Bất động sản công nghiệp: Thế khó của vùng trũng

Các khu công nghiệp ngày càng mọc lên nhiều hơn. Ảnh: Dũng Minh

Miếng ngon không dễ xơi

Xin bắt đầu bằng câu chuyện phát triển 2 dự án khu công nghiệp là Du Long và Phước Nam tại tỉnh Ninh Thuận. Tính đến cuối năm 2020, cả 2 khu công nghiệp có tổng quy mô gần 800 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 2.900 tỷ đồng này đều chưa thể “về đích”, dù đã khởi công xây dựng từ cách đây gần 10 năm.

Cụ thể, Khu công nghiệp Phước Nam được khởi công từ năm 2007, đến nay khối lượng thi công mới đạt khoảng 30% so với quy mô dự án giai đoạn 1 (diện tích 153,47 ha/370 ha). Cả khu công nghiệp chỉ thu hút được 9 dự án đầu tư thứ cấp, tỷ lệ lấp đầy chưa tới 12%.

Còn với Khu công nghiệp Du Long, được khởi công từ năm 2008 song gần như bất động thời gian dài sau đó, đến năm 2017 được chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác, nhưng cũng không có nhiều cải thiện. Tính đến nay, khối lượng đầu tư thực hiện san nền khu công nghiệp này mới đạt khoảng 30 ha/407,28 ha và một đoạn nền đường dài khoảng 500 m và không có khách thuê.

Câu chuyện 2 khu công nghiệp trên của Ninh Thuận không phải là trường hợp hiếm gặp ở nhiều địa phương khác. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến hết tháng 7/2020, tỷ lệ lấp đầy ở nhiều khu công nghiệp còn thấp, nhất là tại các tỉnh miền núi phía Bắc và Trung Bộ, ở mức dưới 30%.

Cũng theo báo cáo này, ưu thế phát triển công nghiệp đang thuộc về một số “địa chỉ đỏ” như Bắc Ninh, Hà Nội hay Hải Phòng, bởi đây đều là các khu kinh tế trọng điểm phía Bắc với 27 trung tâm logistics, chiếm 55% tổng số trung tâm logistics của cả nước, trong đó riêng Bắc Ninh là 14 trung tâm, Hà Nội là 11 trung tâm và Hải Phòng là 2 trung tâm. Tuy tập trung ít trung tâm logistics, nhưng Hải Phòng lại chiếm ưu thế lớn nhất nhờ lợi thế là cửa ngõ ra Biển Đông, có nhiều cảng container (cảng Đình Vũ, cảng Cái Lân, cảng cửa ngõ quốc tế Hải Phòng tại Lạch Huyện…) và vẫn đang được đầu tư mở rộng.

Ngoài vị trí, chuỗi hệ thống phụ trợ, hạ tầng tiện ích… cũng rất quan trọng với một khu công nghiệp. Ảnh: Dũng Minh

Giải thích về câu chuyện trên, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, các khu công nghiệp ở những địa phương không phải trọng điểm tuy có giá thuê thấp, nhưng đây không phải là yếu tố tiên quyết trong thu hút đầu tư, nên tỷ lệ lấp đầy không cao là dễ hiểu.

“Giá thuê rẻ chỉ là một yếu tố, khách hàng còn phải cân nhắc nhiều yếu tố quan trọng khác như chuỗi cung ứng, khả năng tiếp cận nguồn vật liệu, phương án vận chuyển hàng hóa sau khi được sản xuất…, bởi chi phí vận chuyển có thể cao hơn chi phí thuê địa điểm nếu nhà xưởng không thuận lợi cho nhu cầu chuyên biệt của hàng hóa”, ông Matthew Powell phân tích

Chỉ ra những tồn tại trong phát triển khu công nghiệp tại các địa phương, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia về bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho biết, đó là thu hút đầu tư chưa trọng tâm, tính chọn lọc trong tiếp nhận và tạo thuận lợi cho dự án FDI còn mang tính chủ quan và tùy tiện, chưa thực sự coi trọng tính chất địa lý kinh tế của địa điểm đầu tư…

“Ngoài ra, các địa phương còn thiếu vắng những chủ đầu tư bất động sản công nghiệp lớn, có chiến lược phát triển bài bản, chuyên nghiệp, mà phần đông là chủ đầu tư tay ngang. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhiều dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên đất đai và làm ảnh hưởng tới môi trường đầu tư tại các địa phương”, ông Trụ nhấn mạnh.

