Bất động sản bán lẻ châu Á vẫn sẽ tăng trưởng mạnh bất chấp sự bùng nổ thương mại điện tử do Covid-19

Ngay cả trước khi đại dịch xảy ra, bất động sản bán lẻ vẫn không được các tổ chức đầu tư ưa chuộng do sự trỗi dậy của thương mại điện tử, đặc biệt là ở Mỹ và Anh.

Đại dịch Covid-19 là động lực thúc đẩy thêm sự chuyển dịch sang bán hàng trực tuyến, gia tăng áp lực lên bất động sản bán lẻ và chuyển hướng các nhà đầu tư sang nhiều loại hình khác. Tại Mỹ và Canada, tỷ lệ giao dịch đầu tư trong lĩnh vực này đã giảm từ gần 20% trong năm 2015 xuống dưới 10% trong quý đầu tiên của năm 2021, theo dữ liệu của CBRE.

Ngược lại, các giao dịch trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và hậu cần đã tăng từ 15% trong năm 2018 lên hơn 25% vào đầu năm nay. Một xu hướng tương tự cũng diễn ra ở châu Âu. Điều này là bởi bất động sản công nghiệp và hậu cần là đối tượng hưởng lợi chính từ sự chuyển dịch sang mua sắm trực tuyến do đại dịch gây ra.

Tuy nhiên, một số loại hình bất động sản bán lẻ nhất định cũng vẫn được hưởng lợi từ đại dịch. Bên cạnh đó, việc tái định giá các tài sản này do đại dịch cũng khiến chúng mang lại lợi suất cho thuê hấp dẫn nhất trong thị trường bất động sản thương mại.

Đầu tháng này, một nhóm các nhà đầu tư do quỹ đầu tư tư nhân Fortress Investment Group đứng đầu đã đạt được thỏa thuận trị giá 9,5 tỷ bảng Anh (13,2 tỷ USD) để mua lại Wm Morrison, chuỗi siêu thị lớn thứ tư tại Vương quốc Anh. Một phần sức hấp dẫn của Morrison là nó sở hữu 85% danh mục đầu tư bất động sản.

Trong số tất cả các loại hình bất động sản bán lẻ, cửa hàng tạp hóa tỏ ra kiên cường nhất trong thời kỳ đại dịch. Chúng được củng cố bởi sự gia tăng doanh số bán hàng trực tuyến, vai trò không thể thay thế của các cửa hàng thực trong quá trình phân phối thực phẩm và sức mạnh của các điều khoản hợp đồng hạn chế giữa chủ cửa hàng tạp hóa và chủ đất.

Ở Mỹ, các trung tâm mua sắm tập trung vào cửa hàng tạp hóa đã trở thành loại hình bất động sản bán lẻ ưa thích của các nhà đầu tư. Một báo cáo được công bố bởi công ty tư vấn bất động sản JLL vào tháng 3 cho biết “là bán lẻ thiết yếu, các cửa hàng tạp hóa vẫn duy trì được lưu lượng mua sắm và doanh số bán hàng khi các bất động sản bán lẻ khác gặp khó khăn”.

Hơn nữa, sự điều chỉnh định giá của các bất động sản bán lẻ, bắt đầu trước khi đại dịch bùng phát, đã gia tăng trong năm qua, đặc biệt là ở Anh. Điều này xảy ra vào thời điểm giá của các bất động sản hậu cần được săn đón nhiều tiếp tục tăng mạnh và khi lợi suất của bất động sản văn phòng vẫn ổn định đáng kể mặc dù đã chuyển sang làm việc từ xa.

Theo JLL, các trung tâm mua sắm ở trung tâm thành phố hàng đầu ở Anh đang giao dịch với lợi suất gần 7%. Con số này cao hơn gần 3 điểm phần trăm so với lợi suất của các bất động sản hậu cần chất lượng cao.

Ngược lại, ở châu Á, sự điều chỉnh về định giá ít rõ rệt hơn, một phần là do có ít dấu hiệu về nợ xấu. Henry Chin, trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của CBRE tại Hồng Kông cho biết: “Từ quan điểm định giá, bán lẻ phương Tây đã trở nên hấp dẫn hơn”.

Tuy nhiên, trong khi đại dịch đã đóng vai trò là chất xúc tác cho sự điều chỉnh giá mạnh hơn ở bất động sản bán lẻ ở Anh và Mỹ, nó cũng đã làm nổi bật khả năng phục hồi hoạt động và lợi thế công nghệ của bất động sản bán lẻ châu Á.

Những động lực thúc đẩy sự phát triển của ngành bán lẻ ở châu Á khác với ở các nền kinh tế phương Tây. Đầu tiên, châu Á đang thúc đẩy tăng trưởng doanh số bán lẻ toàn cầu, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm từ năm 2014 đến năm 2019 cao hơn bốn lần so với phần còn lại của thế giới, theo một báo cáo được công bố bởi công ty tư vấn quản lý Bain & Company vào tháng 8 năm ngoái.

Sự tăng trưởng đó đang được hỗ trợ bởi doanh số bán hàng trực tuyến. Châu Á không chỉ đi trước các nền kinh tế phương Tây trong việc áp dụng các kênh bán hàng trực tuyến, mà mức độ không gian trung tâm mua sắm trên đầu người - ngoại trừ Úc và Nhật Bản – vẫn còn kém xa so với Anh và Mỹ.

Điều này đặt châu Á vào vị trí độc tôn. Nhờ vị thế tốt hơn trong việc chống lại thương mại điện tử và đi đầu trong mua sắm đa kênh, các nhà bán lẻ trong khu vực đã thành công hơn trong việc chứng minh bất động sản và hoạt động của họ trong tương lai, vượt qua các đồng nghiệp ở phương Tây.

Đây là một trong những lý do đã có một số giao dịch trung tâm mua sắm cao cấp ở châu Á diễn ra trong năm nay. Tháng trước, công ty quản lý tài sản Canada, Brookfield, đã thành công trong một thương vụ bán lẻ lớn nhất Trung Quốc kể từ khi đại dịch bùng phát bằng việc mua lại một danh mục các trung tâm thương mại với mức giá 1,4 tỷ USD.

Trong một thương vụ nổi bật khác vào tháng trước, Link Reit có trụ sở tại Hồng Kông, quỹ tín thác đầu tư bất động sản lớn nhất châu Á, đã mua trung tâm thương mại thứ hai ở Quảng Châu với giá 501 triệu USD, tận dụng chuyên môn quản lý tài sản của mình tại các đô thị để tái định vị nơi đây thành một điểm đến giải trí cho các gia đình giàu có.

Chin cho biết đại dịch đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tăng cường danh mục đầu tư trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ. Đó là một trong những lĩnh vực mà châu Á, khu vực đi đầu trong chuyển đổi kỹ thuật số và trải nghiệm bán lẻ, có lợi thế rõ ràng.

Trong một thế giới lý tưởng sau đại dịch, bất động sản bán lẻ sẽ cung cấp cho các nhà đầu tư sự kết hợp giữa mức định giá giảm ở các nền kinh tế phương Tây và sức mạnh hoạt động và đổi mới ở châu Á. Tuy nhiên, thực tế là các bên mua phải tự quyết định xem điều gì hấp dẫn hơn.

Tuy nhiên, bất động sản bán lẻ, dù vẫn là một trong những loại hình bất động sản ít được các nhà đầu tư ưa chuộng nhất, vẫn đang cho thấy triển vọng ngày một sáng sủa.