Bất động sản thương mại “sáng cửa” trong năm 2022

Theo CBRE, chỉ số cho thuê đối với lĩnh vực hậu cần và văn phòng vẫn tương đối ổn định trong 24 tháng qua. Mặc dù ngành bán lẻ tăng trưởng kém hơn so với cùng kỳ, giá thuê mặt bằng có thể phục hồi vào năm 2022 nhờ các kinh nghiệm và quy trình vận hành đã đúc kết được sau suốt 2 năm chống chọi với đại dịch.

Bán lẻ

Trung Quốc, Nhật Bản, Úc, Hàn Quốc và Ấn Độ sẽ trở thành các thị trường bất động sản bán lẻ sôi động nhất khu vực do nhu cầu tiêu dùng trong nước tăng mạnh đối với các mặt hàng như quần áo thể thao cao cấp, đồ nội thất và trang trí nhà cửa, thực phẩm và đồ uống. Ngành hàng ăn uống cũng sẽ trở lại mạnh mẽ khi các hạn chế kinh doanh được dỡ bỏ. Trong khi đó, nhiều nhà sản xuất xe hơi cũng muốn thuê các vị trí đắc địa để phát triển thương hiệu và kinh doanh khi mà cả thế giới đang tìm kiếm các sản phẩm mang lại một tương lai xanh và sạch hơn.

Các nhà bán lẻ hàng hóa cao cấp và xa xỉ vẫn thích hiện diện tại những con phố trọng điểm và các trung tâm thương mại có vị trí đắc địa trong thành phố. Họ cũng đang cung cấp những trải nghiệm mà mua sắm trực tuyến không thể mang lại và tận dụng lợi thế khi giá thuê đang giảm. Trong khi đó, các nhà bán lẻ hàng hóa từ tầm trung trở xuống lại muốn tiến đến gần các khu dân cư, đặc biệt là vùng ngoại ô nơi đang có tốc độ tăng trưởng mạnh do quá trình di cư trong đại dịch. Tại một số khu vực ở APAC, giá thuê ở ngoại ô đang nhích dần hơn tới giá thuê tại trung tâm thương mại.

Đối với các các doanh nghiệp kinh doanh ăn uống, động lực tăng trưởng chính đến từ việc các nhà hàng ăn tại chỗ muốn tiến gần hơn tới các khu dân cư để tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn, từ mô hình bếp đám mây, nhà hàng drive-through hay các cửa hàng đặc biệt khác để thu thập dữ liệu.

Chủ sở hữu cá nhân của các cửa hàng nằm ở những con phố trung tâm sẽ linh hoạt hơn trong việc giảm giá thuê so với các nhà phát triển tổ chức. Năm 2022 sẽ là năm mà các nhà phát triển hợp tác với nhà bán lẻ bằng cách tài trợ chi phí nhượng quyền thương mại, hoặc giữ quyền đại lý chính của một thương hiệu tại một khu vực cụ thể.

Các nhà phát triển đang thích ứng ngày càng nhanh với các loại hình công nghệ. Bằng cách này, họ có thể liên tục tương tác với khách hàng, phân nhóm các giao dịch cho các thương hiệu trong trung tâm mua sắm, cũng như ưu tiên gian hàng ở vị trí đẹp cho các thương hiệu mới. Điều này sẽ tạo ra những trải nghiệm mới tại các trung tâm thương mại và thu hút khách hàng quay trở lại với mua sắm trực tiếp.

Công nghiệp và hậu cần

Bất động sản công nghiệp và hậu cần tiếp tục là loại tài sản đầu tư được ưa thích trong năm 2022. Nhu cầu tiếp tục tăng trong tương lai gần với hai động lực chính là các công ty hậu cần bên thứ ba (3PL) và các doanh nghiệp thương mại điện tử.

Công ty 3PL quan tâm đến việc mở rộng mạng lưới tại từng quốc gia, tăng cường kết nối trên toàn khu vực APAC, và triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng cho khách hàng mới. Do đó, họ sẽ có nhu cầu thuê liên tục để đáp ứng nhu cầu mạnh mẽ về hoạt động gia công và chuỗi cung ứng trên toàn khu vực.

Trong khi đó, doanh nghiệp thương mại điện tử vốn có yêu cầu cao về cơ sở hạ tầng nên họ đã thiết lập hàng loạt trung tâm phân phối, trung tâm quy mô quốc gia với diện tích khoảng 20.000m2 hoặc lớn hơn, và các trung tâm hoàn thiện đơn hàng ở ngoại vi các cụm đô thị. Hiện tại, họ đang tìm cách tối ưu hóa các mạng lưới đã xây dựng để hoàn thiện đơn hàng tại các đô thị.

Đồng thời, khách thuê sẽ xem xét kỹ lưỡng vị trí của các bất động sản công nghiệp nhằm tăng khả năng thích ứng với những diễn biến khó lường của chuỗi cung ứng như trong năm 2021. Do đó, năm nay khách thuê sẽ ưu tiên các nhà kho gần các điểm tiêu thụ cuối để cải thiện hiệu quả hoạt động và giảm thiểu tình trạng gián đoạn.

Trong khi đó, quá trình khu vực hóa chuỗi cung ứng sẽ mang lại lợi ích cho các trung tâm sản xuất thay thế như các khu công nghiệp đang phát triển ở Việt Nam, Indonesia, Philippines và Ấn Độ, cùng với các khu công nghiệp lớn đã được hình thành ở Trung Quốc đại lục, Nhật Bản và Hàn Quốc.

Văn phòng

Sự xuất hiện của biến thể Omicron đang đặt ra câu hỏi khó về việc có nên cho người lao động quay trở lại văn phòng hay không. Do đó, nhiều doanh nghiệp đang trì hoãn việc gia hạn hợp đồng thuê hoặc chỉ ký hợp đồng ngắn hạn. Điều này làm chậm tốc độ phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, về mặt tích cực, nó giúp những khách thuê cam kết dài hạn được hưởng mức giá tốt hơn.

Do những thay đổi về mô hình làm việc (tại nhà và tại văn phòng), xu hướng tái định vị mô hình văn phòng đang diễn ra trên toàn APAC. Các nhà phát triển đang mở rộng không gian làm việc linh hoạt, đặc biệt là tại những địa điểm có xu sự phát triển mạnh mẽ của các công ty khởi nghiệp, các công ty fintech và công nghệ - vốn đã chứng kiến tốc độ tăng trưởng nhân sự nhanh chóng trong 12 đến 18 tháng qua. Các doanh nghiệp khoa học sự sống cũng sẽ đóng góp số lượng khách thuê văn phòng linh hoạt nhất định, do các hoạt động mua bán và sáp nhập đang diễn ra sôi nổi trong ngành này.

Ngoài ra, tất cả các khách thuê sẽ yêu cầu cao hơn về chất lượng của các không gian văn phòng, như ứng dụng công nghệ và vệ sinh khử khuẩn, để đảm bảo sức khỏe và sự an toàn cho người lao động, hoặc để thu hút thêm nhân tài với các thị trường năng động nhất gồm Sydney, Hồng Kông và Singapore.