Bất động sản Trung Quốc “đảo chiều” như thế nào sau khi chính phủ nới lỏng chính sách Zero-Covid?

Không giống như hầu hết quốc gia khác, cho đến cuối năm ngoái, Trung Quốc vẫn tiếp tục áp đặt các hạn chế nghiêm ngặt đối với việc đi lại của người dân để ngăn chặn sự lây lan của dịch Covid-19. Dù vậy, tới cuối năm 2022, các lệnh giới nghiêm đã được nới lỏng, và điều này đang tạo đà phục hồi cho ngành bất động sản.

James Macdonald, Trưởng bộ phận nghiên cứu tại Trung Quốc của Savills, đã chia sẻ một số thống kê về các dấu hiệu phục hồi kinh tế kể từ khi Trung Quốc mở cửa trở lại.

Ông chỉ ra dự báo đồng thuận của các ngân hàng đầu tư quốc tế về tốc độ tăng trưởng GDP của Trung Quốc năm 2023 đã tăng lên 5,2% so với 4,5% vào cuối năm ngoái. Ông cũng chỉ ra rằng trong khi phần lớn thế giới đang phải đối mặt với áp lực lạm phát cao, thì Trung Quốc đang có tỷ lệ lạm phát thấp là 2%, thấp hơn đáng kể so với mức khoảng 6% ở Mỹ. Trong khi hầu hết các quốc gia khác đang tăng lãi suất để giảm lạm phát, Trung Quốc lại hạ lãi suất ở mức vừa phải để tăng cho vay và kích thích nền kinh tế.

Tuy nhiên, Macdonald chỉ ra rằng nền kinh tế Trung Quốc cũng phải đối mặt với những thác như ổn định xã hội và tỷ lệ thất nghiệp của thanh niên. Năm ngoái, tỷ lệ thất nghiệp của bộ phận dân số từ 16 đến 25 tuổi tại Trung Quốc gần đạt 20%, một trong những mức cao nhất được ghi nhận. Để tạo việc làm cho khoảng 11 triệu sinh viên mới tốt nghiệp đại học mỗi năm, chính phủ Trung Quốc đã đặt mục tiêu tạo ra hơn 12 triệu việc làm mới.

Bằng chứng là các hoạt động kinh tế đang phục hồi, Macdonald chỉ ra rằng các chuyến bay nội địa gần như đã phục hồi về mức trước khi Thượng Hải và Bắc Kinh bị phong tỏa vào quý II/2022.

Vào tháng 1, Trung Quốc chứng kiến 40 triệu người đi các chuyến bay nội địa, giảm nhẹ so với cùng kỳ vào năm 2019 và tăng khoảng 30% so với hai năm trước. Lượng hành khách đi tàu điện ngầm cũng đã phục hồi mạnh mẽ ở tất cả các thành phố lớn ở Trung Quốc. Lượng người đến các trung tâm mua sắm ở các trung tâm lớn cũng tăng đáng kể từ khi mở cửa trở lại.

Wilson Chen, giám đốc điều hành cấp cao và người đứng đầu thị trường Trung Quốc tại Tishman Speyer, nhận xét rằng thông báo gần đây của Thủ tướng Trung Quốc Lý Cường về việc ủng hộ cải cách và mở cửa trở lại với thế giới là một tin tích cực.

Về triển vọng đối với lĩnh vực bất động sản, Wilson cho biết trong hai tháng đầu năm, các thành phố hạng nhất ở Trung Quốc như Thượng Hải và Bắc Kinh đã chứng kiến doanh số bán nhà mới tăng mạnh.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng thị trường nhà ở tại các thành phố cấp hai hoặc cấp thấp hơn có thể tiếp tục đối mặt với áp lực từ rủi ro hoàn thiện và bàn giao do tính thanh khoản kém của các nhà phát triển Trung Quốc, thể hiện qua các vụ vỡ nợ trái phiếu nước ngoài gần đây của một số nhà phát triển tư nhân hàng đầu, cũng như việc người dân đang đánh mất niềm tin với lĩnh vực này.

