CafeLand - Sáng nay (15/5) Tạp chí đầu tư bất động sản CafeLand đã tổ chức Hội thảo: “Xu hướng mới và cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nửa cuối 2019” với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, tài chính và đại diện từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Trực tiếp phần thảo luận của các diễn giả:

TS. Nguyễn Anh Tuấn – Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư gửi lúc 12:10

Đánh giá về triển vọng các khu vực có thể phát triển bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn tới?

Bà Nguyễn Thị Thùy Dương
Giám đốc Cấp cao Truyền Thông và Hỗ trợ Cộng đồng Tập đoàn Novaland

Hiện nay, Novaland đang phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại các địa bàn trọng điểm như Phan Thiết, Bình Thuận và Bà Rịa  - Vũng Tàu. Ở những nơi phát triển du lịch thì hạ tầng giao thông vần phải phát triển đồng bộ. Như tại Phan Thiết, hiện nay hạ tầng giao thông được quan tâm đầu tư và đang hoàn thiện với kế hoạch với sân bay quốc tế sẽ đưa vào vận hành năm 2022, kết nối cao tốc khi hoàn thành thì rút ngắn thời gian di chuyển từ TP.HCM đi Phan Thiết chỉ có 1h45 phút, đường thủy đã có rồi, sắp tới còn có đường sắt cao tốc thì sẽ rút ngắn được thời gian nhanh hơn nữa.

Còn một yếu tố khá cạnh tranh đó là về khí hậu. Nếu du lịch ở Phan Thiết hay Bà Rịa - Vũng Tàu thì chúng ta có thể đi tất cả các ngày trong năm vì quanh năm luôn có nắng ấm, cực kỳ thuận lợi phát triển.

Tôi cũng đồng ý với ý kiến của TS Hiếu, phát triển bất động sản nghỉ dưỡng phải phát triển bền vững, đảm bảo môi trường ở đó thuận theo thiên nhiên và giảm thiểu được những tác động đối với môi trường. Novaland đang triển khai những dự án đã nghiên cứu rất kỹ và hợp tác với các đơn vị quốc tế cùng các chuyên gia để hạn chế được những tác động đến môi trường xung quanh. Như hai sân golf mà chúng tôi đang xây dựng ở Phan Thiết đã được các chuyên gia nghiên cứu thiết kế làm sao hạn chế sử dụng hóa chất, nguồn nước, không làm ảnh hưởng xấu đến môi trường. 

TS Nguyễn Trí Hiếu
Chuyên Gia Tài Chính

Bất động sản nghỉ dưỡng mang lại nguồn thu cho các nhà kinh doanh rất tốt nhưng không thể trở thành một chi phí về xã hội, môi trường. Có những dự án, để tưới nước cho sân golf, giữ cây xanh phải dùng hóa chất độc hại. Những hóa chất đó độc hại ảnh hưởng tác động đến môi trường ra sao thì cần các bộ ngành liên quan phải nghiên cứu, làm rõ.

Chúng ta không chỉ phát triển bất động sản nghỉ dưỡng để mang lợi nhuận về trong năm nay, trong 10, 20 năm tới mà phải bảo vệ môi trường. Có một số dự án rất tốt, mang đến công ăn việc làm, hài hòa với các chính sách khác, nâng được kinh tế địa phương, bảo vệ môi trường.

Một vấn đề cần được quan tâm là biến đổi khí hậu toàn cầu. Nhà đầu tư cần quan tâm đến tất cả khía cạnh chứ không chỉ vì lợi nhuận.

Về khu vực đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian sắp tới, theo tôi, miền Trung nên phát triển bất động sản nghỉ dưỡng nhiều vì có nhiều lợi thế tự nhiên tốt.

Ông Dương Đức Hiển
Giám Đốc Bộ Phận Kinh Doanh Nhà Ở, Savills Miền Bắc & Miền Trung

Thị trường trong vòng hơn 10 năm qua có sự phát triển rất mạnh với những dự án cao cấp tạo các thành phố lớn. Bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh nhất là ở miền Trung. Đến nay, ngoài các sản phẩm cơ bản thì luôn có những sản phẩm phái sinh đi theo, kích thích nhà đầu tư thêm cơ hội. Theo tôi trong thời gian tới, khi các nhà đầu tư hiểu rõ hơn về các phân khúc thì sẽ phân loại ra được các tập khách hành khác nhau. Thời gian gần đây thì các trường Đại học cũng có các chuyên khoa về bất động sản để có thể giáo dục thế hệ sau hiểu biết tốt hơn. Riêng về xu hướng trong thời gian tới, phát triển thêm nhiều loại hình mới như du lịch tâm linh, du lịch mua sắm.

Thực chất, khi trong khu vực phát triển các loại hình như Singapore trước đây đầu tư phát triển rất mạnh mua sắm, gần đây Malaysia đang thu hút khách du lịch về mua sắm với nhiều khu trung tâm thương mại hàng chục ha. Gần đây, ở Việt nam có trường đua F1 sẽ thu hút rất lớn khách. Xu hướng ở các nước kế cận còn phát triển bất động sản hưu trí với chính sách thu hút nhà đầu tư sau khi nghỉ hưu có thể được cấp visa thường trú, không được phép kinh doanh gì nhưng được phép đầu tư ở và sinh hoạt, có thời hạn 3 hay 5 năm gia hạn một lần.

