Bất động sản Việt Nam là điểm sáng tại Đông Nam Á, thu hút mạnh mẽ các tổ chức đầu tư lớn

Trong bối cảnh khối lượng đầu tư bất động sản toàn cầu giảm và các thị trường mới nổi tại Đông Nam Á phải đối mặt với nhiều thách thức, Việt Nam lại đang trở thành một điểm đến tương đối sáng sủa đối với các tổ chức đầu tư.

“Việt Nam đứng đầu trong việc thu hút vốn từ các tổ chức”, Matt Nortcliff, đối tác đứng đầu mảng bất động sản tại công ty luật toàn cầu Goodwin, cho biết.

Trong mảng sản xuất, Việt Nam được hưởng lợi từ chiến lược “Trung Quốc + 1” của các doanh nghiệp để giảm thiểu rủi ro khi chỉ đầu tư vào Trung Quốc, cũng như đa dạng hóa việc vận hành kinh doanh và chuỗi cung ứng sang các thị trường khác.

“Một nhóm các tập đoàn đã đặt cơ sở sản xuất tại Việt Nam”, ông nói. “Điều này có tác động gián tiếp lên nhu cầu bất động sản, đặc biệt là các dự án hậu cần, công nghiệp và nhà ở, khi nhiều công ty đa quốc gia xuất hiện và thu hút lao động nước ngoài chuyển đến sinh sống tại đây”.

Wei Leng Tang, chuyên gia đứng đầu mảng các thị trường vốn tại công ty bất động sản Colliers, cũng coi Việt Nam như thị trường bất động sản triển vọng nhất tại Đông Nam Á nhờ dân số trẻ và đang phát triển mạnh mẽ.

Bà nói một số nhà đầu tư đang cân nhắc cơ hội tái phát triển các dự án bất động sản cụ thể.

“Các dự án này có thể là nhà ở hoặc phức hợp cùng gồm bán lẻ, nhà ở và văn phòng”, bà nói.

Áp lực lớn

Ông Nortcliff cho biết nhà đầu tư đang ngày càng quan tâm tới thị trường nhà ở Việt Nam, nhưng lĩnh vực này vẫn còn nhiều bất cập, nhất là khi các tổ chức muốn sở hữu đất đai dài hạn.

“Tại Việt Nam, lĩnh vực nhà ở hấp dẫn nhà đầu tư nhờ các yếu tố nhân khẩu học thuận lợi, ông nói. “Nhưng hạn chế về quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam có thể làm họ e ngại hoặc tác động tiêu cực lên triển vọng về lợi nhuận, khiến giai đoạn đầu tư trở nên ngắn hạn hơn rất nhiều, nghĩa là việc thu hồi lợi nhuận sẽ phải nhanh hơn”.

Bà Tang nói đầu tư bất động sản tại Đông Nam Á cũng như các khu vực khác hiện đang chịu áp lực nhiều hơn do lãi suất tăng. Theo báo cáo, khối lượng đầu tư bất động sản toàn cầu đã giảm 60% trong năm nay. Con số này đúng với mọi thị trường tại châu Á – Thái Bình Dương (APAC), ngoại trừ Nhật Bản.

“Lý do là bởi Nhật Bản chỉ cho phép lãi suất giao dịch trong khoảng từ -0,5% đến 0,5%, giúp duy trì lợi nhuận đầu tư bất động sản cao hơn so với chi phí đi vay”.

Josse Pellicer, người đứng đầu bộ phận chiến lược đầu tư tại công ty M&G Real Estate, cũng chỉ ra hàng loạt những rủi ro tại các thị trường mới nổi, thường không xuất hiện ở các thị trường đã phát triển của APAC, khiến sự quan tâm của nhà đầu tư đối với Đông Nam Á giảm sút.

“Nếu bạn tham gia vào các thị trường như Việt Nam, Malaysia và Indonesia, bạn sẽ thấy nhiều rủi ro mà bạn không thấy như khi đầu tư vào Singapore hoặc Hàn Quốc, nhất là các rủi ro về pháp lý, chính trị và quyền sở hữu. Bạn cũng sẽ phải đối mặt với một vài rủi ro liên quan tới khách thuê và cạnh tranh”.

“Nếu bạn sở hữu một tòa tháp văn phòng tại Malaysia hoặc Bangkok, Thái Lan - dù là tại vị trí đắc địa nhất - thì nguy cơ cơ hai hoặc ba toà tháp văn phòng khác được chấp thuận quy hoạch và phát triển nhanh chóng ddeerr cạnh tranh với dự án của bạn cao hơn nhiều so với tại Singapore, Nhật Bản hoặc Hàn Quốc”.

An toàn là trên hết

Nortcliff nói rằng sự e ngại của nhà đầu tư đối với những rủi ro nói trên ngày càng tăng. Tại Đông Nam Á, tỷ lệ rủi ro/lợi nhuận đang trở nên kém hấp dẫn hơn trong quá khứ.

“Lợi nhuận mà các tổ chức đầu tư kỳ vọng có thể ở mức khoảng 20% để điều chỉnh được các rủi ro, nhưng lợi nhuận hiện tại không thể đạt mức này. Có nhiều thị trường và loại hình bất động sản khác có thể giúp nhà đầu tư dễ dàng đạt được lợi nhuận tương đối tốt với mức độ rủi ro thấp hơn”.

Nortcliff cho biết những biến động từ cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc có thể tác động đến thị trường Đông Nam Á, nhưng sự lây lan chỉ ở mức tối thiểu.

Bất chấp những rủi ro trên, một số nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, tính cam kết và ở vị thế tốt để triển khai vốn tại khu vực này.

“Họ đang trở nên năng động hơn bao giờ hết”, ông nói.

“Các nhà đầu tư này đã đặt chân vào các thị trường mới nổi tại Đông Nam Á trong một thời gian dài, và khi cơ hội tới, họ là người đầu tiên nắm được. Tuy nhiên, có sự khác biệt giữa những nhà đầu tư lâu năm đang thăm dò và đánh giá thị trường, với những người cam kết mạnh mẽ hơn tại một vài điểm đến chính trong khu vực. Nhưng chúng ta đang kinh doanh trong một môi trường mà “an toàn là trên hết”, và phản hồi thường thấy nhất ở những nhà đầu tư đang đánh giá thị trường là “Đây không phải thời điểm tốt cho chúng tôi”.