Bất động sản châu Á trở thành nơi trú ẩn an toàn cho giới đầu tư toàn cầu

Một nghiên cứu gần đây được công bố trên Tạp chí Quản lý danh mục đầu tư bất động sản củng cố quan điểm về sự biến động của các quỹ cốt lõi ở châu Á. “Dữ liệu cho thấy, trong 5 năm qua, các tài sản ở châu Á được đánh giá cao hơn qua từng năm so với những nơi khác, với tốc độ tăng trưởng trung bình là 3,27%”, theo kết quả nghiên cứu.

Chỉ số quỹ bất động sản toàn cầu (GREFI) trong quý IV/2022 cho thấy sự suy thoái rõ rệt nhất đối với các quỹ đầu tư bất động sản vào châu Âu, mang lại tổng lợi nhuận giảm 6,19% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lợi nhuận của các quỹ đầu tư vào Mỹ trong quý IV/2022 cũng giảm 4,83% so với quý IV/2021. Ngược lại, tổng lợi nhuận của các quỹ đầu tư bất động sản tập trung vào APAC trong ba tháng cuối năm ngoái lại tăng 1,8% so với quý IV/2021.

Ian Schilling, đồng giám đốc đầu tư và người đứng đầu các quỹ cốt lõi cho châu Á tại Invesco Real Estate, cho biết: “Thật thú vị khi châu Á thường được các nhà đầu tư toàn cầu coi là khu vực dễ biến động hơn. Lợi nhuận từ các quỹ cốt lõi của châu Á trên thị trường trong vài năm qua trên thực tế ổn định hơn so với các khu vực khác”.

Schilling cho biết mục tiêu lợi nhuận cho các quỹ cốt lõi thường có thể nằm trong khoảng từ 8% đến 11% - thông thường một nửa lợi nhuận đến từ thu nhập và nửa còn lại đến từ tăng trưởng vốn. Ông nói: “Cho đến tháng 6 năm ngoái, châu Á đã tạo ra lợi nhuận vốn ổn định từ 4% đến 6% mỗi năm trên cơ sở lợi suất thu nhập ổn định khoảng 4% mỗi năm trong vài năm qua.

Các nhà quản lý quỹ đầu tư bất động sản nhắm vào khu vực APAC nói rằng trong thời điểm căng thẳng, những khác biệt giữa châu Á và những khu vực khác được làm nổi bật, nhưng khi mọi thứ đang diễn ra tốt đẹp thì những khác biệt đó bị bỏ qua, và lợi ích từ việc đa dạng hóa của việc đầu tư vào thị trường APAC không được đánh giá đầy đủ.

Richard van den Berg, nhà quản lý quỹ của Quỹ bất động sản M&G châu Á trị giá 8 tỷ USD, cho biết: “Nhiều nguyên tắc cơ bản mang lại hiệu quả vượt trội trong vài năm qua vẫn được giữ nguyên. Tuy nhiên, với một số đợt điều chỉnh giảm giá mạnh ở châu Âu và Mỹ, đánh giá về các thị trường này có thể sẽ tăng lên nếu các thị trường này phục hồi. Dù vậy, chúng tôi vẫn chưa nhận thấy dấu hiệu này ở thời điểm hiện tại”.

Ông nói thêm: “Ngoại trừ Trung Quốc, khu vực APAC ít bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 và môi trường lãi suất hiện được đánh giá tương đối lành mạnh với nhà đầu tư vì nhiều lý do.

Thứ nhất, do những bài học quan trọng rút ra từ các cuộc khủng hoảng tài chính trên toàn cầu nói chung và châu Á nói riêng trong quá khứ, mức nợ trong khu vực này nhìn chung thấp hơn các khu vực khác. Thứ hai, chính phủ các nước đã nhanh chóng áp dụng các biện pháp kiểm dịch chặt chẽ, dẫn đến thời gian tác động từ đại dịch ngắn hơn và thời gian mở cửa lại nền kinh tế sớm hơn các quốc gia khác”.

Châu Á dường như ít bị ảnh hưởng bởi áp lực lạm phát toàn cầu và hệ lụy của lãi suất tăng. Mặc dù khu vực này có những căng thẳng địa chính trị riêng, nhưng nó cách xa cuộc xung đột của Nga với Ukraine.

“Một trong những lý do chúng tôi cho rằng điều quan trọng là phải đưa châu Á vào danh mục đầu tư cốt lõi toàn cầu là vì khu vực này, trong một số thời kỳ nhất định, ít có mối tương quan với phần còn lại của châu Âu và Mỹ”, David Chen, người đứng đầu bộ phận đầu tư bất động sản khu vực APAC tại JP Morgan Asset Management chia sẻ.

Các động lực tăng trưởng ở châu Á khá hỗn hợp. Nhật Bản vẫn duy trì chính sách lãi suất thấp, trong khi Trung Quốc đang cắt giảm lãi suất để kích thích phục hồi sau đại dịch. Trung Quốc là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, một động lực tăng trưởng quan trọng của thế giới và đặc biệt hơn là các nước láng giềng. Trong khi đó, Nhật Bản là nền kinh tế lớn thứ ba và có mức lạm phát tương đối thấp. Thanh khoản và định giá bất động sản của Nhật Bản tiếp tục mạnh mẽ.

Tác động mạnh nhất của việc tăng lãi suất và lạm phát đã được cảm nhận ở Úc và Hàn Quốc. Mặc dù hai quốc gia này vẫn đóng vai trò quan trọng đối với khu vực, nhưng họ không có tác động kinh tế lớn đối với khu vực như Trung Quốc và Nhật Bản.

Ông chen nói: “Khi bạn nhìn toàn cảnh châu Á-Thái Bình Dương, một trong những lý do khiến châu Á hoạt động tốt là vì các hoạt động thương mại nội trong khu vực, chiếm hơn 50% dòng chảy thương mại tổng thể của khu vực, được thúc đẩy bởi động lực tăng trưởng cao hơn về mặt cấu trúc và nhân khẩu học trong khu vực”.