Với Việt Nam còn quá nhiều phân khúc mà chúng ta chưa khai thác hết được, điển hình như du lịch sân golf, cần được các chủ đầu tư có định hướng để phát triển. Bất động sản khong chỉ phát triển riêng về du lịch đơn thuần, tất cả các khu vực phát triển nghỉ dưỡng thì có thể phát triển được nhiều loại hình khác.

GS. Đặng Hùng Võ
Nguyên Thứ Trưởng Bộ Tài Nguyên Môi Trường

Khu vực nào trở thành điểm nóng phụ thuộc vào việc chúng ta sửa luật. nếu luật đất đai sửa loại hình này chỉ 50 năm thì thị trường sẽ chựng lại ngay. Về khu vực, chúng ta quen thuộc với những điểm nóng của thị trường như Đà Nẵng, Nha Trang là các điểm nóng nhưng các thị trường này sẽ bão hòa.

Thời gian tới thị trường sẽ chuyển đến các địa điểm khác như Quy Nhơn, Tuy Hòa, Phú Yên sẽ trở thành địa bàn có tốc độ phát triển nhanh hơn. Vì hiện nay Phú Yên được coi như đang ngủ yên và dù tiềm năng nơi đây không kém gì ở Nha Trang. Bên cạnh đó tôi cũng thấy một số điểm có tiềm năng sẽ có tốc độ phát triển nhanh hơn như Phan Rang, Phan Thiết.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi
Phó Cục Trưởng Cục Quản Lý Nhà Và Thị Trường Bất Động Sản, Bộ Xây Dựng

Việt Nam có 4 loại hình du lịch biển – sông – núi – đồng, nhưng mỗi loại hình có 1 lợi thế nhưng nhìn chung 4 loại đều phát triển nếu hạ tầng phát triển.

Tuy nhiên ngắn hạn thì bất động sản biển vẫn là điểm đáng lưu tâm, tiềm năng thì các tỉnh mới có nhiều tiềm năng, đặc biệt từ Đà Nẵng trở vào. Các tỉnh này đang có quỹ đất và đang tiến hành kêu gọi đầu tư, như Bình Định, Phú Yên,.. đều có sân bay.

TS. Nguyễn Anh Tuấn – Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư gửi lúc 11:47

Trong các vấn đề pháp lý các chuyên gia có ý kiến khác nhau, theo quan điểm của NovaLand hiểu như thế nào về thời hạn của sổ đỏ, 50 năm, 70 năm hay dài hạn, nếu mong muốn với chính phủ thì nên như thế nào?

Bà Nguyễn Thị Thùy Dương
Giám đốc Cấp cao Truyền Thông và Hỗ trợ Cộng đồng Tập đoàn Novaland

Ở mỗi tỉnh thành các chủ đầu tư đều tuân theo quy định, tình hình thực tế và nhận được sự tin tưởng thấu đáo từ chính quyền địa phương. Đối với những dự án mà chúng tôi đang đầu tư như ở Phan Thiết với quy mô 1.000 ha, xây dựng một đại đô thị, thì không những địa phương đó mà còn phải trình lên Chính phủ xem lại về vấn đề cơ cấu sử dụng đất, đất thương mại, đất ở phục vụ cho việc hình thành dự án.

TS. Nguyễn Anh Tuấn – Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư gửi lúc 11:40

Novaland có gặp khó khăn gì trong việc phát hành trái phiếu?

Bà Nguyễn Thị Thùy Dương
Giám đốc Cấp cao Truyền Thông và Hỗ trợ Cộng đồng Tập đoàn Novaland

Novaland có tổ chuyên môn chuyên gọi vốn đầu tư trong nước và nước ngoài. Novaland hiện là doanh nghiệp Việt Nam duy nhất phát hành trái phiếu chuyển đổi trên sàn chứng khoán Singapore. Trong nước chúng tôi cũng phát hành trái phiếu và đó là một kênh đầu tư tài chính và giải pháp tài chính.

TS. Nguyễn Anh Tuấn – Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư gửi lúc 11:35

Từ thực tế đầu tư thì Novaland có những vướng mắc gì khác ngoài vấn đề pháp lý?

Bà Nguyễn Thị Thùy Dương
Giám đốc Cấp cao Truyền Thông và Hỗ trợ Cộng đồng Tập đoàn Novaland

Pháp lý luôn là vấn đề nổi cộm qua thời gian cần tháo gỡ. Hiện nay ở mỗi khu vực, các chủ đầu tư lúc nào cũng muốn tuân thủ theo luật định và tình hình tại địa phương. Đối với Novald rất tin tưởng, với các chủ đầu tư nghiêm túc sẽ nhận được sự hỗ trợ thấu đáo từ địa phương.

Chúng tôi có nhận được khá nhiều câu hỏi Novaland tại sao lại chuyển hướng từ bất động sản nhà ở sang bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên đây là chiến lược phát triển đã được tập đoàn chuẩn bị từ lâu và trên thực tế từ năm 2018 chúng tôi đã tham gia thị trường này. Chúng tôi hiện đang đầu tư vào các địa phương có nhiều tiềm năng như Bà Rịa – Vũng Tàu, Phan Thiết.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi
Phó Cục Trưởng Cục Quản Lý Nhà Và Thị Trường Bất Động Sản, Bộ Xây Dựng

Cuối năm 2017 đầu năm 2018 còn đang có nhiều quan điểm khác nhau, các tỉnh còn đang có nhiều quan điểm khác nhau và cách hành xử khác nhau. Ví dụ như một số khu vực phát triển rất nhanh như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang. Nhà đầu tư cũng hiểu khác nhau nên cũng có nhiều cam kết bán hàng khác nhau.

