Bất động sản hậu cần giữ vững “ngai vàng”

Tháng trước, quỹ đầu tư chính phủ Singapore GIC đã mua lại 6 bất động sản hậu cần tại Nhật Bản từ quỹ Blackstone với giá hơn 800 triệu USD.

Trong một thương vụ đáng chú ý khác diễn ra vào tháng 3 năm nay, Mapletree Logistics Trust (MLT) đã mở rộng danh mục đầu tư của mình bằng cách thâu tóm 8 bất động sản hậu cần trên khắp APAC với tổng số vốn gần 700 triệu USD.

Những thương vụ này thể hiện niềm tin của các nhà đầu tư “tay to” vào bất động sản hậu cần và tiềm năng tăng trưởng của toàn ngành tại APAC.

Tuy nhiên, giống như tất cả các lĩnh vực khác, bất động sản hậu cần sẽ phải thích nghi và ứng phó với bối cảnh hậu đại dịch. Sau các kỷ lục đầu tư đạt được vào năm 2021, dòng vốn chảy vào loại hình này tại APAC đã giảm đi rõ rệt, ở mức hơn 20% vào năm 2022. Chi phí vốn tăng nhanh để bắt kịp với tình trạng nén lợi suất xảy ra trong thời kỳ đại dịch đã làm nhiều nhà đầu tư rời cuộc chơi. Tuy nhiên, tổng vốn đầu tư trên 40 tỷ USD của năm 2022 vẫn cao hơn những gì đã từng đạt được trong giai đoạn trước năm 2021.

Điều này cũng dễ hiểu, bởi thương mại điện tử vô cùng cần thiết trong đại dịch. Khi đại dịch qua đi, việc mua sắm trực tuyến sẽ bớt sôi động. Tuy nhiên, dù có nhiều khách hàng tiêu dùng quay trở lại các cửa hàng truyền thống, mua sắm trực tuyến sẽ vẫn được ưa chuộng nhờ sự tiện lợi vượt trội mà nó mang lại.

Từ mua sắm trả thù đến mua sắm giải trí

Việc ứng dụng thương mại điện tử nhanh chóng trong thời kỳ đại dịch đã tạo tiền đề cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của hoạt động này. Cùng với đó, các kênh tiếp thị mới sẽ phát triển để thúc đẩy tương tác kỹ thuật số với người tiêu dùng lên một tầm cao mới

Một trong những chiến lược đó là mua sắm trực tuyến kết hợp với giải trí (shoppertainment). Sự hội tụ của các yếu tố giải trí và thương mại điện tử đã chứng tỏ hiệu quả trong việc tạo ra trải nghiệm mua sắm hấp dẫn hơn và được cá nhân hóa cho từng người tiêu dùng.

Theo TikTok và Boston Consulting Group, tổng giá trị thị trường thương mại điện tử ở APAC ước tính đạt 3.500 tỷ USD vào năm 2025, tăng từ 2.600 tỷ USD vào năm 2022. Động lực mang lại tốc độ tăng trưởng gộp hàng năm 10% trong vòng 3 năm cho thị trường này là những hình thức tương tác kỹ thuật số mới, bao gồm mua sắm giải trí, dự kiến sẽ đạt giá trị 1.000 tỷ USD vào năm 2025.

Xây dựng chuỗi cung ứng thế hệ mới

Tắc nghẽn chuỗi cung ứng, gián đoạn hậu cần, giá cả tăng cao và khủng hoảng năng lượng đã dẫn đến sự thay đổi cơ cấu từ chiến lược just-in-time (Đúng sản phẩm – Đúng số lượng – Đúng nơi – Đúng thời điểm cần thiết) sang just-in-case (dự trữ nguồn cung, trong đó các công ty giữ một lượng lớn hàng tồn kho để giảm thiểu khả năng thiếu hàng). Điều này dẫn đến ưu tiên hàng đầu là xây dựng khả năng phục hồi chuỗi cung ứng. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các chính sách zero-Covid ở Trung Quốc đại lục cho thấy nguy cơ từ việc hợp nhất các hoạt động sản xuất tại một địa điểm, khiến các công ty nhận ra sự cần thiết phải đưa các trung tâm sản xuất đến gần thị trường tiêu thụ cuối cùng của mình.

Theo báo cáo kinh doanh hàng năm mới nhất của Phòng Thương mại Hoa Kỳ tại Thượng Hải, khoảng một phần ba trong số 307 công ty được khảo sát đã chuyển hướng đầu tư khỏi Trung Quốc sang nơi khác. Mặc dù tình trạng gián đoạn chuỗi cung ứng đã giảm bớt, Viện nghiên cứu Capgemini dự báo tình trạng này vẫn có thể kéo dài hoặc trở nên tồi tệ hơn trong 6 đến 12 tháng tới.

