa đi vào thực tế và còn nhiều hạn chế.

Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo ông Võ, việc lựa chọn chủ đầu tư không phải vấn đề quan trọng. Lựa chọn phương án cải tạo mới là điểm cốt yếu. Việc này đụng chạm đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân sinh sống.

“Không giải quyết được bản chất vấn đề đó thì sẽ không giải quyết được vấn đề chung cư”, ông Võ nhận định.

Theo ông, Nghị định 101 không đụng chạm vào “điểm huyệt” của câu chuyện mà chỉ đưa ra những cơ chế mang tính duy ý chí, theo kiểu Nhà nước cho quyền. Do đó, câu chuyện đặt ra từ Trung ương, nghị quyết của Chính phủ cho đến nghị định, tiếp đến là quyết định của UBND thành phố Hà Nội cho đến nay mới 1% chung cư được cải tạo và chưa rút ra bài học gì từ việc cải tạo chung cư để nhân rộng.

Liên quan đến câu chuyện thời hạn đất đai, ông Võ cho rằng, hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Đây là điều kiện tốt khi giá chung cư giảm đi nhiều, khả năng tiếp cận nhà chung cư giá rẻ do chi phí về đất hạn rẻ. Nhà đến niên hạn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập nhà và xây nhà mới.

Mặt khác, có một số hoàn cảnh phải cải tạo trong thời gian sử dụng theo cơ chế đồng thuận cộng đồng. Người phát ra nhu cầu cải tạo có thể là Nhà nước, chủ đầu tư, hoặc cộng đồng… Phương án được đưa ra thảo luận tại cộng đồng và có chính quyền, đại diện quyền lợi người dân tham gia. Qua quá trình phân tích, cân nhắc phương án, họ sử dụng cơ chế đồng thuận theo đa số. Nếu đạt được đồng thuận khoảng 70% cư dân, phương án được chính quyền chấp nhận, đảm bảo có phần của Nhà nước, của thị trường, xã hội.

Tuy nhiên, ông Võ đánh giá, hiện nay cơ chế đồng thuận cộng đồng chưa được thực hiện tại Việt Nam. Rất nhiều nhà đầu tư đã đề nghị cơ chế đồng thuận cộng đồng. Nếu nhận chuyển quyền sử dụng đất đạt 70% số lượng người trên thực tế đề nghị Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của phần còn lại nếu số còn lại chưa đồng thuận. Các nhà đầu tư từ 2004, 2005 đã đề xuất điều này nhiều. Nghị định 84 của Chính phủ sửa đổi đã cho phép áp dụng cơ chế này trong trường hợp thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư không thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất mà xin thực hiện cơ chế thỏa thuận. Nhưng đến nay cơ chế đồng thuận theo đa số không được thực hiện.

“Do đó, tự ta đang làm khó ta trong phương án giải quyết”, ông Võ nhận định và cho rằng điều quan trọng nhất cần kiến nghị cơ chế 70% đồng thuận theo phương án đã được thỏa luận kỹ lưỡng, nếu không chấp nhận đồng thuận theo ý kiến cộng đồng sẽ không giải quyết được vấn đề.

Chia sẻ về kinh nghiệm quốc tế, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho biết Singapore, Nhật Bản, Mỹ... đã cải tạo thành công các chung cư cũ thành các khu thương mại mới, đáng sống mà không mất “một đồng tiền nào”.

“Vậy hiện nay, Việt Nam đang làm như thế nào và chọn cách tiếp cận ra sao, liệu có phải chúng ta đang đi được lại với thế giới hay không?” ông Cường đặt câu hỏi.

Theo ông, cơ quan nhà nước đã rất có trách nhiệm nhưng dường như rơi vào tình trạng “lực bất tòng tâm” trước thực tế cải tạo chung cư cũ hiện nay.

Nhận diện chung cư cũ

Đề xuất các giải pháp liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ, trước tiên ông Nghiêm cho rằng, phải có sự phân biệt khác nhau về thời kỳ xây dựng, vị trí địa lý, kỹ thuật xây dựng, chất lượng cuộc sống của người dân trong từng khu dân cư và đối chiều với chính sách của Nhà nước qua từng thời kỳ.

“Chỉ khi nhận diện rõ được những điều này, chúng ta mới có khung chính sách cho từng loại chung cư, còn không thì kiến nghị của chúng ta chỉ dừng trên giấy mà thôi”, ông Nghiêm phát biểu, và cho rằng điểm mấu chốt ở đây là ai, đơn vì nào đứng ra làm nhiệm vụ phân loại và nhận diện này.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Cường đề xuất cho đấu giá công khai phương án nhà ở, quy hoạch chung, chi tiết... Bên cạnh đó, giải pháp để thu hút doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia vào hoạt động này chính là “đổi đất lấy tiền”.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Reenco Sông Hồng, cho rằng cần tham khảo kinh nghiệm của các nước xung quanh như Trung Quốc. “Khi bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ, người ở tầng 1 di chuyển đến nơi đền bù được một căn nhà kinh doanh và nhà ở; với người sinh sống trên các tầng cao thì có nhà ở và cho thuê. Đây là một kinh nghiệm thú vị mà tôi cho rằng Việt Nam có thể tham khảo và học tập”, ông Điệp chia sẻ.