Nhưng sau 1/1/2018 luật du lịch đã xác định condotel không phải là nhà ở và mới đây khi thủ tướng Chính phủ vừa có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Yếu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel). 

TS. Nguyễn Anh Tuấn – Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư gửi lúc 11h26

Đối với đầu tư nước ngoài ở Việt Nam, các dự án cấp phép có thời hạn. Vậy sau 50 năm, 70 năm thì các nhà đầu tư nước ngoài muốn sở hữu nữa thì có được không? Và được thì phải trả bao nhiêu tiền?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi
Phó Cục Trưởng Cục Quản Lý Nhà Và Thị Trường Bất Động Sản, Bộ Xây Dựng

Theo luật Đất Đai Sau khi hết hạn mà nhà đầu tư có nhu cầu, nhà nước không cần thu đất đó thì có thể gia hạn. Về mặt nguyên tắc nó có 2 hình thức, nếu chúng ta thu tiền thì thu tiền một lần còn nếu chúng ta cho thuê thì có thể thuê hàng năm hoặc thuê một lần.

Khi cho người nước ngoài mua nhà thì hết 50 năm có thể được gia hạn một lần nữa, theo nguyên tắc quốc tế không quá 99 năm những theo nhà ở thì được 100 năm, thậm chí được 140 năm. Tuy nhiên có một số thông tin liên quan đến pháp luật đất đai để quản lý condotel cho nó đồng bộ với các loại hình khác. Theo tôi, các vấn đề về thời hạn hiện nay đã rõ rồi.

TS. Nguyễn Anh Tuấn – Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư gửi lúc 11:10

Tình hình bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng trong những thán đầu năm 2019 diễn ra như thế nào. Và xu hướng những tháng cuối năm 2019 ra sao?

Ông Dương Đức Hiển
Giám Đốc Bộ Phận Kinh Doanh Nhà Ở, Savills Miền Bắc & Miền Trung

Chúng tôi đánh giá trong 6 tháng đầu năm nay, tình hình bất động sản nghỉ dưỡng tương đối trầm lắng. Cụ thể, chưa có quá nhiều các dự án mở bán thay vào đó từ đầu năm đến nay các nhà đầu tư có xu hướng tìm đến các dự án đất nền, nhà phố tại các thành phố lớn. Cũng các thị trường đất nền thuộc các đô thị vệ tinh, lân cận thành phố lớn nổi lên. Chúng tôi thấy, tiềm năng về bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam còn rất nhiều, Việt Nam là một trong số ít các nước trên thế giới sở hữu tiềm năng lớn về tài nguyên thiên nhiên.

Đặc biệt, chúng ta có chiều dài biển bằng với chiều dài của đất nước. Tính từ hội nghị APEC 2017 cho tới giờ, làn sóng nhà đầu tư cá nhân không chỉ là trong nước, trong khu vực mà còn đến từ các nước Tây Âu, Mỹ đến tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam rất nhiều. Trong đó, nhà đầu tư Trung Quốc chiếm số lượng lớn. Các nhà đầu tư Trung Quốc thường rất táo bạo, họ cũng là những nhà đầu tư khác hẳn so với các nhà đầu tư đến từ Mĩ, Hàn Quốc hay Nhật Bản thường có những nghiên cứu rất là sâu nhưng các nhà đâu tư Trung Quốc khi vào thì đầu tư rất là nhanh. Gần đây ghi nhận, các nhà đầu tư Trung Quốc mua một lượng rất lớn Condotel và sau đó thì bán lại cho người nước họ thông qua các đơn vị phân phối của họ. Đây cũng được xem là cầu nối để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Nhìn chung, chúng ta vẫn đang thu hút được rất nhiều nhà đầu tư. Tôi ví dụ như đi xuống phía Nam Hội An, có rất nhiều dự án mặc dù chưa đi vào vận hành khai thác, nếu chỉ đứng nhìn về quy mô, vốn đầu tư người ta đang đầu tư vào thì có thể thấy con số lên đến hàng trăm triệu USD mỗi dự án. Vậy thì với những nhà đầu tư có đủ tiềm lực và khi họ quan tâm đầu tư vào một quốc gia, tôi nghĩ là một là họ thấy tiềm năng lớn nhất định ngoài ra bản thân các nhà đầu tư này cũng đã có được một lượng khách hàng nhất định tại Việt Nam trước khi quyết định đầu tư vào đây.

