Cái kết đắng của kẻ mộng mơ lướt sóng bất động sản

Vỡ nợ vì sóng đất

Gia đình anh Quỳnh (TP. Thủ Đức) từng có một cuộc sống thoải mái khi có căn hộ, xe hơi và một cửa hàng kinh doanh quần áo. Nhưng hiện nay, anh Quỳnh đang là kẻ trắng tay vì còn không nhà, không còn xe và cũng không còn cửa hàng. Cả gia đình phải đi ở trọ, cuộc sống chật vật mỗi ngày.

Đây là cái giá quá đắt khi anh Quỳnh gom hết gia sản, vay nợ để lao vào cơn sốt đất ở Bảo Lộc giai đoạn 2020-2022. Anh Quỳnh nhớ lại, thời đó đang kinh doanh cửa hàng quần áo thuận lợi, có chút của ăn của để, anh được bạn bè rủ lập nhóm, hùn hạp để gom mua đất Bảo Lộc lướt sóng. Năm đầu việc buôn đất vô cùng thuận lợi. Có những lô chỉ mới đặt cọc vài ngày là đã có thể sang tay. Mỗi thương vụ lời từ 20-30%.

“Thời điểm thị trường tốt bán rất nhanh, giá cả tăng mỗi ngày. Mua một lô giá 700 triệu, chỉ vài ngày sau đã bán ra được 1 tỉ, mình lời 300 triệu. Tiền nhiều nên càng ham, càng muốn mua thêm”, Quỳnh cho biết.

Cuối năm 2021, nhờ buôn đất, tài sản tích luỹ của anh Quỳnh đã lên 4 tỉ đồng. Nhưng không dừng lại, anh tiếp tục dùng toàn bộ số vốn này và vay thêm ngân hàng 5 tỉ để tiếp tục “chơi lớn”.

Bước sang năm 2022, thị trường đột ngột xấu đi. Ngân hàng bắt đầu siết tín dụng và trái phiếu, còn chính quyền địa phương thì tăng cường quản lý chặt tình trạng phân lô bán nền. Cả chục lô đất đang nằm trong tay anh Quỳnh “đóng băng” giao dịch.

Đúng lúc này việc kinh doanh quần áo cũng gặp khó khăn do người dùng thắt chặt chi tiêu. Thu không đủ bù chi, anh phải trả lại mặt bằng, tạm thời ngừng kinh doanh. Mất nguồn thu nhập, lại phải gồng gánh khoản lãi ngân hàng lớn khiến anh vô cùng áp lực. Anh Quỳnh quyết định rao bán những lô đất của mình với giá chỉ bằng 2/3, thậm chí là một nửa hi vọng bán được để có tiền trang trải. Tuy nhiên, nhiều tháng trời anh không bán được mảnh nào.

Hết cách, anh phải bán xe hơi và căn hộ đang ở để thoát áp lực. Hiện cả hai vợ chồng phải làm nhiều công việc lặt vặt để kiếm tiền sống qua ngày. Anh Quỳnh hi vọng thị trường sớm tốt lên để có thể bán những lô đất còn lại ở Bảo Lộc. Nhưng anh không chắc là khi nào và số tiền thu lại có bằng như lúc bỏ ra vì hiện nay giá khu vực rớt thê thảm.

Anh Quỳnh kể thêm, trong nhóm đầu tư chung với anh có nhiều người cũng đang lâm vào tình cảnh tương tự. Thậm chí, có người trước đây vốn là đại gia nhưng nay đang phải gánh khoản nợ lên đến 30 tỉ đồng. Có người phải trốn chui, trốn nhủi vì mỗi ngày đều có giang hồ đến nhà đòi nợ.

Nhiều người lao đao nợ nần vì lướt sóng bất động sản

Cũng ôm mộng giàu nhanh, vợ chồng chị Linh (Bình Dương) sau khi lướt sóng được vài lô đất ở Bình Phước thấy kiếm tiền dễ nên đã rủ cả gia đình, dòng họ tham gia. Nhiều người tin tưởng góp ít thì vài trăm triệu, nhiều lên đến vài tỉ để chị Linh đứng ra đầu tư.

