Bỏ gần 200 tỷ xây khách sạn, chết dí 2 năm bán lỗ 100 tỷ vẫn ế

Nghìn tỷ chờ thâu tóm

Sau chuyến đi Nha Trang, ông Đỗ Anh Tuấn (một nhà đầu tư Hà Nội) đang nhắm tới một khách sạn tại khu vực trung tâm, dù không mặt đường Trần Phú. Khách sạn được xây dựng còn khá mới, được đầu tư bài bản với tiêu chuẩn 3 sao. Chủ khách sạn rao bán với giá hơn 100 tỷ đồng. Chỉ 2 năm trước, giá khách sạn đó gần 200 tỷ đồng.

Theo tính toán của ông Tuấn, khách sạn có thể kinh doanh ngay mà không cần phải nâng cấp, chỉ cần đạt công suất từ 75-80% là có thể có lời cao. Tuy nhiên, hiện tại, để lấp đầy phòng không phải dễ dàng. Phân khúc khách sạn 3 sao đang bị cạnh tranh bởi những chiến dịch giảm giá của các khách sạn 5 sao ở Nha Trang.

Ông Tuấn cho rằng, nếu bỏ vốn vào thời điểm này sẽ mua được nhiều khách sạn có giá tốt, chỉ cần 4-5 năm nữa khi dịch bệnh kết thúc, chủ nhà có thể sinh lời lớn từ nguồn khách hàng ổn định hoặc bán lại nếu giá hời.

Dù đánh giá là tiềm năng nhưng ông Tuấn cũng chưa vội xuống tiền để chốt thương vụ này do còn cân nhắc về độ rủi ro. Ông đang tìm kiếm thêm các cơ hội ở nhiều thị trường khác.

Nhiều khách sạn của Nha Trang vắng khách (Ảnh: Duy Anh)

Là một trong những trung tâm du biển lớn ở Việt Nam, mỗi năm Nha Trang thu hút hàng triệu khách du lịch trong nước và quốc tế. Cùng với đó là sự bùng nổ của hàng loạt khách sạn, đặc biệt là phân khúc dưới 3 sao và condotel. Ảnh hưởng của đại dịch khiến các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn khi công suất buồng phòng dưới 5%, buộc phải đóng cửa hàng loạt. Một số chủ đầu tư không trụ nổi phải rao bán khách sạn trên các website chuyên mua bán bất động sản.

Trên một trang rao vặt, có trường hợp một môi giới bất động sản đăng bán một lúc 5 khách sạn, trong đó có cả khách sạn 4 sao nằm trung tâm TP. Nha Trang với diện tích 210 m2 gồm 100 phòng với giá 145 tỷ đồng; một khách sạn 3 sao mặt tiền khu phố Tây rộng gần 300 m2 mới xây dựng với 88 phòng được rao giá 160 tỷ; một khách sạn 3 sao ở đường Phạm Văn Động rộng 242 m2 gồm 87 phòng cũng được rao 148 tỷ đồng.

Môi giới cho rằng, giá khách sạn phố biển giảm rất nhiều, nếu sau dịch ngành du lịch phục hồi giá có thể tăng dựng đứng vì quỹ đất tại trung tâm TP. Nha Trang không còn.

Ông Tuấn là một trong số nhiều nhà đầu tư muốn tìm kiếm các khách sạn giá rẻ chờ cơ hội sau đại dịch. Không chỉ nhà đầu tư trong nước mà các đối tác quốc tế cũng đang quan tâm tới thị trường Việt Nam. Trong một cuộc khảo sát gần đây của JLL, 70% các nhà đầu tư sẽ nhắm mục tiêu vào các khách sạn ở châu Á - Thái Bình Dương. Khối lượng đầu tư khách sạn toàn cầu trong năm nay dự kiến sẽ đạt 35 tỷ USD, tăng 35% so với cùng kỳ năm trước.

Khách sạn và các lĩnh vực du lịch giải trí đã bị ảnh hưởng nặng nề trong đại dịch, với việc các thành phố đóng cửa và những lo ngại về sức khỏe đã hạn chế số lượng du khách. Tuy nhiên, việc triển khai vắc-xin đang diễn ra nhanh chóng cùng với sự dồn nén ‘cơn khát’ được đi du lịch dự kiến sẽ tạo ra một lượng nhu cầu dịch chuyển khổng lồ khi đại dịch được kiểm soát.

