Bất động sản Dubai đang vượt trội hơn các thành phố tại Mỹ và châu Âu

Bức tranh toàn cầu

Bất động sản là một loại tài sản độc đáo, khác biệt với các lựa chọn đầu tư như vàng, cổ phiếu, tiền ảo và các công cụ phái sinh. Nó mang lại sự ổn định ngay cả khi đối mặt với biến động giá và trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư, những người trong nhiều năm qua đã thu được lợi ích đáng kể từ việc tăng giá. Sự tăng trưởng này cho phép các nhà đầu tư đa dạng hóa, hưởng lợi từ việc tăng giá dài hạn và thiết lập thêm một kênh thu nhập ổn định.

Năm 2021, thị trường nhà ở toàn cầu đã đạt được giá trị ấn tượng gần 28.917,7 tỷ USD. Các dự báo chỉ ra rằng thị trường này dự kiến sẽ chạm mốc gần 4.923,3 tỷ USD vào năm 2031. Sự tăng trưởng này có thể là do các nguyên tắc cơ bản về kinh tế của cán cân cung và cầu: trên toàn cầu, nhu cầu về nhà ở đang tăng trưởng đều đặn, dân số thế giới ngày càng tăng và quá trình đô thị hóa thúc đẩy làn sóng di cư đến các thành phố. Đồng thời, bất động sản đại diện cho một phần đất thuộc sở hữu của người chủ, mà đất đai thì có hạn. Với nhu cầu tăng cao và nguồn cung bị hạn chế, giá cả chắc chắn sẽ tăng lên.

Các sáng kiến của chính phủ nhằm thu hút đầu tư bất động sản cũng góp phần vào điều này. Chính phủ Hoa Kỳ và Úc cung cấp các khoản vay cho người dân với lãi suất thấp hơn. Canada cấp thị thực vàng cho người nước ngoài muốn đầu tư vào bất động sản. Các điểm nóng du lịch như Dubai, Pháp và Malaysia cũng đưa ra các ưu đãi để thu hút các nhà đầu tư quốc tế.

Tuy nhiên thị trường tiếp tục chứng kiến nhiều biến động từ cuối năm ngoái, khi lãi suất cao và triển vọng kinh tế không rõ ràng ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Chu kỳ tăng lãi suất kéo dài, được khuếch đại bởi các vấn đề trong lĩnh vực ngân hàng, đã gây thêm bất ổn cho hoạt động cho vay bất động sản. Điều này khiến các tiêu chuẩn cho vay bị thắt chặt tại hầu hết các thị trường toàn cầu, gây thêm căng thẳng cho việc phát hành nợ trong một thị trường vốn đã căng thẳng. Mặc dù việc tăng lãi suất đã ảnh hưởng rộng rãi đến những người cho vay bất động sản, nhưng sự khởi đầu quá trình phá sản các ngân hàng lại đang chủ yếu ảnh hưởng đến nội bộ ngành, cụ thể là những ngân hàng phân bổ nhiều vốn vào bất động sản thương mại.

Tại châu Âu, thị trường nhà ở hoạt động chậm lại và nguồn cung hạn chế đã làm mất cân bằng cung - cầu trở nên trầm trọng hơn. Tuy nhiên, tình hình tài chính khó khăn đã khiến khối lượng đầu tư tiếp tục giảm. Trong khi đó, khu vực châu Á - Thái Bình Dương vẫn duy trì sức hấp dẫn ngày càng tăng trong lĩnh vực nhà ở, mặc dù hoạt động ở Nhật Bản chậm hơn do lượng người mua nước ngoài giảm và chênh lệch giá chào mua lớn hơn, dẫn đến tổng khối lượng đầu tư trong khu vực sụt giảm.

Thị trường Dubai

Dubai nổi bật trong số các thị trường thu hút đầu tư bất động sản vì là địa điểm được miễn thuế, một yếu tố khiến nơi đây trở nên đặc biệt hấp dẫn. Năm nay, tâm lý nhà đầu tư vào Dubai vẫn cực kỳ tích cực và thị trường nhà ở tiếp tục có xu hướng tăng ấn tượng, ở mức 5,6% trong quý đầu tiên. Điều này đánh dấu quý tăng trưởng thứ chín liên tiếp, được thúc đẩy bởi nhu cầu mạnh mẽ về ngôi nhà thứ hai sang trọng và sự nổi lên của Dubai như một trung tâm về bất động sản hạng sang của thế giới.