Tuy nhiên, thị trường lao dốc nhanh chóng khiến chị Linh không còn lời mà toàn thua lỗ. Nhiều lô mua xong là chôn vốn không thể nào bán lại được. Áp lực nợ nần, lại thường xuyên bị người thân họ hàng xì xầm khiến hai vợ chồng chị Linh thường cãi vã. Hôn nhân 10 năm tưởng như đã bền vững đang đứng trước nguy cơ đổ vỡ.

Kể từ đầu năm 2023, người dân một huyện miền núi Tây Nguyên liên tục nghe thông tin rúng động khi nhiều đại lý nông sản lớn trong vùng lần lượt bể nợ. Ở vùng này, đại lý nông sản cũng giống như ngân hàng. Người dân sau mỗi vụ cà phê, tiêu hay điều thì sẽ mang ký gửi ở đại lý để hưởng lãi suất. Cách này thuận tiện, không phải thủ tục này nọ như ngân hàng, thích rút ra lúc nào cũng được.

Vì đã làm ăn với nhau lâu năm, chủ đại lý cũng là người địa phương nên mọi giao dịch chỉ ghi vào cuốn sổ nhỏ, tin tưởng nhau là chủ yếu. Tuy nhiên, thông tin các đại lý vỡ nợ khiến nhiều hộ dân “chết đứng”. Số nông sản sau nhiều vụ mùa tích luỹ họ để dành để xây nhà, mua xe, lo cưới xin cho con cái… nay có nguy cơ mất trắng.

Một chủ đại lý nông sản cho biết, năm 2020-2021 cơn sốt đất tràn về vùng đất này. Mỗi ngày đều có nhiều ô tô, người thành phố về săn lùng đất. Thậm chí đất rẫy, đất gần khu vực sông, suối càng bán đắt như tôm tươi. Giá đất tăng nhanh, chỉ cần mua đi bán lại là kiếm được nhiều tiền.

Không ít đại lý đang sẵn tiền và số lượng nông sản lớn người dân gửi trong kho đã mua gom đất với hi vọng lướt sóng. Tuy nhiên, cơn sốt nhanh chóng lụi tàn đã kéo theo toàn bộ gia sản của họ và nhiều người.

“Hiện nay, nhiều đại lý vỡ nợ vẫn đang nắm trong tay hàng chục lô đất. Tuy nhiên, tất cả đều mất giá. Họ mua 10 đồng thì nay chỉ bán được 4 hoặc 5 đồng mà bán cũng không ai mua vì người dân địa phương không có nhu cầu, trong khi khách ở thành phố chỉ như con cò, kiếm ăn no rồi thì bay đi”, vị này cho biết.

Bình mới rượu cũ

Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản, anh Trường (Bình Dương) cho biết bản thân anh cũng từng là nạn nhân của những cơn sóng đất. Đầu tư lướt sóng bất động sản vô cùng rủi ro nhưng lại cuốn theo rất nhiều nhà đầu tư bởi nó đánh trúng tâm lý muốn giàu nhanh của số đông. Hình thức này được ví như là “mồ chôn” với những nhà đầu tư F0.

Anh Trường phân tích, các cơn sốt đất thường diễn ra theo một “mô típ” rất quen thuộc. Lợi dụng những thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hạ tầng, đô thị, khu công nghiệp… một nhóm nhỏ nhà đầu tư tiếp cận được sớm thông tin, có tài chính mạnh và đội nhóm “cò lái” ngay lập tức tạo sóng ảo.

Đầu năm 2020, ngay sau thông tin một tập đoàn bất động sản lớn đề xuất thực hiện đầu tư hai dự án tại huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu với tổng diện tích 800ha thì giá đất khu vực này bắt đầu tăng dựng đứng.