CBRE cũng cho biết, nhiều tập đoàn, quỹ đầu tư săn đón những tài sản đang chịu áp lực nợ với mức định giá thấp. Tuy nhiên, theo quan sát chung, thị trường khách sạn vẫn chưa ghi nhận nhiều tài sản như thế này ở phân khúc 4-5 sao, chủ yếu tập trung ở những phân khúc thấp hơn.

Các chuyên gia dự báo, thị trường khách sạn sẽ phục hồi hoàn toàn vào năm 2024. Lĩnh vực này đang chứng kiến sự gia tăng làn sóng huy động vốn. JLL ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ đến từ các quỹ đầu tư mạo hiểm lớn vào thị trường khách sạn. Con số này đạt 24,5 tỷ USD năm 2020, cùng mức năm 2016. Với tiềm lực tài chính đáng kể, các quỹ đầu tư mạo hiểm được vốn hóa tốt dự kiến sẽ thúc đẩy số lượng lớn các giao dịch trong năm 2021.

Chưa thể chốt

Mặc dù các khách sạn rao bán hàng loạt nhưng thực tế các thương vụ chốt khách vẫn còn khá ít. Theo một chuyên gia môi giới trong lĩnh vực này, các chủ khách sạn vẫn đang cố cầm cự, còn bên mua chờ cơ hội rẻ hơn. "Khá nhiều khách hàng từ Hà Nội, TP.HCM đã vào xem ngã giá nhưng các chủ khách sạn chỉ chấp nhận cắt lỗ tối đa 10% nên bên mua và bán chưa đạt được thỏa thuận", ông cho hay.

JLL cho rằng, hai bên đều đưa ra được mức giá hợp lý. Ở các thị trường như Việt Nam, nhu cầu du lịch trong nước có thể bù đắp cho sự sụt giảm khách quốc tế, các khách sạn cũng được định giá giảm tới 30%. Nhưng không có nghĩa là các khách sạn sẵn sàng để giao dịch. Khảo sát của JLL cho thấy, chủ khách sạn sẽ tiếp tục nắm giữ tài sản cho đến khi điều kiện kinh tế chung được cải thiện hoặc chỉ sẵn sàng thỏa thuận giảm giá bán 10%.

Ông Peter Harper, Giám đốc điều hành khách sạn của JLL, nhận định, cho đến khi cuộc khủng hoảng được kiểm soát, các quỹ đầu tư mạo hiểm và nhóm cá nhân có giá trị ròng cao sẽ có nhiều cơ hội ‘lấn sân’ vào thị trường vì phần lớn chủ nhà sẽ tiếp tục cần hỗ trợ tài chính hoặc dựa vào ngân hàng."

Đối với nhiều nhà đầu tư, việc mua lại khách sạn còn đi kèm với những thay đổi trong việc quản lý tài sản để đáp ứng nhu cầu mới của người tiêu dùng và sẵn sàng cho chuyến du lịch trở lại đầy đủ.

Ông Xander Nijnens, Giám đốc Quản lý Tài sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL, cho biết giờ là lúc để tái đầu tư vào khách sạn vì các sản phẩm cạnh tranh khác bắt đầu cảm thấy áp lực tìm khách và duy trì dòng tiền.

Trong khảo sát của JLL, 36% nhà đầu tư được hỏi trả lời sẽ tập trung ưu tiên đầu tư vào tài sản của họ, cùng với việc kiểm soát chi phí và duy trì dòng tiền vào năm 2021. Nhiều giao dịch sẽ được thực hiện, những "tay chơi" muốn tăng giá trị sẵn sàng thâu tóm tài sản và định vị lại các khách sạn với mục tiêu chào bán sau 3-5 năm vận hành.

Các đại gia vẫn đang tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư. Tập đoàn đầu tư Pro-investment có trụ sở tại Úc gần đây tung ra quỹ 500 triệu AUD (tương đương 388 triệu USD) nhắm vào các khách sạn cao cấp, khách sạn cổ điển, cùng với các văn phòng ở châu Á đang có nhu cầu tìm vốn.

Dreamscape Cos, tập đoàn có trụ sở tại TP. New York, cũng rót 1 tỷ USD nhằm thâu tóm các khách sạn dành cho khách doanh nhân, nơi dự báo sẽ phục hồi chậm và giá bán hấp dẫn hơn.