Các tòa nhà văn phòng bỏ trống do Covid có thể giải quyết khủng hoảng nhà ở nội đô

Bộ trưởng Bộ Nhà ở Pháp Emmanuelle Wargon cho biết, gần đây Pháp đã bắt đầu thử nghiệm chuyển đổi mục đích sử dụng các không gian văn phòng thành nhà ở, và “sự gia tăng của việc làm việc từ xa đang thúc đẩy mở rộng quy mô” của các dự án này.

Bà cho biết muốn đẩy nhanh quá trình chuyển đổi công năng để đáp ứng cả nhu cầu về nhà ở và chống lại sự bành trướng đô thị.

Một nghiên cứu gần đây tập trung vào vùng đô thị Paris, nơi sinh sống của gần 1/5 dân số Pháp, cho thấy nếu khoảng 40% doanh nghiệp áp dụng hai ngày làm việc từ xa mỗi tuần sau đại dịch, trong thập kỷ tới họ có thể giảm gần 30% diện tích không gian văn phòng mà họ đang nắm giữ, tương đương với 3,3 triệu mét vuông. Kịch bản như vậy là một cơn ác mộng đối với ngành bất động sản thương mại - ngành yêu thích của các nhà đầu tư vì các dự án loại này dễ quản lý hơn, với tỷ lệ chuyển đổi khách hàng chậm hơn và ít hóa đơn thuê chưa thanh toán hơn.

Nhưng ngay cả trước khi xảy ra đại dịch, hơn 6% không gian văn phòng ở vùng đô thị Paris đã bị bỏ trống, theo nghiên cứu từ viện nghiên cứu IEIF.

Giám đốc IEIF Christian de Karangal cho biết: “Việc chuyển đổi văn phòng thành nhà ở vẫn là một điều hiếm hoi”.

Mặc dù ý tưởng này đã được thảo luận trong nhiều năm chưa bao giờ đi đến hành động cụ thể, nhưng lần này có thể khác, ông de Karangal nói - ngay cả khi mức độ ảnh hưởng của làm việc từ xa đối với không gian văn phòng vẫn chưa rõ ràng.

Đó là bởi vì ngoài việc các cơ quan công quyền khuyến khích quá trình chuyển đổi, một số tòa nhà đang trở nên lỗi thời để sử dụng làm văn phòng, và các nhà đầu tư tổ chức hiện đang quan tâm tới việc mua lại và cải tạo chúng.

Sebastien Lorrain, Giám đốc cấp cao phụ trách bất động sản dân cư, chăm sóc sức khỏe và đầu tư của tập đoàn CBRE tại Pháp cho biết: “Không phải tất cả các tòa nhà đều có thể chuyển đổi được. Chỉ khoảng 20% ​​dự án được nghiên cứu cho thấy tiềm năng chuyển đổi thực sự”.

Carlos Alvarez, quản lý dự án tại công ty kiến ​​trúc Moatti-Riviere, cho biết một trong những vấn đề lớn nhất của quá trình chuyển đổi chính là ánh sáng tự nhiên. Các tòa nhà thương mại thường có diện tích sàn lớn hơn nhiều nên khó đảm bảo tất cả các phòng đều có cửa sổ đón ánh sáng tự nhiên.

Ông Alvarez nói: “Hầu hết thời gian, điều này dẫn đến việc phải phá dỡ tòa nhà”.

Một vấn đề khác là các tòa nhà được xây dựng vào những năm 1970 - chiếm đa số các dự án đang rao bán - thường chứa amiăng, và sẽ phải hàng triệu đô la cho chi phí cải tạo để loại bỏ vật liệu độc hại này.

Đối với Norbert Fanchon, Giám đốc của tập đoàn nhà ở công Gambetta, ý tưởng chuyển đổi là “một ảo mộng lâu đời như lịch sử của các nhà phát triển bất động sản”.

Ông tin rằng để bắt đầu các dự án này, sự chủ động nằm trong tay của tòa án địa phương, những người có quyền cấp giấy phép xây dựng; đồng thời chính phủ Pháp cần “giảm bớt các ràng buộc kỹ thuật và hành chính” khiến việc tái phát triển trở nên đặc biệt tốn kém.

Đồng thời, sẽ cần thời gian để giải quyết các vấn đề đang kìm hãm việc chuyển đổi.

IEIF cho biết: “Sẽ mất nhiều thời gian để giảm thiểu tác động của quá trình chuyển đổi này lên khu vực văn phòng của vùng đô thị Paris”.

Trước tiên, người sử dụng lao động sẽ cần xác định chính sách làm việc từ xa sau đại dịch và xem họ có thể giảm diện tích văn phòng đến mức nào. Với một số hợp đồng cho thuê thương mại kéo dài chín năm, hiệu ứng trên thị trường sẽ diễn ra từ từ.

Alexandre Chirier, người đứng đầu bộ phận chuyển đổi tại Action Logement, một nhóm công tư xây dựng và vận hành nhà ở công, cho biết: “Có sức ì trên thị trường. (Nhưng) số lượng dự án chuyển đổi sẽ tăng nhanh”.

Được thành lập vào năm 2020, công ty này đặt mục tiêu đầu tư 1,5 tỷ euro trong vòng 3 đến 4 năm để mua lại các tòa nhà văn phòng và chuyển đổi chúng thành 20.000 căn hộ.

Ông Chirier cho biết khi chuyển đổi, cần phải quan tâm đến việc “xây dựng sự cân bằng trong đó khả năng tiếp cận tòa nhà, không gian xanh, không gian mở và chất lượng chỗ ở khiến mọi người cảm thấy dễ chịu”.