Do vậy họ như một chiếc cầu kép, vừa rót vốn từ đầu tư vừa mang lượng khách từ nước ngoài vào để đầu tư mua những sản phẩm của họ. Đây là một tín hiệu rất tốt cho thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài hiện nay tự tin vào thị trường bất động sản đến mức có một số dự án trước đây phải ra được sổ sở hữu 50 năm thì họ mới mua nhưng hiện nay ghi nhận có một số trường hợp khách hàng chấp nhận mua dứoi dạng hợp đồng thuê dài hạn. Ở một số nước phát triển thì cũng có một số trường hợp như vậy xảy ra. Tuy nhiên, một trong những cái mà tôi nhìn thấy ở đây là sự am hiểu của nhà đầu tư về các sản phẩm, đặc biệt là các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa hiểu rõ hoặc họ không nắm rõ được khái niệm của từng loại hình bất bất động sản để đưa ra được quyết định đầu tư đúng. Do vậy, việc cung cấp thông tin giúp cho các nhà đầu tư có sự hiểu biết đầy đủ về các loại hình bất động sản rất quan trọng. Các sản phẩm như Condotel, nó không phải sản phẩm mới, nó hiện hữu ở nhiều quốc gia trên thế giới, nhưng khá là tương đồng và phát triển rất bền vững, rất tốt. Bên cạnh đó, với các nhà đầu tư nước ngoài thì luôn nhìn vào chủ đầu tư là ai, đủ tiềm lực tài chính để phát triển không. Luật ở nhiều nước phát triển quy định rất rõ và cụ thể.

Tuy nhiên, ở Việt Nam thì còn nhiều điểm chưa rõ ràng. Ví dụ, ở nước ngoài khi tôi quyết định mua một bất động sản thì tôi đóng 10% giá trị căn hộ, phần còn lại là chủ đầu tư phải đảm bảo cái tài chính để phát triển dự án cho đến khi bàn giao cho khách, khi đó khách mới ký hợp đồng thanh toán 90% còn lại. Như vậy, ở nước ngoài họ đã xây dựng được những quy định rất an toàn, tiêu chuẩn cho các nhà đầu tư khắt khe. Chúng ta hiện nay chủ yếu là thanh toán theo tiến độ xây dựng của dự án. Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài thường có rất nhiều câu hỏi, chúng tôi cũng chưa thể giải đáp hết cho họ. Ví dụ, họ mua một bất động sản có thời hạn sở hữu 50 năm sau thời gian đó phải đóng bao nhiêu tiền nữa để tôi gia hạn thêm 50 năm nữa thì cũng không phải dễ dàng để giải thích cho các nhà đầu tư quốc tế.

10h50: Kết thúc tham luận, nghỉ và chuyển sang tọa đàm

Trực tiếp phần tham luận của các diễn giả:

10h30: Tham luận của ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Bất động sản nghỉ dưỡng có các loại condotel, các khu du lịch nghỉ dưỡng là 2 xu hướng đầu tư trong những năm gần dây nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Trong quý 1.2019 thu hút đầu tư nước ngoài Việt Nam khoảng 1,7 tỉ USD, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2018. Riêng bất động sản trong 3 năm trở lại đây luôn luôn đứng thứ 2, trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo thống kê chưa đầy đủ, trong năm 2018 có hơn 8.000 căn hộ condotel đủ điều kiện mở bán tại khoảng 12 địa phương, chủ yếu là các địa phương có cơ hội đầu tư du lịch nhiều như là Đà Nẵng, Khánh Hoà, Bà Rịa Vũng Tùa, Kiên Giang, Phan Thiết, Quảng Ninh, đặc biệt là Quảng Ninh chiếm đến 19%, Đà Nẵng 14%, Khánh Hoà hơn 26%.

Lượng giao dịch năm 2018 cũng đến hơn 7.800 căn hộ được giao dịch, tỉ lệ hấp thụ hơn 92%. Chứng tỏ năm 2018 lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng được sự quan tâm rất nhiều.

Chỉ tính riêng trong quý 1/2019, số lượng condotel mở bán ở các thị trường phía Nam nhiều hơn phía Bắc, các tỉnh phía Nam đặc biệt là từ Đà Nẵng đổ vào lượng giao dịch nhiều hơn.

Trong 3 tháng 2019, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 4,5 triệu lượt tăng 7% so với cùng kỳ năm 2018. Như vậy là khách du lịch càng ngày càng cao. Mặc dù thế giới đang có những xu hướng khác nhau nhưng nhìn chung Việt Nam vẫn là một thị trường ổn định, vẫn là điểm đến cho rất nhiều du khách, nhà đầu tư, bởi có nhiều cái khác lạ so với nhiều nước trên thế giới.

Thuận lợi trong bất động sản du lịch của những tháng còn lại trong năm 2019 còn tiềm năng rất lớn với một số lý do như nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng ngày càng tăng. Thứ 2 là Việt Nam đang bắt đầu một số loại hình du lịch mới như nghĩ dưỡng tham quan, du lịch chữa bệnh cũng bắt đầu có xuất hiện hàng loạt bệnh viện cao cấp, hội thảo hội nghị, du lịch tâm linh, du lịch mua sắm… đây là những loại hình chúng ta đang có xu hướng phát triển.

Thứ 3 là cơ sở pháp lý của các loại hình bất động sản du lịch đã rõ ràng hơn so với trước chỉ có vấn đề là các quy định của nó chưa đầy đủ mà thôi chứ không phải không rõ ràng. Phải khẳng định, condotel là căn hộ du lịch chứ không phải là nhà ở

Thứ 4 là lợi thế phát triển của các địa phương hiện nay nhiều địa phương đang tổ chúc mời gọi đầu tư, tổ chức các hội nghị mời gọi đầu tư vào bất động sản, du lịch rất nhiều.