Ngân hàng Trung ương UAE giữ nguyên lãi suất cho vay tiêu chuẩn và lãi suất tiền gửi qua đêm, ở mức 5,15%. Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ, trong khi đó, đã tăng lãi suất tiêu chuẩn lần thứ 10 liên tiếp vào tháng 07/2023, duy trì ở mức từ 5% đến 5,25%.

Việc tăng lãi suất, do đó, sẽ có tác động ít hơn đến ngành bất động sản tại UAE. Ngoài ra, UAE không đánh thuế bất động sản, có lợi suất cho thuê cao, giá tổng thể trên mỗi mét vuông thấp, các chương trình cư trú và thị thực vàng, cùng với một loạt các sáng kiến ​​có lợi cho đầu tư khác, sẽ tiếp tục thu hút người mua và thúc đẩy tăng trưởng.

Chính phủ UAE cũng đã đưa ra nhiều biện pháp nhằm giảm thiểu tác động của lạm phát, chẳng hạn như tăng lãi suất thế chấp. Tuy nhiên, đây chỉ là một phần của bức tranh lớn hơn. Dubai được hưởng lợi từ dòng vốn đáng kể của những cá nhân có giá trị ròng cao đang tìm kiếm những bất động sản sang trọng, giá cao, để đón đầu làn sóng ngành du lịch đang phát triển mạnh. Sản lượng dầu tăng và các biện pháp cải cách chủ động đã tăng cường hoạt động kinh tế trong các lĩnh vực phi dầu mỏ. Những yếu tố này cùng hỗ trợ tăng trưởng kinh tế của Dubai đã hấp thụ và giảm thiểu các tác động lạm phát.

Ngược lại với các nền kinh tế lớn khác, bao gồm Mỹ, Brazil, Singapore và Thổ Nhĩ Kỳ đang phải vật lộn với lạm phát, Dubai đã xoay sở tương đối tốt, chủ yếu nhờ sự phát triển nhanh chóng ở cả lĩnh vực dầu mỏ và phi dầu mỏ.

Mặc dù lạm phát chắc chắn tạo ra một quỹ đạo đi lên cho giá bất động sản, nhưng một phân tích toàn diện đã tạo ra ra mối tương quan thuyết phục. Giá bất động sản trong lịch sử và dữ liệu lạm phát cho thấy một xu hướng hấp dẫn: giá trị bất động sản tăng cao luôn vượt qua tỷ lệ lạm phát. Khi lạm phát làm giảm sức mua của người tiêu dùng, sự thay đổi trọng tâm là điều hiển nhiên, với nhiều cá nhân mua bất động sản cho thuê để đầu tư hơn là người dùng cuối mua nhà để ở.

Tuy nhiên, kịch bản bất động sản đang phát triển ở Dubai lại đưa ra một câu chuyện trái ngược. Bất chấp giá bán leo thang và lãi suất tăng cao, một nhóm người thuê nhà mới nổi đang trở thành người mua cuối để tránh việc gia hạn hợp đồng thuê và di chuyển chỗ ở. Quan trọng hơn, họ muốn chi tiêu ít hơn khi trả góp ngân hàng so với thanh toán tiền thuê hàng tháng. Với mức tăng vốn đáng kể sau khi trả hết khoản thế chấp, họ có thể dành khoản tiền từng dùng để thuê nhà hoặc trả góp cho các mục đích khác, đồng thời hưởng lợi từ việc giá nhà tăng.

Các quy định về thị thực hấp dẫn, môi trường kinh doanh thuận lợi và lối sống an toàn, sang trọng do UAE tạo ra đã thúc đẩy hoạt động thị trường mạnh mẽ, lôi kéo nhiều người mua quốc tế biến nơi đây thành ngôi nhà và điểm đến đầu tư ưa thích. Việc cấp hàng nghìn thị thực vàng, sự ra đời của thị thực nghỉ hưu và một loạt thị thực liên quan đến bất động sản đang thu hút ngày càng nhiều người dân và nhà đầu tư. Mức tăng dân số dự kiến của Dubai ở nhiều mức thu nhập khác nhau phù hợp với mục tiêu 5,8 triệu cư dân vào năm 2040, thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà trong dài hạn.

Mức độ lạm phát toàn cầu hiện nay là một ví dụ khác minh họa cho khả năng phục hồi của tiểu vương quốc này và thực tế này sẽ tiếp tục thúc đẩy dòng vốn đầu tư đổ vào Dubai. Nhìn dưới góc độ này, lạm phát toàn cầu là cơ hội hơn là một vấn đề đối với UAE nói chung và Dubai nói riêng.