Do chi phí sản xuất ở Trung Quốc đại lục đã cao hơn trước đây, mạng lưới chuỗi cung ứng đang chuyển hướng phát triển sang các nền kinh tế có chi phí thấp ở khu vực Đông Nam Á và Ấn Độ. Một lợi thế nữa này, những thị trường này có tầng lớp trung lưu đang lên và tầng lớp nhân khẩu học trẻ am hiểu kỹ thuật số, cũng như vị trí gần với Trung Quốc đại lục.

Tập trung vào ESG

Các vấn đề môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đã thu hút được sự quan tâm đáng kể trong những năm gần đây, đặc biệt là sau đại dịch. Mặc dù xu hướng này đã bị lu mờ bởi các nguyên tắc cơ bản mạnh mẽ của thị trường trong lĩnh vực hậu cần, nhưng việc bỏ qua những lợi ích của việc thực hiện các sáng kiến bền vững này sẽ dẫn đến nguy cơ thua lỗ cho nhà đầu tư trong cả hiện tại và trong tương lai.

Một phân tích của Viện Nghiên cứu Đô thị và Bất động sản Singapore cho thấy, các bất động sản hậu cần đạt được chứng nhận xanh có hiệu suất tốt hơn và mức định giá giảm ít hơn so với các bất động sản không đạt chứng nhận xanh trong thời kỳ đại dịch. Bất động sản kho bãi và hậu cần xanh được hưởng mức tăng giá trị trung bình là 12,7%, cao hơn đáng kể so với mức tăng 4,9% đối với những bất động sản không có chứng nhận xanh.

Các cơ sở lạc hậu sẽ cần được trang bị thêm và nâng cấp để đáp ứng kỳ vọng từ khách hàng, hoặc có nguy cơ mất thị phần vào tay các đối thủ cạnh tranh. Hơn nữa, chủ sở hữu có nguy cơ thiệt hại về giá cho thuê, lợi nhuận và sản lượng đầu ra, cũng như phát sinh chi phí vận hành cao hơn từ việc xây dựng không hiệu quả.

Nguồn cung thiếu hụt tạo ra cơ hội

Những xu hướng cấu trúc dài hạn nói trên dự kiến sẽ thúc đẩy lĩnh vực hậu cần của APACbước vào một chu kỳ tăng trưởng và phát triển. Thương mại điện tử được ước tính yêu cầu không gian hậu cần gấp 3 lần so với các cửa hàng bán lẻ truyền thống. Do đó, APAC được dự đoán sẽ cần 4,2 tỷ feet vuông (390,2 triệu mét vuông) không gian hậu cần vào năm 2027. Tuy nhiên, theo nghiên cứu mới nhất của Knight Frank, chỉ thị trường hiện chỉ cung cấp được 20% nhu cầu.

Mặc dù nguồn cung trong khu vực dự kiến sẽ tăng 10,5% vào năm 2023, nhưng vẫn không đủ để phục vụ cho sự phát triển liên tục của thương mại điện tử. Cùng với sự chậm trễ trong xây dựng, tình trạng thiếu nguồn cung có thể sẽ tiếp diễn trong vòng 3 đến 5 năm tới, góp phần làm tăng trưởng giá thuê và định giá bất động sản trong trung hạn. Điều này mang đến cơ hội cho các nhà đầu tư vào hệ sinh thái hậu cần tại APAC trong dài hạn.

Các cuộc khảo sát của Knight Frank cũng cho thấy mức độ quan tâm cao của nhà đầu tư đối với lĩnh vực này, do chất lượng phòng thủ của bất động sản hậu cần và khả năng tiếp cận các xu hướng nhân khẩu học lớn của khu vực. Đặc biệt, các bất động sản nằm tại các trung tâm đô thị đông đúc sẽ nằm trong danh sách ưu tiên của các nhà đầu tư.

Tại hầu hết các thị trường trong khu vực, lợi suất đầu tư đã tăng từ 40 đến 50 điểm cơ bản kể từ năm 2021. Do các bất động sản hậu cần có niên độ 2019 đến 2020 sẽ đến chu kỳ tái cấp vốn và thoái vốn sau 5 năm, nên số lượng dự án bán ra có thể nhiều hơn trong 2 năm tới, mang lại thời cơ tốt cho cả người mua và người bán.