Thứ 5 là chính sách của nhà nước coi phát triển du lịch là ngành mũi nhọn - một trong những chính sách luôn được Chính phủ đặc biệt quan tâm với mục tiêu không chỉ nâng cao số lượng và cả chất lượng cũng phải được nâng lên.

Dù có nhiều tiềm năng, song thị trường hiện nay cũng đang đối mặt với nhiều khó khăn.

Đầu tiên, trong đầu tư không phải nhà đầu tư nào cũng hiểu rõ về bất động sản du lịch về loại hình, cách thức, cơ chế. Quan trọng nhất, một số cơ sở pháp lý Thủ tướng giao sửa Luật Đất đai, trong đó có việc cấp giấy chứng nhận đang nghiên cứu sửa Luật Đất đai thì năm 2020 mới hoàn thành nên có chậm.

Nguồn vốn đầu tư, tín dụng bị hạn chế. Đây là một trong những cái khó khi tín dụng siết chặt nhà đầu tư cần thận trọng.

Chúng ta không thể phát triển du lịch ồ ạt, chính sách phát triển du lịch cần thận trọng hơn. Cách nhìn nhận để phát triển du lịch phải khác, du lịch phải bảo vệ môi trường.

Dù vậy bất động sản bất động sản du lịch với 1 số sản phẩm như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng vẫn là những điểm chắc chắn thu hút và vẫn còn nhiều tiềm năng nhưng sẽ xuất hiện xu hướng đầu tư an toàn và cẩn thận hơn. Địa điểm phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng sẽ phong phú hơn đặc biệt ở các tỉnh có nhiều tiềm năng.

10h10, Giáo sư Đặng Hùng Võ: Condotel, cung chưa thể vượt cầu

Nếu so sánh tổng các bất động sản du lịch tại Việt Nam so với một số nước mạnh về du lịch ở Đông Nam Á như Thái Lan chẳng hạn, thì số lượng của Việt Nam vẫn còn quá thấp. Trong khi đó, tăng trưởng du lịch của Việt Nam vẫn đang ở mức 30%/năm, thuộc nhóm đứng đầu thế giới. Do đó, trong tầm nhìn dài hạn thì nguồn cung của condotel ở Việt Nam chưa thể vượt cầu.

  • Giao dịch giảm trong ngắn hạn

Bất động sản du lịch đã có một quá trình phát triển khá nhanh từ 2014 tới nay nhờ khả năng tăng trưởng du lịch của Việt Nam rất ấn tượng, trung bình khoảng 30% mỗi năm.

Nhà nước cũng đã có chủ trương đưa kinh tế du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn với nhiều chính sách khuyến khích như đổi mới thủ tục cấp visa du lịch, khuyến khích tổ chức các sự kiện quốc tế, phát triển nhanh hạ tầng giao thông, khuyến khích phát triển các dự án đầu tư hạ tầng du lịch.

Từ 2014 tới nay, cung các bất động sản du lịch như biệt thự nghỉ dưỡng, shop house, condotel đã tăng lên khá cao, trước hết tại các địa phương có tiềm năng du lịch lớn như Hạ Long, Đà Nẵng - Hội An, Nha Trang - Cam Ranh, Phú Quốc, sau đó đã chuyển sang các địa phương như Vân Đồn, Sầm Sơn, Hà Tĩnh, Quy Nhơn, Tuy Hòa, Phan Thiết…

Các dự án bất động sản du lịch đã áp dụng cơ chế bán bất động sản hình thành trong tương lai để thu hút vốn đầu tư từ khu vực cá nhân sau khi đã hoàn thành hạ tầng dự án. Hơn nữa, các nhà đầu tư dự án bất động sản còn đưa ra nhiều chính sách riêng để thu hút đầu tư như trao đổi kỳ nghỉ, cam kết lợi nhuận từ kinh doanh…

Đến cuối 2018, nguồn cung các bất động sản du lịch, nhất là dạng condotel đã tăng khá ấn tượng. Từ đó dẫn đến nhiều e ngại cung vượt quá cầu và phân khúc này có thể rơi vào đóng băng.

Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra chính sách hạn chế hơn nguồn tín dụng cho thị trường bất động sản. Khung pháp luật đối với các bất động sản đa công năng nói chung và condotel nói riêng vẫn chưa hoàn thiện, đang tạo ra nhiều rủi ro pháp lý.

Đến đầu 2019, tình trạng giảm giao dịch các bất động sản dạng condotel đang xảy ra tại một số địa phương. Tuy nhiên, nếu so sánh tổng các bất động sản du lịch tại Việt Nam so với một số nước mạnh về du lịch ở Đông Nam Á như Thái Lan, thì số lượng của Việt Nam vẫn còn thấp. Trong khi đó, tăng trưởng du lịch của Việt Nam vẫn đang ở mức 30% trên năm, thuộc nhóm đứng đầu thế giới.

Do đó, tôi cho rằng, trên tầm nhìn dài hạn thì cung về condotel ở Việt Nam chưa thể vượt cầu. Tình trạng giảm giao dịch condotel hiện nay chỉ mang tính địa phương và tức thời. Có thể lý do chính làm giảm giao dịch lại chính là những nhược điểm về chính sách, pháp luật đã được đề cập ở trên.

