Bất động sản nghỉ dưỡng: Đừng luống cuống vì những cái tên mới đặt

Giới chuyên gia cho rằng thị trường không nên luống cuống với những cái tên mới như condotel, shophouse mà cần nhìn vào bản chất, chức năng của mỗi loại hình để thừa nhận khái niệm, từ đó có cách áp dụng khung pháp luật một cách hợp lý.

Giao dịch chỉ giảm tức thời

Nhận định tại Hội thảo “Xu hướng mới và cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nửa cuối 2019” do CafeLand tổ chức mới đây, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết từ 2014 tới nay, nguồn cung bất động sản du lịch như biệt thự nghỉ dưỡng, shop house và condotel đã tăng lên khá cao.

Nguồn cung tăng trước hết tại các địa phương có tiềm năng du lịch lớn như Hạ Long, Đà Nẵng - Hội An, Nha Trang - Cam Ranh, Phú Quốc, sau đó chuyển sang các địa phương như Vân Đồn, Sầm Sơn, Hà Tĩnh, Quy Nhơn, Tuy Hòa, Phan Thiết…

Đến cuối 2018, nguồn cung các bất động sản du lịch, nhất là condotel đã tăng khá ấn tượng. Từ đó dẫn đến nhiều e ngại cung vượt quá cầu và phân khúc này có thể rơi vào đóng băng.

Nhiều tiềm năng nhưng bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam cũng gặp phải nhiều vướng mắc.

Trước tình hình đó, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra chính sách hạn chế nguồn tín dụng cho thị trường bất động sản. Đến đầu 2019, phân khúc condotel ghi nhận tình trạng giảm giao dịch tại một số địa phương.

Tuy nhiên, ông Võ cho rằng, nếu so sánh tổng các bất động sản du lịch tại Việt Nam so với một số nước mạnh về du lịch ở Đông Nam Á như Thái Lan, thì số lượng của Việt Nam vẫn còn thấp. Trong khi đó, tăng trưởng du lịch của Việt Nam vẫn đang ở mức 30% trên năm, thuộc nhóm đứng đầu thế giới.

“Do đó, trên tầm nhìn dài hạn thì cung về condotel ở Việt Nam chưa thể vượt cầu. Tình trạng giảm giao dịch ở phân khúc này hiện nay chỉ mang tính địa phương và tức thời. Có thể lý do chính làm giảm giao dịch lại chính là những nhược điểm về chính sách, pháp luật”, ông Võ nhận định

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở của Savills Miền Bắc & Miền Trung, cho biết trong sáu tháng đầu năm nay, tình hình bất động sản nghỉ dưỡng tương đối trầm lắng. Cụ thể, không có nhiều các dự án mở bán; các nhà đầu tư có xu hướng tìm đến các dự án đất nền, nhà phố tại các thành phố lớn.

Mặc dù vậy, đại diện Savills cho rằng, tiềm năng về bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam còn rất lớn. “Tính từ hội nghị APEC 2017 đến nay, làn sóng nhà đầu tư cá nhân không chỉ trong nước, trong khu vực mà còn từ các nước Tây Âu, Mỹ đến tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam rất nhiều. Trong đó, nhà đầu tư Trung Quốc chiếm số lượng lớn”, ông Hiển cho biết.

Theo ghi nhận của Savills, một sốnhà đầu tư Trung Quốc mua một lượng rất lớn condotel, sau đó bán lại cho người nước họ thông qua các đơn vị phân phối cũng của chính họ.

Ông Hiển cho rằng, nhiều nhà đầu tư đóng vai trò như một chiếc cầu kép, vừa rót vốn từ đầu tư vừa mang lượng khách từ nước ngoài vào để đầu tư mua những sản phẩm của họ.

“Đây là một tín hiệu rất tốt cho thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài tự tin vào thị trường bất động sản đến mức chấp nhận mua dưới dạng hợp đồng thuê dài hạn. Trước đây, một số dự án phải ra được sổ sở hữu 50 năm thì họ mới mua”, ông Hiển cho biết.

Cần nhìn vào bản chất

Từ những phân tích của các chuyên gia, có thể thấy bức tranh bất động sản du lịch của những tháng còn lại trong năm 2019 mang màu sắc khá tươi sáng. Tuy nhiên, thị trường này vẫn tiềm ẩn một số khó khăn.

