Bất động sản thời bĩ cực: Ai sẽ thực sự hưởng lợi?

Nhận diện thị trường

Dạo quanh và ghi nhận thị trường thì thấy có lẽ chưa khi nào BĐS nhà, đất lại rơi vào cơn bĩ cực như hiện nay. Anh Đức Tùng, chủ một sàn giao dịch BĐS sắp... giải thể cho hay: Thực chất thì người dân vẫn có tiền và vẫn có nhu cầu về nhà ở cũng như đầu tư, đầu cơ. Tuy nhiên do ở thời điểm khó khăn, nguồn cung dư thừa nên chỉ có số ít người có nhu cầu cấp bách mới mua nhà để ở. Một số ít thì vẫn nán... chờ vì có khi còn rẻ nữa. Đối với nhóm đầu tư và đầu cơ thì hoặc đã bị om hàng, hoặc là không có mối để bán hàng nên cũng đành nằm im. Anh Tùng cũng khẳng định, hầu hết nhà mua bán giao dịch được hiện nay phải là nhà đã xây hoàn thiện hoặc gần hoàn thiện. Nhóm nhà đang ở dạng dự án tương lai, hoặc mới khởi công mới thực sự là phân khúc bị bán tháo ồ ạt. Tuy nhiên, càng bán tháo thì lại càng chẳng ai mua vì chẳng ai dại gì mua nhà chưa hình thành vào thời điểm này.

Tuy nhiên, cũng có một phân khúc thị trường mà NĐT cần tiền thực sự nên buộc phải bán nhà, đất thực tế. Một chuyên gia BĐS phân tích: Làm ăn trong ngành này không mấy ai dùng 100% tiền của mình hoặc trong khả năng của mình. Họ luôn luôn dùng “đòn bẩy tài chính”, tức là mua bán, đầu tư, đầu cơ với số vốn thực có chỉ khoảng 40% - 50%. Vì thế khi áp lực tiền tăng cao thì ngay cả lỗ nặng họ cũng phải bán. Chuyên gia này cho biết đã từng chứng kiến cảnh mua bán mà người bán do quá cần tiền nên bị ép đến mức chấp nhận lỗ hơn 2 tỉ đồng/giao dịch. Và chỉ khoảng 2 tuần sau đó, người mua lại tìm được mối đã “sang hàng” rồi ôm trọn khoản tiền này. Nhiều đại diện trong giới cho biết, tình cảnh này không chỉ diễn ra đối với nhà dự án, nhà chung cư mà diễn ra cả ở phân khúc đất đai, nhà mặt phố..., trong đó mối hàng giá trị càng lớn thì càng có nguy cơ bị ép giá. Lý giải điều này, các đại diện cho hay: Ví dụ một cá nhân vay nợ khoảng 3 tỉ đồng với lãi suất cao. Hiện nay và cũng... chưa biết đến khi nào mới có thể bán được hàng và có tiền, trong khi lãi suất cao, hạn trả nợ đến gần và nguy cơ chịu phạt là cận kề. Vì thế việc chấp nhận lỗ vài trăm triệu là bình thường, bởi nếu không gánh nặng lãi suất gần 100 triệu đồng/tháng, cộng nguy cơ bị phạt và phải gán nợ tài sản thế chấp khiến người vay có thể phải trả cái giá đắt hơn nhiều.

Đại gia mới thực sự hưởng lợi

Theo diễn biến hiện nay thì ngay sau khi CTCP Địa ốc Dầu khí (PVL) phải bán tháo căn hộ để trả nợ NH thì Cty Sài Gòn Mekong cũng công bố giảm giá dự án An Tiến từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong khi dự án An Tiến... túc tắc bán được hàng thì dự án của PVL chưa bán được. Lý do là dự án An Tiến bán ngay cho người có tiền, còn PVL lại dùng các chiêu để dụ khách hàng. Chính vì thế mà PVL đã bị thất bại, vì bây giờ người có tiền mới thực sự nắm giữ lợi thế chứ không phải là DN BĐS với tư duy muốn “giữ trịch” như trước đây.

Điều này cũng đang diễn ra trong thực tế khi mà người có tiền đang có rất nhiều cơ hội lựa chọn, trong khi số đông những người đầu cơ và DN đang... hết đường lùi. Chuyên gia BĐS phân tích: Đối với những nhà đầu cơ thì nguy cơ om hàng, khan tiền, gánh nợ, chịu lãi... là đã rõ ràng. Nhưng đáng lưu ý hơn chính là ở khối các DN. Hiện nay các NH đang ráo riết đòi nợ các dự án, rà soát vay nợ BĐS và quyết liệt giảm dư nợ tín dụng BĐS. Mới đây nhất, NHNN đã có văn bản yêu cầu các NH báo cáo dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS, đồng thời nhấn mạnh các NH phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính chính xác và đầy đủ của các thông tin báo cáo cho NHNM. Trước đó, cơ quan này cũng liên tiếp và mạnh tay trong việc thắt chặt dư nợ BĐS đối với các NH. Chính điều này đã tạo nên những sức ép lên khối các DN xây dựng các dự án chung cư và BĐS. Thậm chí trong thời gian tới với yêu cầu của NHNN, áp lực này sẽ còn tăng cao.

Nhiều ý kiến cho rằng, với thị trường này thì NTD là người có nhu cầu thực sẽ hưởng lợi. Lý do để kỳ vọng điều này là việc giảm giá sẽ giúp những khách hàng này có cơ hội tiếp cận BĐS với giá rẻ hơn. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng đây sẽ chỉ là con số rất nhỏ. Thay vào đó, những người có tiền thuộc hàng đại gia mới thực sự là đối tượng hưởng lợi. Bởi trên thực tế với mức giá trên dưới 15 triệu/m2 nhà thì người có thu nhập thấp và trung bình cũng khó lòng mua được nhà với số tiền nộp ngay lên đến cả tỉ bạc. Thay vào đó, những đại gia có tiền thay vì sở hữu ít thì nay sở hữu nhiều hơn. Bằng chứng là trên toàn quốc, có lẽ không dưới hàng ngàn căn hộ chung cư, thậm chí là cả biệt thự bỏ hoang từ thời... chưa khủng hoảng cho đến tận bây giờ. Không ít đại gia ôm hàng chờ thời vì theo quan điểm của họ, BĐS thời đại hạ giá lại là kênh đầu tư hấp dẫn.