Chuyển đổi công năng và tái quy hoạch: Bài toán khó với các văn phòng trống

Đại dịch đã thay đổi vĩnh viễn cách thức và nơi làm việc của hàng triệu người trong tương lai. Sự thay đổi này dự kiến ​​sẽ có tác động đáng kể trên các thị trường bất động sản, nhất là văn phòng.

Làm việc từ xa và tương lai của các văn phòng

Trong một cuộc khảo sát vào tháng 12 năm 2020 của công ty chuyên về tư vấn và thuế EisnerAmper, 60% doanh nghiệp được hỏi tại Mỹ cho biết họ sẽ cho phép làm việc từ xa sau đại dịch. Phát hiện này không gây ngạc nhiên, bởi ngay từ tháng 4 năm 2020, một số công ty đã công bố kế hoạch cho phép nhân viên làm việc tại nhà vĩnh viễn.

Sự chuyển đổi lâu dài sang hình thức làm việc từ xa là một tin tốt với nhiều người. Quá trình này được kỳ vọng sẽ làm giảm bớt cuộc khủng hoảng nhà ở đang gia tăng ở các khu vực có mức sống cao, bằng cách cho phép người lao động chuyển đến các khu vực xa hơn và có giá cả phải chăng hơn. Do ngày càng nhiều người có thu nhập cao chuyển đến các vùng ngoại ô và các thị trấn nhỏ, giá trị bất động sản tại các thị trường này dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng.

Ngược lại, đối với thị trường văn phòng, làm việc từ xa có thể mang lại những thách thức đáng kể, ít nhất là trong ngắn hạn. Tính đến tháng 8/2020, các không gian văn phòng đạt tỷ lệ trống cao kỷ lục trong lịch sử tại Mỹ. Nếu làm việc từ xa được chấp nhận vĩnh viễn, tỷ lệ trống có thể sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021.

Điều này đặt ra yêu cầu cho các bên liên quan trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng của các văn phòng để ngăn chặn một cuộc khủng hoảng về tài chính và quy hoạch đô thị. Bước đầu tiên là phải giải quyết ba trở ngại dưới đây.

Những trở ngại khi chuyển đổi công năng của các tòa nhà văn phòng

Khi nhiều tòa nhà văn phòng có thể vẫn không được sử dụng trở lại sau đại dịch, đã đến lúc chúng ta cần định vị lại công năng của chúng. Nhiều chính trị gia cho đến các nhà quy hoạch đô thị đều hiểu điều này và đang tích cực kêu gọi chuyển đổi tòa nhà văn phòng thành nhà ở. Ở nhiều khía cạnh, điều này có ý nghĩa lớn, nhất là trong bối cảnh nhiều người dân có thể trở thành vô gia cư trong năm 2021 do khủng hoảng kinh tế vì đại dịch và các chương trình hỗ trợ của chính phủ kết thúc. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi công năng này không hề dễ dàng.

Hạn chế về kiến ​​trúc

Không gian dân cư và thương mại được tạo ra cho các loại hoạt động khác nhau. Do đó, chúng được thiết kế với các mặt bằng có diện tích và quy mô khác nhau. Nếu chỉ đơn giản chia mặt bằng văn phòng trung bình thành các đơn vị ở riêng biệt, chúng ta sẽ có một loạt các căn nhà như những hang động không cửa sổ Nhưng ở hầu hết các thành phố, định nghĩa pháp lý về nhà ở buộc nó phải có ít nhất một cửa sổ nhìn ra đường phố hoặc hành lang ngoài trời.

Mặc dù chỉ một tỷ lệ nhỏ không gian văn phòng có thể chuyển đổi dễ dàng, có rất nhiều dự án đã được cải tạo thành công. Ví dụ, Los Angeles đã chuyển đổi công năng nhiều văn phòng thành nhà ở hơn bất kỳ thành phố nào khác của Hoa Kỳ nhờ một tư duy đổi mới và sáng tạo.

Luật quy hoạch

Các luật quy hoạch thường ưu tiên phân chia các khu vực theo một mục đích sử dụng duy nhất. Do đó, những khu vực hiện đang có các tòa nhà đạt tỷ lệ trống cao nhất sẽ cần được quy hoạch lại trước khi phê duyệt bất kỳ dự án chuyển đổi nào.

Tại Thành phố New York, nỗ lực để chuyển đổi các tòa nhà văn phòng không sử dụng thành khu dân cư đã biến đổi phần lớn khu vực hạ Manhattan, bao gồm cả khu vực xung quanh Phố Wall. Thật không may, các dự án quy hoạch lại thường mất nhiều năm, thay vì vài tháng. Vì vậy, nếu muốn tăng tốc độ tái phát triển các văn phòng bị bỏ trống, thì các chính trị gia, các nhà quy hoạch thành phố và các bên liên quan khác sẽ cần phải sửa đổi quy trình tái quy hoạch. Trên thực tế, các cơ hội đầu tư vào năm 2021 sẽ phải dựa vào các quyết định này.

Dịch vụ tiện ích

Hầu hết các tòa nhà văn phòng là nơi có nhiều nhà hàng và quán bar hơn trường học hoặc cửa hàng tạp hóa. Điều này có nghĩa là nhiều tòa nhà có tỷ lệ trống cao nhất lại thiếu các dịch vụ cơ bản để phục vụ cư dân.

Nếu muốn xây dựng cộng đồng dân cư chứ không chỉ đơn thuần là các đơn vị nhà ở, thì các nhà đầu tư, nhà hoạch định chính sách và nhà quy hoạch đô thị sẽ cần phải có một tầm nhìn thống nhất để đánh giá dịch vụ nào cần thiết cho một cộng đồng bền vững và mạnh mẽ. Ngoài ra, các bên liên quan cần xem xét tòa nhà nào phù hợp nhất để chuyển đổi sang nhà ở, không gian bán lẻ hay các tiện ích công cộng. Nói cách khác, thay vì tiếp cận từng dự án như một sự chuyển đổi riêng lẻ, các bên cần nhìn vào bức tranh toàn cảnh.

Với một chút trí tưởng tượng, thiện chí và sự hợp tác công - tư, nhiều không gian văn phòng hiện đang bị bỏ trống có thể được tái sử dụng. Điều này có xảy ra vào năm 2021 hay không sẽ phụ thuộc phần lớn vào tốc độ tháo gỡ các hạn chế nêu trên.