Bất động sản lao đao vì chưa thực tế với thị trường trong ngắn hạn?

Ảnh minh hoạ.

Tồn kho chủ yếu ở phân khúc cao cấp

Tổng hợp số liệu từ các báo cáo tài chính vừa được công bố của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu phát triển mảng nhà ở, nghỉ dưỡng) cho thấy, giá trị hàng tồn kho tại thời điểm cuối năm 2022 tăng mạnh so với cuối năm 2021.

Trong đó, dẫn đầu danh sách là Công ty Cổ phần Tập đoàn Nova (Novaland, mã chứng khoán: NVL) ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh từ 86.870 tỷ đồng năm 2020 lên 134.485 tỷ đồng vào cuối năm 2022. Trong đó, 122.559 tỷ đồng, chiếm 91% hàng tồn kho, là bất động sản để bán đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách.

Vinhomes cũng đang nắm giữ 65.816 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 131% so với cùng kỳ. DIC Corp tồn kho 5.923 tỷ đồng, Đất Xanh Group tồn kho 14.238 tỷ đồng, tăng nhẹ so với quý trước.

Nhiều doanh nghiệp khác trong ngành này cũng có con số hàng tồn kho tăng mạnh như tổng giá trị tồn kho tại cuối năm 2022 của Khang Điền đạt 12.440 tỷ đồng, cao gấp 1,6 lần so với đầu năm. Hàng tồn kho của Phát Đạt vẫn duy trì ở mức khủng 12.131 tỷ đồng như đầu kỳ.

Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay, lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Còn chưa thực tế?

Nhiều chuyên gia từng chỉ ra rằng, cơ cấu sản phẩm bất động sản đang có sự lệch pha, khi lượng sản phẩm phân khúc cao cấp thì chiếm đa số và có xu hướng gia tăng trong khi sản phẩm căn hộ bình dân gần như “biến mất”.

Sở Xây dựng TPHCM thông tin, năm 2022, đơn vị xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai 25 dự án, với tổng số 12.147 căn nhà. Trong đó, phân khúc cao cấp gồm: 9.510 căn, chiếm tỷ lệ 78,3%, phân khúc căn hộ trung cấp: 2.637 căn, chiếm tỷ lệ 21,7%. Riêng phân khúc căn hộ bình dân giá dưới 20 triệu đồng/m2 không có.

Thừa nhận thực trạng trên, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoReA) cho biết, TP.HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền. Mặt khác, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng, đáng nói không chỉ năm 2022, mà ngay từ năm 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp đã chiếm 70% thị phần, đến năm 2021 tiếp tục tăng lên 80%. Trong đó, thậm chí có cả nhà ở siêu sang giá lên tới 500, 700 triệu đồng/m2; còn lại là nhà ở trung cấp.

Trong khi đó, Sở Xây dựng TP.HCM ước tính, trong giai đoạn 2021 – 2025, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn TP. HCM lũy kế dự kiến là 244.550 đối tượng, nhưng khả năng thành phố dự kiến chỉ phát triển 30.500 căn. Nhu cầu nhà lưu trú công nhân dự kiến đến tháng 12/2025 là 274.150 đối tượng (tương đương 68.538 phòng), khả năng thành phố dự kiến phát triển 4.500 phòng cho công nhân thuê.

Ngoài các tác động như hậu quả của đại dịch Covid-19 và đà suy giảm của kinh tế thế giới, một nhà đầu tư nói với chúng tôi rằng, bất động sản trong nước gặp khó như hiện nay nguyên nhân không chỉ đến từ giá cao mà còn do chưa thực tế với thị trường trong ngắn hạn.

“Có nhiều doanh nghiệp bất động sản không làm trên nguyên lý cung cầu mà làm kiểu “đi tắt đón đầu”. Các ông lớn dẫn dắt cuộc chơi nên khi gặp chuyện thì thị trường cũng chịu ảnh hưởng chung. Dự án xây dựng lên để kêu gọi đầu tư và người dân mua để đầu tư là chính, không phải để ở nên cái gì không thực tế thì chắc sẽ không dùng được”, nhà đầu tư này cho hay.

Vị này nói thêm: “Các dự án ở các tỉnh lẻ được xây dựng trên quy mô rất rộng lớn, nhiều nhà hàng khách sạn, resort và biệt thự mọc lên rất nhiều. Nhưng dân cư vẫn hiện còn thưa, đất trống còn rất nhiều, không biết người dân đâu ra mà ở. Nên mới có tình trạng các công ty bất động sản lớn hàng tồn kho rất nhiều và chẳng biết khi nào mới tiêu thụ được. Mà đem tài sản tồn kho đó quy ra giá trị cho công ty rồi kêu cứu thì khó có ai dám cứu. Ai bán được và giá thực tế khi mà bán được sẽ còn bao nhiêu… Muốn giúp cũng không thực tế lắm”.

Theo nhà đầu tư này, các hướng giải cứu có thể sẽ được đưa ra: một là giải cứu toàn diện những vấn đền các công ty bất động sản đưa ra; hai là giải cứu người dân và nhà đầu tư đã tham gia mua nhà, dự án, trái phiếu; ba là sẽ để các công ty bất động sản tự lập về các khó khăn và nhà nước chỉ xử lý hậu sự sau các vấn đề của công ty bất động sản.

Nhà đầu tư kiến nghị, Chính phủ nên sáng suốt và nhìn nhận độc lập nhìn nhận rõ ràng về môi trường bất động sản Việt Nam, để tìm “thuốc chữa” và hạn chế vấn đề phát sinh, tạo ra môi trường kinh doanh sạch và bền vững hơn.