Cần nhiều hơn là vị trí

Từ kinh nghiệm của một doanh nghiêp phát triển dự án khu công nghiệp, ông Diệp Thành Kiệt, Phó chủ tịch TBS Group cho biết, phát triển bất động sản công nghiệp không đơn thuần chỉ tập trung vào “phần cứng” là địa điểm, diện tích, xây dựng cơ sở hạ tầng..., mà còn phải chú trọng vào “phần mềm”, đó là tạo dựng chuỗi hệ thống phụ trợ cho lĩnh vực chủ đạo, hạ tầng tiện ích, sự hỗ trợ của chủ đầu tư đối với khách thuê…

“Trong một vài trường hợp, phần mềm lại quan trọng hơn phần cứng”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Cùng góc nhìn, ông Phạm Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc kinh doanh và tiếp thị, Công ty IMG đánh giá, vị trí thuận lợi, hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh… đều là những yếu tố ảnh hưởng trọng yếu tới việc phát triển một khu công nghiệp, bên cạnh sự hỗ trợ về vấn đề pháp lý, hợp tác với các ngân hàng bảo trợ vốn. Do đó, các chủ đầu tư cần đáp ứng các yêu cầu này để khách thuê yên tâm khi thực hiện đầu tư.

Trả lời câu hỏi giải pháp nào thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp ở các địa phương kém phát triển, ông Vũ Công Trụ cho rằng, công tác quy hoạch khu công nghiệp gắn liền với thị trường tiêu thụ và kênh bán hàng cần phải được ưu tiên hàng đầu. Các địa phương thu hút đầu tư tốt với vị trí thuận lợi, có tỷ lệ lao động di cư từ các địa phương khác cao, hạ tầng giao thông và xã hội cơ bản đồng bộ và hoàn thiện thì cần tập trung thu hút các dự án trọng điểm, không tiếp nhận các dự án thâm dụng lao động hoặc quy mô vốn/ha thấp.

Về công tác xúc tiến thương mại, theo ông Trụ, hiện còn tồn tại nhiều vấn đề cần sớm có giải pháp xử lý như công tác quy hoạch sản phẩm, dịch vụ cho khu công nghiệp chưa được làm bài bản; thiếu sự tư vấn và tham gia hỗ trợ của các chuyên gia marketing và bán hàng giàu kinh nghiệm trong xúc tiến đầu tư; chưa thu hút được nhiều dự án chất lượng, các ngành nghề thu hút đầu tư còn nhiều trùng lắp, chưa khai thác được lợi thế về địa lý kinh tế của địa điểm đầu tư…

“Đáng chú ý, việc chuẩn bị đủ điều kiện cho kinh doanh bất động sản công nghiệp chưa được nhiều chủ đầu tư hạ tầng quan tâm, không ít chủ đầu tư và đơn vị môi giới tư vấn chưa xem bất động sản công nghiệp là một loại hình bất động sản đặc thù nên vẫn áp dụng sales kit và phương pháp marketing vốn dành cho các dự án bất động sản thông thường để triển khai các hoạt động kinh doanh… dẫn đến kém hiệu quả, lãng phí”, ông Trụ nói.

Để giải quyết những tồn tại trên, theo ông Matthew Powell, các địa phương mới phát triển khu công nghiệp cần tập trung thu hút các loại hình sản xuất phù hợp với khả năng của địa phương, có chiến lược thu hút đầu tư hấp dẫn thông qua các chính sách kinh tế đặc biệt, ưu đãi thuế quan, đảm bảo số lượng lao động có tay nghề cao, đất công nghiệp có vị trí đẹp, mạng lưới giao thông tốt và đồng bộ...

“Ngoài ra, hiện nay, việc tiếp thị và giới thiệu về tiềm năng đầu tư của các địa phương tới các nhà đầu tư nước ngoài còn chưa thực sự được chú trọng. Do dó, mỗi địa phương cần có kế hoạch giới thiệu đầy đủ, nắm rõ các thế mạnh của mình để tạo được lợi thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư”, ông Matthew Powell nói.