  • Sớm ổn định khung pháp lý

Đừng coi các loại condotel, officetel hay shop house... là những loại bất động sản mới và luống cuống vì những cái tên mới đặt. Trên thị trường hiện nay đã xuất hiện những dự án đưa ra những sản phẩm bất động sản vừa để ở (condominium), vừa để làm văn phòng cho thuê (office) và vừa để cho thuê lưu trú (hotel)… Do đó, vấn đề không phải là tên gọi nào mà phải tập trung vào công năng gì để quyết định chế độ sử dụng đất cho phù hợp.

Hay nói cách khác, vấn đề ở đây là cần nhìn vào bản chất của các loại bất động sản đang được quan tâm này. Đó là những bất động sản đa công năng, có thể vừa để ở, vừa để cho thuê lưu trú, vừa để làm văn phòng, cũng như vừa để ở và vừa để làm cửa hàng. Không có gì mới khi tất cả các nhà mặt phố ở Việt Nam đều là nhà ở nhưng cũng là cửa hàng. Chế độ sử dụng đất là đất ở được sử dụng lâu dài, công năng cửa hàng được coi là phụ. Nếu có hoạt động kinh doanh tại cửa hàng, thì thu các loại thuế liên quan đến kinh doanh.

Câu chuyện quản lý đối với các bất động sản đa công năng thực sự rất đơn giản. Cái chính là phải chính thức thừa nhận khái niệm "bất động sản đa công năng" này trong pháp luật và có cách hướng dẫn áp dụng khung pháp luật hiện hành.

Hiện nay vấn đề bất động sản đa công năng đang dẫn tới sự áp dụng pháp luật rất khác nhau tại các địa phương khác nhau. Khi pháp luật mà áp dụng được nhiều cách thì sẽ dẫn tới hai hệ quả. Thứ nhất thiếu bình đẳng và công bằng trước công lý. Thứ hai là nguy cơ tham nhũng xẩy ra.

Như vậy, vấn đề trọng tâm về hoàn thiện khung pháp luật ở đây là sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng thừa nhận và quản lý kinh doanh các bất động sản đa công năng vào mục đích du lịch và sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng, trong đó cho phép chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn mục đích sử dụng đất chính. Sử dụng đất ổn định lâu dài thì giá đất cao, còn thuê đất 50 năm thì giá đất thấp hơn.

9h40, TS Nguyễn Trí Hiếu: Condotel là bất động sản kinh doanh

Bất động sản nghỉ dưỡng là ngành liên quan và chịu tác động trực tiếp từ tình hình thế giới. Người mua bất động sản nghỉ dưỡng, bên cạnh người trong nước còn có người nước ngoài đến từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản…

Thế giới đang có những dấu hiệu khủng hoảng, trong đó cuộc chiến tranh thương mại Mỹ-Trung đang có những diễn biến căng thẳng. Hai bên liên tục trả đũa nhau bằng việc áp thuế. Khi thế giới có khủng hoảng thì một số sản phẩm sẽ bị ảnh hưởng, trong đó có du lịch.

Vì vậy, bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc có rủi ro trong tình hình thế giới thực sự có nhiều biến động, dù cho nửa năm qua thị trường này vẫn đang phát triển khá tốt.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý, trong khủng hoảng của thế giới thì vĩ mô Việt Nam ổn định. Chúng ta có độ trễ so với tình hình thế giới, độ trễ này có thể từ 6 tháng đến 1 năm.

Ví dụ như năm 2008 khi Mỹ khủng hoảng thì Việt Nam vẫn an toàn. Và Việt Nam cho rằng chúng ta miễn nhiễm với khủng hoảng thế giới. Nhưng sang năm 2009 thì sự ảnh hưởng này là rất lớn, trong đó ảnh hưởng đến bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng.

Từ mấy năm nay, Chính phủ khuyến cáo các ngân hàng thận trọng cho vay đối với các dự án bất động sản. Ngân hàng Nhà nước rất có lý khi có những kiến nghị này. Tỷ lệ cho vay trung và dài hạn có thể sẽ được rút từ 40-45% hiện nay xuống còn khoảng 35%.

Đây là điều hợp lý, vì các nước trên thế giới dùng nguốn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn khoảng 25%. Trong khoảng 5-10 năm nữa, Việt Nam nên đưa tỷ lệ này xuống 30% hoặc thậm chí 25% khi kinh tế ổn định.

Ngân hàng đề xuất tăng hệ số rủi ro cho vay mua nhà lên 150% cho các gói vay trên 3 tỉ đồng. Vì những món vay này lớn, rủi ro cao hơn. Việc siết tín dụng lại như vậy sẽ tác động đến thị trường bất động sản, các nhà kinh doanh sẽ không mặn mà, nhưng quản lý tốt thì việc siết chặt này của ngân hàng là hợp lý.

Bất động sản cao cấp là cần thiết vì Việt Nam hiện nay có rất nhiều người có tiền. Đây là phân khúc họ rất quan tâm, và đó cũng là động lực cho các nhà đầu tư. Nhưng cũng cần cẩn thận, vì nếu cung vượt cầu thì đây cũng là phân khúc khởi đầu cho khủng hoảng và sẽ kéo theo cả thị trường.