Ông Hiển cho rằng một trong những khó khăn là sự am hiểu của nhà đầu tư về các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn hạn chế. Nhiều người không nắm rõ được khái niệm của từng loại hình để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn.

Do vậy, theo ông Hiển, việc cung cấp thông tin giúp cho các nhà đầu tư có sự hiểu biết đầy đủ về các loại hình bất động sản rất quan trọng. Luật ở nhiều nước phát triển quy định cụ thể, trong khi ở Việt Nam thì còn nhiều điểm chưa rõ ràng.

Giới chuyên gia cho rằng cần nhìn nhận vào bản chất, chức năng của mỗi loại hình để có cách áp dụng khung pháp luật hợp lý.

“Ở nước ngoài, khi tôi quyết định mua một bất động sản thì tôi đóng 10% giá trị căn hộ, phần còn lại là chủ đầu tư phải đảm bảo tài chính để phát triển dự án cho đến khi bàn giao cho khách, khi đó khách mới ký hợp đồng thanh toán 90% còn lại. Như vậy, quốc tế đã xây dựng được những quy định rất an toàn, tiêu chuẩn cho các nhà đầu tư khắt khe”, ông Hiển lấy ví dụ.

Thị trường Việt Nam hiện nay chủ yếu là thanh toán theo tiến độ xây dựng của dự án. Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài thường có nhiều câu hỏi mà ngay đến những đơn vị tư vấn cũng chưa thể giải đáp hết. Điển hình như việc họ mua một bất động sản có thời hạn sở hữu 50 năm, sau thời gian đó họ phải đóng bao nhiêu tiền nữa để gia hạn thêm 50 năm nữa. Đây là vấn đề không dễ dàng giải thích cho các nhà đầu tư quốc tế.

Bàn về vấn đề này, GS. Võ cho rằng khung pháp luật đối với các bất động sản đa công năng nói chung và condotel nói riêng vẫn chưa hoàn thiện, đang tạo ra nhiều rủi ro pháp lý.

Tuy nhiên, ông khuyên rằng, đừng coi các loại condotel, officetel hay shop house... là những loại bất động sản mới và luống cuống vì những cái tên mới đặt.

“Vấn đề không phải là tên gọi nào mà phải tập trung vào công năng gì để quyết định chế độ sử dụng đất cho phù hợp”, ông Võ nhận định.

Nói cách khác, vấn đề ở đây là cần nhìn vào bản chất của các loại bất động sản đang được quan tâm như condotel, officetel, shophouse... Đó là những bất động sản đa công năng, có thể vừa để ở, vừa để cho thuê lưu trú, vừa để làm văn phòng, cũng như vừa để ở và vừa để làm cửa hàng.

Theo ông Võ, không có gì mới khi tất cả các nhà mặt phố ở Việt Nam đều là nhà ở nhưng cũng là cửa hàng. Chế độ sử dụng đất là đất ở được sử dụng lâu dài, công năng cửa hàng được coi là phụ. Nếu có hoạt động kinh doanh tại cửa hàng, thì thu các loại thuế liên quan đến kinh doanh.

Ông Võ cho rằng câu chuyện quản lý đối với các bất động sản đa công năng thực sự rất đơn giản. Cái chính là phải chính thức thừa nhận khái niệm "bất động sản đa công năng" này trong pháp luật và có cách hướng dẫn áp dụng khung pháp luật hiện hành.

Hiện nay, vấn đề bất động sản đa công năng đang dẫn tới sự áp dụng pháp luật rất khác nhau tại các địa phương khác nhau. Khi pháp luật mà áp dụng được nhiều cách thì sẽ dẫn tới hai hệ quả. Thứ nhất thiếu bình đẳng và công bằng trước công lý. Thứ hai là nguy cơ tham nhũng xảy ra.

Theo ông Võ, vấn đề trọng tâm về hoàn thiện khung pháp luật ở đây là sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng thừa nhận và quản lý kinh doanh các bất động sản đa công năng vào mục đích du lịch, đồng thời sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng, trong đó cho phép chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn mục đích sử dụng đất chính. Sử dụng đất ổn định lâu dài thì giá đất cao, còn thuê đất 50 năm thì giá đất thấp hơn.