Vì sao nhà đầu tư ngoại dồn dập đổ tiền vào bất động sản công nghiệp Việt Nam?

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, Việt Nam nổi lên như một “ngôi sao sáng” thu hút đầu tư nước ngoài.

FDI đạt đỉnh sau 15 năm – Bệ phóng cho bất động sản công nghiệp

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 21,51 tỷ USD, tăng 32,6% so với cùng kỳ năm trước – mức cao nhất kể từ năm 2009. Riêng vốn FDI thực hiện đã đạt 11,72 tỷ USD – mức kỷ lục trong 5 năm trở lại đây.

Các lĩnh vực sản xuất công nghệ cao như linh kiện điện tử, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và logistics đang dẫn dắt làn sóng đầu tư.

Dưới sức ép từ làn sóng FDI và sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục chứng kiến sự sôi động. Theo báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), chỉ trong quý 1/2025, cả nước đã có thêm 15 dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp mới được Chính phủ chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư, với tổng diện tích gần 4.930 ha, gấp gần 3 lần so với cùng kỳ năm 2024.

Miền Bắc tiếp tục là tâm điểm thu hút, chiếm 60% số lượng dự án và 52% tổng diện tích khu công nghiệp thành lập mới trong quý 1/2025. Trong khi đó, các khu công nghiệp tại miền Nam có quy mô trung bình đạt 393 ha, cao hơn 38% so với miền Bắc.

Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đạt trung bình 75%, trong đó miền Nam đạt mức 92% và miền Bắc là 83%. Đặc biệt, các khu vực trọng điểm như Bắc Ninh, Hưng Yên đang ghi nhận sức hút mạnh từ các tập đoàn lớn.

Giá thuê đất công nghiệp cũng duy trì đà tăng khi nguồn cung còn hạn chế. Trung bình giá thuê tại miền Bắc đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê, tại miền Nam là 190 USD/m2. Tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn đạt 69%, nhà xưởng xây sẵn lên tới 88%.

Mô hình khu công nghiệp thế hệ mới lên ngôi

VARs cho biết, xu hướng mới trong phát triển bất động sản công nghiệp là mô hình “khu công nghiệp tích hợp” – nơi hạ tầng kỹ thuật hiện đại được kết hợp cùng hệ sinh thái dịch vụ, tiện ích đa chức năng như logistics, nhà ở cho chuyên gia, khu nghiên cứu, đào tạo...

Đặc biệt, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng đến yếu tố “xanh” và bền vững nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh khi mức giá thuê tại Việt Nam không còn là lợi thế so với các quốc gia trong khu vực.

Theo báo cáo của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2025, miền Bắc ghi nhận 2 khu công nghiệp mới đi vào chào thuê với tổng diện tích gần 340 ha. Mức hấp thụ đất công nghiệp tại thị trường cấp 1 đạt gần 260 ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng lên 80,4%, giá thuê đạt khoảng 139 USD/m2, tăng 3,8% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường kho xưởng xây sẵn cũng ghi nhận nguồn cung mới tại Bắc Ninh, Hưng Yên, với tỷ lệ lấp đầy đạt 82,7% đối với kho và 90% đối với xưởng, một mức rất khả quan. Giá thuê trung bình lần lượt là 4,7 và 4,9 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với năm trước.

Các giao dịch lớn đến từ các công ty sản xuất điện tử, thiết bị thể thao và doanh nghiệp logistics. Trong quý 2/2025, SPX Express đã công bố kế hoạch phát triển trung tâm phân loại hàng hóa lớn nhất Đông Nam Á với quy mô 170.000 m2 tại Yên Mỹ (Hưng Yên), cho thấy sức nóng của lĩnh vực thương mại điện tử.

Việt Nam đang thực hiện cải cách mạnh mẽ hệ thống hành chính, hợp nhất một số đơn vị hành chính cấp tỉnh nhằm tinh gọn bộ máy và đẩy mạnh cải thiện môi trường đầu tư. Đây được kỳ vọng là cú hích dài hạn cho bất động sản công nghiệp thông qua đơn giản hóa thủ tục, mở rộng quy hoạch, phát triển khu thương mại tự do...