Bảo trì nhà chung cư: Bài toán sử dụng khoản phí 2%

Khúc mắc khoản phí 2%

Thời gian vừa qua, dư luận dậy sóng với việc cư dân Keangnam, The Manor,… đòi chủ đầu tư trả 2% phí bảo trì cho Ban quản trị tòa nhà nắm giữ. Gần đây nhất, là sự vụ cư dân N05 Trung Hòa - Nhân Chính đòi nợ Tổng công ty CP Vinaconex khoản phí bảo trì.

Được biết, tổ hợp chung cư N05 Trung Hòa - Nhân Chính bao gồm 4 tòa tháp chung cư cao 25 tầng với gần 1.000 căn hộ, được Tổng công ty CP Vinaconex đầu tư quy mô hơn 3.000 tỷ đồng. Dự án đã chính thức hoàn thành và bàn giao nhà cho người dân từ năm 2012. Theo đúng quy định của pháp luật, sau khi bán nhà chủ đầu tư thu tiền phí bảo trì 2% giá trị căn hộ phải lập một tài khoản ngân hàng và gửi toàn bộ quỹ bảo trì để sau này bàn giao cho ban quản trị tòa nhà. Số tiền này sẽ được ban quản trị sử dụng để duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa tòa nhà khi cần thiết.Tuy nhiên, nhiều năm nay, theo phản ánh của Ban quản trị tòa N05 và nhiều người dân, Vinaconex vẫn chưa trả lại người dân số tiền bảo trì 70 tỷ đồng. Lý giải về vấn đề này, đại diện Vinaconex cho rằng, chậm chễ bàn giao quỹ bảo trì là do văn bản pháp luật chưa có sự thống nhất nên Vinaconex chưa thể bàn giao được.

Sử dụng phí bảo trì chung cư hiện vẫn đang là vấn đề nan giải

Điều này xem ra không thuyết phục, bởi lẽ theo quy định hiện hành, tiền phí bảo trì được chủ đầu tư lập tài khoản riêng cho từng nhà chung cư tại ngân hàng, với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn. Khi thành lập Ban quản trị thì chủ đầu tư phải chuyển số tiền này về Ban quản trị quản lý. Quy định đã rõ ràng nhưng tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về khoản tiền này vẫn liên tục xảy ra…

Với quan điểm, do số tiền phí bảo trì hàng chục, hàng trăm tỷ đồng nên chủ đầu tư không an tâm khi chuyển giao cho Ban quản trị vì lo ngại sẽ xảy ra tình trạng chi tiêu thất thoát, không đúng mục đích. Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Như Vinh, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Thành, cho biết: "Khoản phí bảo trì 2% nhiều chung cư còn lúng túng trong quá trình sử dụng. Với số tiền 2% này cư dân sử dụng hiệu quả, biết cách quản lý có thể 40-50 năm sau mới hết. Tuy nhiên, nếu sử dụng không hiệu quả chỉ tầm 10 năm đã hết sạch. Khi đó, người dân lại phải đóng góp tiếp. Vì vậy, vấn đề tư vấn cho cư dân sử dụng số tiền này như thế nào hợp lý cũng rất cần thiết".

Sẽ cưỡng chế nếu chủ đầu tư không bàn giao

Để ngăn chặn những tiêu cực và hạn chế rủi ro, dự thảo thông tư quản lý, sử dụng nhà chung cư đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, việc giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị và cơ chế chi tiêu từ quỹ này rất chặt chẽ.

Theo đó, Ban quản trị sau khi được UBND quận ban hành quyết định công nhận, có trách nhiệm lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì tòa nhà tại ngân hàng theo đúng quy định pháp luật. Đồng thời, đăng ký con dấu, chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có thể là một người hoặc đồng chủ tài khoản do hội nghị nhà chung cư quyết định. Ngoài ra, sau 7 ngày, khi Ban quản trị chính thức hoạt động, chủ đầu tư phải bàn giao tài khoản bảo trì cho Ban quản trị. Nếu chủ đầu tư cố tình chậm chễ, UBND cấp tỉnh, TP sẽ có quyền cưỡng chế chủ đầu tư phải bàn giao.

"Cơ chế quản lý tài chính từ quỹ bảo trì tại dự thảo này được quy định nghiêm ngặt. Trước hết, cư dân sẽ là người biểu quyết xem thành viên Ban quản trị ai là người được đứng chủ tài khoản. Khi có quyết định rút tiền mặt từ quỹ bảo trì phải có chữ ký của thành viên Ban quản trị, trong đó, một người đại diện cư dân, một người đại diện chủ đầu tư. Ban quản trị tòa nhà chỉ được rút tiền mặt tối đa 5 triệu đồng. Khi rút tiền mặt, Ban quản trị phải có giấy tờ chứng minh đầy đủ với ngân hàng".

Cơ chế quản lý tài chính từ quỹ bảo trì tại dự thảo này được quy định nghiêm ngặt. Trước hết, cư dân sẽ là người biểu quyết xem thành viên Ban quản trị ai là người được đứng chủ tài khoản. Khi có quyết định rút tiền mặt từ quỹ bảo trì phải có chữ ký của thành viên Ban quản trị, trong đó, một người đại diện cư dân, một người đại diện chủ đầu tư. Ban quản trị tòa nhà chỉ được rút tiền mặt tối đa 5 triệu đồng. Khi rút tiền mặt, Ban quản trị phải có giấy tờ chứng minh đầy đủ với ngân hàng. Khoản tiền rút ra này, ban quản trị phải xuất trình được với ngân hàng biên bản trong đó 50% thành viên ban quản trị đồng ý cho rút. Với khoản tiền lớn hơn thì phải có được hợp đồng bảo trì, được 75% ý kiến cư dân đồng ý và nếu rút tiền mặt thì phải được 100% thành viên ban quản trị đồng ý, ngân hàng mới cho rút.

Mặc dù dự thảo mới , qui định rõ ràng và minh bạch về quản lý và sử dụng phí bảo trì, thế nhưng tại tọa đàm góp ý cho bản dự thảo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) vừa tổ chức không ít đại diện các chủ đầu tư vẫn bày tỏ lo lắng về việc ‘trao quyền” Ban quản trị tòa nhà sẽ tự ý chi tiêu không hiệu quả. Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, khẳng định về nguyên tắc “tiền của ai người đó quản”, số tiền này vẫn sẽ giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Tuy nhiên, để đảm bảo cho việc sử dụng số tiền này đúng mục đích, quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư lần này quy định rất cụ thể, chặt chẽ về việc chi tiêu tài chính của Ban quản trị. Trong đó, đảm bảo có đủ các loại giấy tờ chứng minh theo quy định thì ngân hàng nơi Ban quản trị mở tài khoản mới cho phép rút tiền. Hội nghị nhà chung cư cũng sẽ quyết định với số tiền bao nhiêu thì Ban quản trị sẽ được rút tiền mặt để chi trả, từ mức bao nhiêu thì sẽ phải chuyển khoản cho các đơn vị.