Phân khúc bất động sản công nghiệp: Khan hiếm nguồn cung, giá leo thang

Trái ngược với bối cảnh chung của thị trường chững lại vì Covid-19, thì bất động sản công nghiệp lại rất sôi động nhờ làn sóng dịch chuyển nhà đầu tư từ Trung Quốc. Cùng với sức hút của bất động sản công nghiệp, giá thuê đất và kho xưởng tại các khu công nghiệp cũng liên tục tăng cao, gây ra nhiều lo ngại cho doanh nghiệp.

“Mức tăng giá thuê kho xưởng quá cao, tăng không có biên độ, lộ trình, khiến chi phí sản xuất bị đội lên, giờ muốn mở rộng thêm xưởng cũng rất khó”, ông Nguyễn Thanh Truyền, Tổng giám đốc một công ty sản xuất nội thất tại TP.HCM chia sẻ.

Ông Truyền cho biết, công ty ông đang tìm thuê nhà xưởng mà chỗ nào cũng tăng giá. Nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng liên tục xác lập mức giá mới. Nếu cách đây 2 - 3 năm, giá cho thuê xưởng trung bình là 3,5 USD/m2/tháng, thì hiện đã lên tới 4 - 5 USD/m2/tháng.

Theo ông Truyền, do khan hiếm nguồn cung nên nhiều chủ đầu tư đưa ra giá thuê mới tăng mạnh so với mức cũ, nhất là những nhà xưởng có vị trí thuận lợi, gần TP.HCM. Sự khan hiếm trở nên rõ rệt hơn khi các khu công nghiệp hiện hữu đang dần được lấp đầy mà quỹ đất mới bị trì hoãn do vướng thủ tục pháp lý.

“Chúng tôi không dám mở rộng nhà xưởng vì không tính toán được chi phí đầu vào khi giá thuê liên tục tăng như vậy”, ông Truyền tâm tư.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), năm 2020, thị trường bất động sản công nghiệp sôi động ở nhiều tỉnh, thành phố như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Giang... Hiện nay, Việt Nam có 260 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 khu công nghiệp đang xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đạt bình quân trên 70%; giá thuê nhà xưởng bình quân trên cả nước khoảng 60.000 - 80.000 đồng/m2 và giá mua đất khu công nghiệp đã có hạ tầng dao động từ 3 đến 5 triệu đồng/m2.

VARs dự báo, trong năm 2021, sự dịch chuyển sản xuất và lắp đặt hàng hóa từ khu vực ngoài tiếp tục chuyển hướng vào Việt Nam sẽ làm tăng hơn nữa nhu cầu sử dụng bất động sản công nghiệp.

Cũng theo VARs, nguồn cung bất động sản công nghiệp hiện nay mới chỉ đủ cho điều kiện bình thường, nếu có một làn sóng vốn đầu tư nước ngoài ồ ạt vào Việt Nam trong giai đoạn tới thì sẽ rất khó đáp ứng. Thêm vào đó, hạ tầng giao thông như cảng biển, kho bãi quá tải. Các tỉnh lớn có giao thông thuận lợi thì quỹ đất dành cho khu công nghiệp hạn chế, chưa được đưa vào quy hoạch.

Giá còn tăng nữa?

Đã có nhiều ý kiến chỉ ra điểm yếu của thị trường bất động sản công nghiệp là phát triển mạnh nhưng hạ tầng các khu công nghiệp lại không tương ứng với mức tăng giá đất. Trong báo cáo tổng kết thị trường năm 2020, đại diện Savills Việt Nam cũng lo ngại việc tăng giá thuê đất quá nhanh sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy, nhất là tại các khu công nghiệp mới đang cần thu hút đầu tư.

Thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã bày tỏ lo ngại về việc giá thuê đất tăng cao hiện nay. Khi các địa phương trọng điểm tỷ lệ lấp đầy đã cao, đồng nghĩa với việc quỹ đất còn lại không nhiều, từ đó dẫn đến giá sẽ còn tăng nữa.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, bà Lâm Diệu Tâm Hiếu, Phó tổng giám đốc Công ty Kizura, doanh nghiệp chuyên về nhà xưởng xây sẵn tại Long An cho rằng, nhu cầu bất động sản công nghiệp sẽ còn lớn trong thời gian tới, bao gồm đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn trong khu công nghiệp. Do quỹ đất của các khu công nghiệp ở vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và phía Bắc hạn chế, các chủ đầu tư cần mở rộng danh mục đầu tư sang các khu vực lân cận.

Bà Hiếu nhận định, về dài hạn, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp trong nước sẽ chịu nhiều cạnh tranh hơn, đặc biệt là cạnh tranh từ các quỹ đầu tư và các tập đoàn nước ngoài có kinh nghiệm. Do đó, các chủ đầu tư phát triển bất động sản công nghiệp cần nâng cao chất lượng hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ, đầu tư phát triển các dự án thân thiện với môi trường.

Được biết, hiện nhiều nhà đầu tư đã lập đề án xây dựng khu công nghiệp. Báo cáo của VARs cũng cho thấy, số lượng hồ sơ đề xuất nghiên cứu đầu tư xây dựng mới khu công nghiệp năm 2020 tăng mạnh so với các năm trước. Khi nguồn cung bất động sản công nghiệp tăng lên, kỳ vọng sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu gia tăng từ các nhà đầu tư, nhưng theo ông Bruno Jaspaert, Tổng giám đốc Khu công nghiệp DEEP C (Hải Phòng), nguồn cung bổ sung này không phải một sớm một chiều, mà sẽ mất nhiều thời gian để đưa vào hoạt động.

“Việt Nam đang hướng tới tốc độ tăng trưởng theo cấp số nhân, nhưng thiếu quỹ đất cũng như năng lực con người để thay thế hoàn toàn Trung Quốc. Do đó, cần hướng tới các nhà đầu tư và lĩnh vực cụ thể sử dụng các nguồn lực của mình một cách hiệu quả nhất. Điều này sẽ giúp giảm bớt áp lực lên quỹ đất và tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư khác”, ông Bruno Jaspaert nói.