Dọc quốc lộ 56 khu vực nơi được cho là sẽ quy hoạch xây dựng dự án, trước nay đất đai vẫn chỉ dùng để trồng cao su, khoai mì, cư dân sinh sống thưa thớt nhưng chỉ sau hai tuần giá đất đã tăng gấp 2 đến 3 lần. Tuy nhiên, cơn sốt đất chỉ kéo dài chưa đến một tháng thì nguội lạnh khi nhóm đầu cơ, cò đất rút đi.

Đến đầu năm 2021, một cơn sốt đất với quy mô dữ dội hơn bùng lên ở huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước. Nguồn cơn của cơn sốt này xuất phát từ thông tin tỉnh Bình Phước đề xuất nghiên cứu lập quy hoạch sân bay lưỡng dụng có quy mô 500ha tại đây.

Chỉ sau vài ngày, giá đất mặt tiền các tuyến đường nhựa tại các xã An Khương, Tân Lợi liên tục được đẩy giá, thậm chí tăng theo từng giờ. Những lô đất có giá từ 100 triệu đồng một mét ngang trong vài ngày đã tăng lên 300-400 triệu đồng. Nhiều người bỏ hàng chục tỉ đồng để thâu tóm các khu đất lớn rồi nhanh chóng cho máy móc san ủi để phân thành nhiều lô nhỏ hơn.

Cũng như nhiều cơn sốt ảo khác, sóng đất ở Bình Phước lập tức lao dốc chỉ sau một thời gian ngắn. Rất nhiều người dân ôm đất lúc đỉnh sóng phải khóc ròng vì bán không được, cho thuê cũng chẳng ai thèm.

Theo anh Trường, có hai sai lầm lớn nhất khiến nhiều người phải trả giá khi lao vào lướt sóng bất động sản. Thứ nhất là họ không xác định được giá trị thật của bất động sản. Mua vào lúc đỉnh sóng nên trở thành con thiêu thân cho những người thoát ra trước.

Thứ hai là sử dụng đòn bẩy tài chính vô tội vạ. Chỉ một hoặc hai lần có lời, không ít người đã thế chấp toàn bộ tài sản, vay ngân hàng, vay cả xã hội đen với lãi suất cắt cổ để bỏ vào mua bất động sản. Hệ luỵ là nợ nần chồng chất, gia đình đổ vỡ, rơi vào vòng xoáy của các nhóm cho vay nặng lãi.

“Chỉ cần có chút quan sát tìm hiểu và tỉnh táo là một người bình thường vẫn có thể nhận ra ngay đâu là cơn sốt đất thật, đâu là sốt ảo để né tránh. Tuy nhiên, lòng tham và tâm lý fomo là những thứ không phải ai cũng kiểm soát được”, anh Trường nói.

Vẫn là kênh đầu tư vàng

Không phải ai đầu tư bất động sản cũng sẽ thành công. Nhưng các chuyên gia, nhà đầu tư kinh nghiệm đều khẳng định, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn. Khó có kênh đầu tư nào mà khả năng nhân giá trị tài sản lớn như nhà đất.

Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả, đòi hỏi người đầu tư cần phải có tính toán, học hỏi, tầm nhìn dài hạn và biết lượng sức mình. Đặc biệt, phải đủ tỉnh táo để không bị cuốn vào “tâm lý đám đông” khi những cơn sốt đất bất thường xuất hiện.

Vợ chồng của anh Huy đều là dân văn phòng ở TP.HCM. Thu nhập của cả hai người mỗi tháng khoảng hơn 30 triệu đồng. Với thu nhập như vậy, có nằm mơ anh cũng không dám nghĩ có ngày sẽ mua được nhà ở thành phố, dù chỉ là một căn chung cư nhỏ. Tuy nhiên, nhờ biết bỏ tiền vào bất động sản đúng cách, đến nay giấc mơ của vợ chồng anh đã thành sự thật.