Về bất động sản nghỉ dưỡng, hiện nay pháp lý còn lấn cấn về loại hình condotel định hình là bất động sản để ở hay kinh doanh. “Trong những ngày tôi đến ở thì nhà của tôi, nhưng thời gian còn lại đem đi kinh doanh thì không phải là nhà ở. Theo tôi, condotel là bất động sản kinh doanh. Do đó, tất cả các luật về đất, thuế cần xem đây là bất động sản kinh doanh”, ông Hiếu phát biểu.

Ông Hiếu kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhanh chóng giải quyết vấn đề pháp lý còn lấn cấn để ngân hàng yên tâm khi nhận thế chấp, người mua nhà an tâm về quyền sở hữu. Hiện nay một số địa phương đã cấp sổ cho condotel, nhưng tương lai nó như thế nào thì không ai rõ.

Với các nhà đầu tư cá nhân, ông Hiếu cho biết đối tượng phù hợp với bất động sản nghỉ dưỡng là người có tiền. Người có nhu cầu đầu tư cần chọn chủ đầu tư uy tín và có khả năng tài chính; chọn dự án có vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng đầy đủ; chọn khu vực và dự án được thiết kế và xây dựng phù hợp với phong cách quốc tế; chọn các dự án đang được thiết kế và xây dựng theo mô hình thành phố thông minh. Nhà đầu tư cần lên kế hoạch tài chính phù hợp để đảm bảo khả năng mua hay tài trợ bất động sản.

Ông Hiếu cũng lưu ý các nhà đầu tư cần đưa ra một bài toán tài chính cẩn trọng, cần sự tư vấn của chuyên gia tài chính và pháp lý. Với các nhà đầu tư dùng bất động sản để kinh doanh thì sử dụng phương pháp tính giá trị hiện tại của dòng tiền tạo ra từ kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng.

9h15, PGS TS Trần Đình Thiên: Lạc quan nhưng phải thận trọng

Trước khi nói về năm 2019, chúng ta nên điểm qua năm 2018. Có thể nói tăng trưởng ăm 2018 cao nhất 10 năm và cao nhất khu vực. Khả năng giữ ổn định vĩ mô kiềm chế lạm phát của Việt Nam khá tốt.

Có hai điểm đặc biệt trong bước tranh tăng trưởng năm qua. Đó là FDI tăng trưởng rất cao và khách du lịch cũng tăng mạnh 20-25%. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản.

Giữa một xu thế bất ổn của thế giới, Việt Nam vẫn tăng trưởng. Đây không phải là bất thường mà cho thấy kết quả điều hành kinh tế vĩ mô của Việt Nam.

Nhìn trên thế giới, rủi do suy thoái kinh tế của Mỹ tăng. Khảo sát của WSJ xác suất suy thoái trong năm 2019, 2020 và 2021 ở Mỹ lần lượt là 24,53%%, 45,7% và 39,1%.

Thứ hai, căng thẳng thương mại không hạ nhiệt, diễn biến khó lường. Ngoài chiến tranh thương mại với Trung Quốc, Mỹ có thể gia tăng căng thẳng thương mại với EU và Nhật Bản.

Thứ ba, phê chuẩn Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA). 

Thứ tư, hàng Việt Nam xuất khẩu đối mặt với nhiều hàng rào kỹ thuật ở nước ngoài, đặc biệt thị trường các nước ký Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP).

Thứ năm, thị trường tài chính quốc tế có thể phản ứng nhanh và quá mức trước những diễn biến bất lợi, đặc biệt diễn biến chính trị… ảnh hưởng mạnh đến tâm lý nhà đầu tư và dòng vốn vào/ra Việt Nam.

Nhìn lại Việt Nam, hai năm trở lại đây dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng cao. Dòng vốn này được dự báo sẽ tăng đột biến hơn khi có chiến tranh thương mại Mỹ – Trung. Việc dòng vốn đầu tư từ nước ngoài tăng sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào bất động sản công nghiệp và dân dụng năm 2019.

Tuy nhiên, cải cách tiến lên của chúng ta còn chậm, doanh nghiệp Việt còn yếu và vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố bất ổn từ bên ngoài. Trong đó, động thái chiến tranh thương mại sẽ mạnh hơn và hậu quả sẽ gia tăng, tỷ giá hối đoái USD-NDT là khó lường, nhà đầu tư sẽ khó đưa ra những tính toán cụ thể. Bởi đây là đối tác thương mại lớn nhất việt nam, hai đồng tiền ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường tiền tệ của Việt Nam.

Trong bối cảnh đó, dòng đầu tư đổ vào Việt Nam có thể tăng lên, tạo ra sức cầu rất lớn cho bất động sản, trong đó có bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Việt Nam là điểm đến được đánh giá miền đất đáng tin cậy của nhà đầu tư.

Ông Thiên dự báo nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng tốt trong 2-3 năm tới.

Về thị trường bất động sản năm 2019, ông Thiên dự báo năm nay du lịch sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt sẽ tác động tích cực lên thị trường bất động sản du lịch.

Thi trường bất động sản Việt Nam tại các đô thị lớn và các thị trường nghỉ dưỡng sẽ trở thành nơi được nhận được nhiều sự quan tâm. Đặc biệt, thời gian gần đây khi các nhà đầu tư Nhật đang chuyển từ công nghiệp sang mạnh hơn ở bất động sản du lịch.