Đối với phân khúc văn phòng, các tòa nhà văn phòng cao cấp trong các dự án sử dụng hỗn hợp theo định hướng giao thông ở các thành phố cấp 1 như Thượng Hải và Bắc Kinh đã hoạt động tốt hơn đáng kể trong thời gian qua. Ông chia sẻ, dự án văn phòng Tishman Speyer tại Thượng Hải đang duy trì tỷ lệ lấp đầy lên tới 99%.

Stuart Mercier, giám đốc đầu tư bất động sản châu Á tại Brookfield, lặp lại quan điểm của Macdonald và Chen, đồng thời chia sẻ rằng xu hướng “chi tiêu trả thù” đã tăng mạnh kể từ khi Trung Quốc mở cửa trở lại. Tác động của xu hướng này ảnh hưởng đến dữ liệu về lưu lượng truy cập, doanh số bán hàng và tỷ lệ lấp đầy trong danh mục đầu tư của Brookfield tại Trung Quốc.

Theo Mercier, các hộ gia đình tại Trung Quốc đã tiết kiệm được một khoản tiền khổng lồ nhờ việc chi tiêu hạn chế trong 3 năm đại dịch vừa qua. Tuy nhiên, nền kinh tế Trung Quốc và ngành bất động sản của quốc gia này phục hồi như thế nào trong trung hạn sẽ phụ thuộc phần lớn vào mức độ tin tưởng của mọi người về tốc độ phục hồi kinh tế nói chung.

Ervin Yeo, Giám đốc điều hành Quản lý Thương mại của CapitaLand Trung Quốc, cho biết kể từ khi mở cửa trở lại, người tiêu dùng Trung Quốc đã bắt đầu đến các trung tâm mua sắm thương mại nhiều hơn.

Ông hy vọng doanh số bán lẻ của các trung tâm mua sắm ở trung tâm đô thị sẽ tiếp tục phục hồi khi số lượng du khách tăng lên. Điều này sẽ góp phần tạo đà phục hồi cho thị trường mặt bằng bán lẻ tại Trung Quốc trong thời gian tới.

Khi được hỏi về tình hình hoạt động của lĩnh vực văn phòng kể từ khi mở cửa trở lại, Wilson Chen có vẻ lạc quan về các tòa nhà văn phòng chất lượng cao ở các thành phố loại 1 và giải thích rằng văn hóa làm việc chủ yếu của Trung Quốc là nhân viên thích đến văn phòng làm việc mỗi ngày thay vì làm ở nhà.

Do đại dịch, chất lượng của không gian làm việc trong nhà trở nên quan trọng hơn. Các doanh nghiệp Trung Quốc giờ đây tập trung nhiều hơn vào chất lượng không khí và ưu tiên các tòa nhà có khu vực ngoài trời để nghỉ ngơi. Ngoài ra, trong ba năm qua, các doanh nghiệp Trung Quốc đã đánh giá cao tầm quan trọng của việc quản lý tòa nhà chất lượng cao.

Trong khi đó, khi được hỏi về triển vọng của lĩnh vực nhà ở, Stuart Mercier trả lời rằng giống như ở nhiều quốc gia khác, khả năng chi trả là một thách thức ở Trung Quốc. Ông giải thích, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao, “lực lượng lao động trẻ tuổi lại gặp nhiều khó khăn trong việc tham gia vào thị trường nhà ở” trong bối cảnh tỷ lệ thất nghiệ tăng lên.

Khi được hỏi về quan điểm của với triển vọng của nền kinh tế Trung Quốc, Mercier trả lời rằng ông rất lạc quan vào năm 2023, một phần không nhỏ là do khoản tiết kiệm của các hộ gia đình được báo cáo lên tới 22.000 tỷ nhân dân tệ, gấp 5 lần so với kỷ lục trước đó.