Anh Huy kể, năm 2015 sau khi cưới, số tiền hai vợ chồng gom góp được 500 triệu đồng. Anh dùng số tiền này mua một mảnh đất ở Củ Chi. Đến năm 2021, nhờ thị trường tốt anh bán thu về 1,2 tỉ đồng. Khoản tiền này cùng với số tiền tiết kiệm từ năm 2016 đến nay đã giúp anh mua được một căn hộ với giá xấp xỉ gần 2 tỉ đồng ở TP. Thủ Đức.

“Nếu không mua đất để dành rồi bán lại mà chỉ dựa vào thu nhập như mình thì đến tết công gô cũng không có nhà”, anh Huy cười nói. Anh Huy cho biết thêm, hiện vợ chồng anh vẫn còn khoản nợ nhỏ sau khi mua nhà. Khi trả xong, anh sẽ tiếp tục “công thức” cũ để đầu tư. Đó là đi làm kiếm thu nhập ổn định, tiết kiệm, khi đủ một khoản tương đối sẽ lại tìm đất ở vùng ven hoặc về quê mua mảnh đất nhỏ để dành.

Ngoài ra, anh Huy cũng đang tìm hiểu thêm hình thức đầu tư bằng cách “góp gạo thổi cơm chung” với bạn bè khi tìm được một bất động sản hợp lý. Hình thức này vốn bỏ ra ít, rủi ro chia đều nên nhiều tính khả thi.

Anh Thanh Bình, Tổng giám đốc một công ty bất động sản ở TP.HCM cho biết, những biến cố từ dịch bệnh, kinh tế khó khăn trong những năm gần đây đã khiến cho rất nhiều người mua bất động sản vỡ nợ. Trong đó, phần đông là những nhà đầu tư mới. Đây cũng là những bài học “xương máu” cho những ai muốn đầu tư bất động sản, tránh lâm vào cảnh tiền mất, tật mang sau này.

Đầu tư bất động sản cần một số tiền nhất định. Nhưng thứ quan trọng hơn nhiều chính là kiến thức, khả năng phân tích để biết nên đầu tư lúc nào, đầu tư vào cái gì, định giá đúng ra sao và phòng tránh rủi ro như thế nào.

Chẳng hạn, lướt sóng vẫn là hình thức đầu tư rất hấp dẫn nhưng nó chỉ dành cho số ít nhà đầu tư sừng sỏ, hoặc “cá mập” với đầy đủ kinh nghiệm, kiến thức, tiềm lực tài chính. Đây là nhóm sẵn sàng chấp nhận rủi ro cao để thu về lợi nhuận cao và ngược lại. Số đông còn lại, nhất là những người mới tìm hiểu lĩnh vực này thì nên chọn theo hướng thâm nhập từng bước để học hỏi, giảm thiểu rủi ro về mức thấp nhất.

“Trước khi đầu tư bất động sản hay bất kỳ hình thức đầu tư nào thì điều quan trọng nhất là người đó phải xác định được mục tiêu của mình là gì, khẩu vị rủi ro ra sao và có thể đầu tư trong thời gian bao lâu”, anh Bình nói.

Vị giám đốc này cho biết thêm, trên thị trường hiện có rất nhiều sản phẩm bất động sản để đầu tư từ đất nền, nhà phố, chung cư, condotel…đến cả đất nông nghiệp, đất rừng. Mỗi cái đều có tiêu chí đánh giá, cách đầu tư khác nhau.

Cách đầu tư cũng rất đa dạng như mua nắm giữ đến khi được giá mới bán, mua nhanh bán nhanh (lướt sóng), mua để tạo ra thu nhập thụ động (khai thác cho thuê), phân lô bán nền...