Do đó, tiềm năng của Việt Nam trong thời gian tới vẫn nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế. “Chúng ta có cơ sở để lạc quan nhưng cần phải thận trọng”, ông Thiên phát biểu.

9h05, TS. Nguyễn Anh Tuấn – Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư phát biểu khai mạc

Nhìn lại năm 2018, chúng ta thấy kinh tế Việt Nam đã tăng trưởng trên 7% đây là mức là mức cao nhất kể từ năm 2008 đến nay. Đà tăng trưởng này vẫn được duy trì khá cao trong quý 1.2019 với mức 6,8%. Các chỉ số vĩ mô khác của Việt Nam khá ổn định và tiếp tục có những chuyển biến tích cực.

Trên thị trường bất động sản chúng ta tiếp tục chứng kiến sự tăng trưởng khá ấn tượng của nhiều phân khúc và nhiều khu vực. Những tháng đầu năm, giá đất một số nơi tiếp tục tăng mạnh như Đà Nẵng, Bình Thuận, Vũng Tàu và một số khu vực quanh Hà Nội và TP.HCM.

Năm 2018, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển kém sôi động hơn với việc nguồn cung và tiêu thụ đều sụt giảm khá mạnh so với năm trước đó. Tuy nhiên, bước vào những tháng đầu năm 2019 bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Nhiều dự án được mở bán tại Phú Quốc, Phan Thiết, Đà Nẵng và một số địa phương khác được tiêu thụ khá tốt.

Như chúng ta đã biết, Việt Nam là một trong những quốc gia có rất nhiều điều kiện thuận lợi trong phát triển mạnh ngành du lịch. Đảng và Nhà nước đã có chủ trương phát triển ngành du lịch thành ngành mũi nhọn. Thời gian qua tăng trưởng doanh thu ngành du lịch ở mức rất cao và đóng góp ngày càng lớn cho nền kinh tế. Năm 2018, khách quốc tế đến Việt Nam đạt 15,5 triệu lượt người, tăng 20% so với năm trước và khách du lịch nội địa đạt khoảng 80 triệu lượt người, tăng 10% so với năm trước và xu hướng này tiếp tục diễn ra trong những tháng đầu năm nay.

Nắm bắt được cơ hội đó hiện nay rất nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước đang đầu tư rất mạnh vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam. Điển hình trong số đó là Tập đoàn Novaland đã đầu tư vào một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng khá lớn tại Phan Thiết, Cam Ranh. Đặc biệt, những doanh nghiệp lớn khác như Vingroup, Sun Group, BIM Group, CEO Group cũng tiếp tục đầu tư mạnh vào phân khúc này.

Mặc dù bất động sản nghỉ dưỡng đang có dư địa lớn để phát triển nhưng theo các chuyên giavẫn còn không ít rào cản. Theo đánh giá của các chuyên gia thì bất động sản nghỉ dưỡng cũng tồn tại những rủi ro nhất định. Trong đó, nổi cộm là vấn đề pháp lý đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như Condotel hiện nay vẫn còn nhiều tranh luận khác nhau.

Bên cạnh đó, việc phát triển ồ ạt của phân khúc này khiến cho không ít người quan ngại về chất lượng của dự án, uy tín của chủ đầu tư và hiệu quả khai thác của các dự án nghỉ dưỡng khi khai thác ra sao?

Nhiều câu hỏi đang được đặt ra, đâu là xu hướng cơ hội đầu tư, rủi ro và triển vọng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong những tháng cuối năm 2019 và những năm tới?

Để góp phần giải đáp những vẫn đề này, Chuyên trang đầu tư bất động sản CafeLand – Tạp chí Nhà Đầu tư tổ chức hội thảo này với sự tham gia của các chuyên gia, nhà hoạch định chính sách, các công ty tư vấn bất động sản và các nhà đầu tư. Chúng tôi tin tưởng hội thảo phần nào trả lời được những thắc mắc của quý nhà đầu tư, doanh nghiệp. 

Buổi hội thảo sẽ có 2 phần.

Phần 1, chúng ta sẽ thảo luận về những vấn đề liên quan đến triển vọng thị trường và những cơ sở pháp lý đối với bất động sản nghỉ dưỡng.

Phần 2, sẽ thảo luận với các chuyên gia và các khách mời tham dự hội thảo về thị trường và các cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại những dự án, khu vực cụ thể.

Để buổi hội thảo diễn ra thành công và mang lại nhiều giá trị, chúng tôi rất mong muốn được lắng nghe những câu hỏi, cũng như ý kiển thảo luận của quý vị tham dự hội thảo.

Trong buổi hội thảo này có sự tham gia của nhiều phóng viên báo chí, truyền hình. Chúng tôi rất mong quý vị sẽ truyền đạt được những thông tin, kiến thức và những ý kiến thảo luận hữu ích trong hội thảo đến nhiều người và góp phần vào sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng.

9h00, Bắt đầu Hội thảo

Các khách mời tham gia Hội thảo:

  • GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
  • PGS TS. Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng
  • Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng
  • TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia Tài chính ngân hàng
  • Ông Dương Đức Hiển - Giám Đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở, Savills miền Bắc & miền Trung
  • TS. Nguyễn Anh Tuấn – Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư
Ban Biên Tập
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.