Bất động sản 2020: Lệch pha cung-cầu ngày càng trầm trọng

Các phân khúc đều tăng trưởng

Với xu hướng thứ nhất, thị trường bất động sản vẫn nằm trong giai đoạn tăng trưởng chung trên hầu hết các phân khúc, với cơ cấu sản phẩm ngày càng đa dạng, tiếp tục là nguồn động lực trực tiếp và liên ngành lan tỏa sức hỗ trợ tích cực cho tăng trưởng kinh tế - xã hội chung.

Ông Phong cho rằng, khu vực có giao thông đồng bộ, môi trường sạch sẽ có giao dịch bất động sản thành công và sôi động hơn. Nguồn cung và cầu văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục tăng. Nhà ở thương mại và du lịch nghỉ dưỡng là hai phân khúc phát triển mạnh.

Tình trạng các khu đô thị “ma”, khu chung cư hoang hóa, theo ông Phong, sẽ có sự cải thiện nhờ những sản phẩm khác biệt, hấp dẫn hơn để tăng khả năng thanh khoản và khả năng sinh lời.

Sự phát triển hạ tầng giao thông ra ngoại đô sẽ càng thúc đẩy xu hướng ly tâm. Thị trường nhà đất ngoại ô sẽ ngày càng hấp dẫn hơn. “Những khách hàng tiềm năng ở phân khúc này là gia đình trường vốn, có con nhỏ, nhiều thế hệ và sở hữu xe ô tô riêng, có yêu cầu riêng về môi trường trong sạch, yên tĩnh, không gian văn hóa và sự thuận lợi về giao thông, cơ sở dịch vụ hạ tầng tốt”, ông Phong cho biết.

Bên cạnh đó, nhu cầu bất động sản cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê làm văn phòng và phục vụ sản xuất - kinh doanh tập trung cũng tăng dần và tăng nhanh hơn nguồn cung. Thị trường bất động sản các năm tới sẽ chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt giữa các loại hình bất động sản, trong đó có loại hình mặt bằng bán lẻ là các điểm bán hàng, chuỗi cửa hàng...

TS. Nguyễn Minh Phong.

Đối với mảng văn phòng cho thuê, ông Phong cho rằng, các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ xe được khách hàng quan tâm nhiều nhất. Vì vậy, những tòa nhà văn phòng có đầy đủ các yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất.

Ngược lại, những tòa nhà giá quá cao thường không được khách hàng quan tâm. Bên cạnh địa thế thuận lợi, những yếu tố khác về công năng như hệ thống trung tâm, hệ thống điện nước, máy điều hòa, thang máy… cũng ảnh hưởng rất lớn tới quyết định của khách hàng.

Những tòa nhà có vấn đề về hệ thống thang máy hoạt động thiếu hiệu quả khiến người sử dụng phải chờ lâu và việc phân chia các khu vực làm việc cũng như hệ thống đối lưu không khí có nhiều bất cập… về lâu dài sẽ không còn hấp dẫn đối với các công ty muốn thuê văn phòng.

“Đó cũng là biểu hiện của xu hướng đào thải tại thị trường văn phòng cho thuê”, ông Phong nhấn mạnh.

Theo vị này, trong vòng 3-5 năm tới, tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ khan hiếm nguồn cung, nhất là nhà cho thuê giá rẻ để phục vụ nhu cầu của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

“Trong khi đó, nhu cầu nhà ở bình dân khu vực này luôn ở mức cao. Phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ vẫn thiếu nguồn lực phát triển, nên chỉ bảo đảm tỷ trọng cung ở mức 20% của tổng cung bất động sản cho lượng cầu ở mức 80% của tổng cầu. Đây chính là bi kịch lớn trong phát triển thị trường bất động sản nhà ở”, ông Phong nói.

Giá nhà ở vẫn tăng nhẹ

Trong xu hướng thứ hai, giá bất động sản nhà ở vẫn ở mức tăng nhẹ, phụ thuộc chủ yếu vào vị trí của dự án, các phương thức thanh toán tài chính bất động sản sẽ đa dạng và linh hoạt hơn.

Trong đó, có nhu cầu và động lực phát triển mạnh mẽ nhất là phân khúc nhà ở xã hội có giá dưới 12-13 triệu đồng/m2 và tổng giá bán khoảng trên dưới 1 tỉ đồng/căn. Phân khúc này hình thành hệ thống sản phẩm đa dạng cả về diện tích, giá bán và kiến trúc, tiện ích, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, tập trung ở ngoại đô.

Giá nhà ở được dự báo vẫn tăng nhẹ trong năm 2020.

Phân khúc thị trường bất động sản cao cấp có giá trên dưới 30-40 triệu đồng/m2 gồm nhà chung cư cao cấp nội thành và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản xanh, thân thiện môi trường, an toàn, đầy đủ tiện ích… là những đòi hỏi mới của người tiêu dùng. Phân khúc này sẽ ngày càng có tỷ trọng cao trong tổng giá trị giao dịch trên thị trường bất động sản.

“Nhu cầu về cuộc sống tiện nghi và đẳng cấp của cư dân ngày càng nâng cao là xung lực cho phát triển phân khúc loại hình các căn hộ này, thu hút ngày càng đông khách hàng và các nhà đầu tư bất động sản”, ông Phong cho biết.

Đặc biệt, vốn đầu tư trên thị trường bất động sản ngày càng gia tăng, từ các địa phương ngoài thành phố và cả từ nước ngoài. Tại những khu vực xung quanh các tuyến đường sắp triển khai sẽ tiếp tục có những cơn sốt mua bán đất và bất động sản.

Bên cạnh đó, với chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục ghi nhận số lượng người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam tăng lên. Sau năm năm thực hiện thí điểm, đã có 2.000 trường hợp người nước ngoài đăng ký mua nhà tại Việt Nam. Nếu chính sách này được thực hiện thông thoáng và có hiệu quả thì đây cũng sẽ là một lực đẩy quan trọng giúp thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó có Hà Nội phát triển.

…và rủi ro vẫn hiện hữu

Xu hướng thứ ba, theo ông Phong, thị trường bất động sản vẫn hiện hữu nhiều rủi ro, dù hoạt động sẽ có tổ chức, minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Một trong số các rủi ro trên là sự lệch pha cung - cầu, tình trạng đầu cơ, giá ảo và xu hướng tập trung tín dụng vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng... Sự quá tải hạ tầng xã hội tại các quận nội thành, nhất là nhiều khu vực tập trung dân cư và dự án bất động sản mới sẽ ngày càng đậm nét hơn.

Mật độ các chung cư, càng về phía trung tâm thành phố càng dày đặc, dẫn đến tình trạng ùn tắc giao thông, ô nhiễm không khí, khiến cho cuộc sống của cư dân xuống cấp. Thị trường sẽ xuất hiện những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng về tiến độ, thời gian bàn giao nhà, sở hữu chung - riêng, cách quản lý tòa nhà.

Trước tình hình đó, theo chuyên gia này, các doanh nghiệp chuyên quản lý và khai thác bất động sản, nhất là các chung cư và bất động sản cao cấp sẽ ngày càng phổ biến và hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, thay thế dần mô hình Ban quản lý chung cư tự quản và tự phát. Đồng thời, yêu cầu doanh nghiệp phải có sự chuyển đổi rất cơ bản, xây dựng văn hóa doanh nghiệp, thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với khách hàng.