Anh Bình ví dụ, đầu tư đón đầu hạ tầng (cầu đường, cao tốc, sân bay), khu đô thị mới, khu công nghiệp hay đón đầu quy hoạch (huyện lên quận, thị xã lên thành phố) là xu hướng đang rất được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Tuy nhiên, những thông tin về những dự án, quy hoạch phần lớn chưa rõ ràng tính khả thi. Do đó, không nắm chắc thông tin thì khả năng mua hớ và chôn vốn rất cao. Thậm chí, khi đã biết chắc dự án sẽ được đầu tư rồi thì cũng phải lên nhiều kịch bản và chuẩn bị nguồn lực lâu dài. Bởi những công trình này phải mất nhiều năm mới hoàn thành. Có dự án đã phê duyệt đầu tư nhưng cả chục năm vẫn nằm trên giấy.

Anh Bình không đồng tình với kiểu đầu tư “tay không bắt giặc” như cách nhiều người sử dụng hoàn toàn vốn vay để đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, sử dụng đòn bẩy tài chính là bí quyết hầu hết mọi nhà đầu tư đều phải dùng.

“Nếu chỉ dựa vào thu nhập để mua nhà thì rất khó. Đợi đến khi đủ tiền thì giá nhà có khi đã lên gấp 3 hay 4 lần. Do đó, sử dụng đòn bẩy hiệu quả là cách thông minh, nhất là với người trẻ có vốn tích luỹ không nhiều”, anh Bình nói.

Nhưng để vay được tiền ngân hàng, điều quan trọng nhất là phải có khả năng tạo ra dòng tiền thu nhập ổn định hàng tháng để có thể trả tiền gốc và lãi vay. Nếu không trả được nợ, khả năng cao sẽ bị ngân hàng “siết” nhà. Ngoài ra, người vay sẽ lọt vào danh sách “đen” của ngân hàng, sau này sẽ khó có cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn tín dụng khi có nhu cầu.

Để đảm bảo an toàn, khoản tiền gốc và lãi vay ngân hàng mỗi tháng chỉ nên nằm trong khoảng 30-35% thu nhập mỗi tháng. Hãy xem đây như một khoản tiết kiệm, không quá lớn để tạo áp lực cũng không hưởng đến nhu cầu cơ bản khác của cuộc sống.

Khi vay ngân hàng nên chọn thời gian cho vay dài nhất để có thể vay được khoản tiền lớn nhất và số tiền gốc, lãi phải trả mỗi tháng nhỏ nhất. Các ngân hàng đều cho phép trả trước hạn với mức phạt không quá cao. Nên vay bao nhiêu giá trị tài sản là tuỳ thuộc vào thu nhập hàng tháng cao hay thấp.

Đầu tư bất động sản cần trang bị đầy đủ kiến thức, hiểu biết về pháp lý, cách định giá đúng. Nếu chưa tích lũy được điều này thì nên nhờ đến chuyên gia, nhà đầu tư có kinh nghiệm. “Không tìm hiểu đúng pháp lý nhà đất rõ ràng, không định giá được giá trị thật của bất động sản lúc mùa thì bạn đã thua ngay từ thời điểm này, chưa cần đến lúc bán”, anh Bình nói.

Dự báo thị trường bất động sản trong năm 2024, anh Bình cho rằng sẽ còn nhiều khó khăn. Nhiều người bi quan sẽ cho rằng thị trường khó không nên đầu tư. Tuy nhiên, cơ hội vẫn luôn xuất hiện trong mọi hoàn cảnh. Thậm chí lúc thị trường xuống lại càng nhiều cơ hội.

“Nhiều người hỏi khi nào thị trường sẽ có sóng trở lại. Nhưng với tôi sóng đang ở chính lúc này, khi bất động sản đang giảm giá mạnh 30-40%, đây là cơ hội tốt để mua vào bởi lúc thị trường phục hồi giá chỉ cần quay lại như cũ đã thắng lớn. Còn nếu chờ sóng để nhảy vào mua thì lúc đó bạn đã ở mé vực rồi”, anh Bình nói.