Vướng mắc giữa ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản bao giờ mới giải toả?

Ảnh minh hoạ.

Ngày 13/11, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Xây dựng đã có cuộc họp trực tuyến với 14 ngân hàng thương mại có trụ sở tại Hà Nội và có dư nợ tín dụng bất động sản trên 20.000 tỷ đồng cùng một số tập đoàn bất động sản lớn để bàn các giải pháp phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thực hiện phát triển kinh tế - xã hội.

Cuộc họp diễn ra trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản đang "còng lưng" với lãi suất vay thả nổi. NHNN đã 4 lần điều chỉnh lãi suất điều hành nhưng doanh nghiệp bất động vẫn vẫn khó khăn trước các khoản vay lãi cao.

Không ít nhà đầu tư kỳ vọng, hội nghị sẽ tạo ra “luồng gió mới”, tháo gỡ vấn đề vốn vay, tạo cú hích giúp lĩnh vực bất động sản sớm hồi phục.

Tuy nhiên, những thông tin đưa ra từ các bên trong cuộc họp cho thấy ngân hàng và doanh nghiệp vẫn chưa có sự đồng thuận.

Về phía bên doanh nghiệp bất động sản – phía đi vay, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tỏ ra bức xúc vì ngân hàng chỉ quan tâm đến tài sản đảm bảo, đồng thời kiến nghị ngân hàng chấp thuận thế chấp dòng tiền, thay vì thế chấp bất động sản.

Cụ thể, tại cuộc họp, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT CTCP Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) cho biết, nhiều ngân hàng chỉ giải ngân cho khách hàng vay có tài sản đảm bảo bằng bất động sản. Còn các tài sản khác như máy móc thiết bị, cổ phiếu niêm yết,... không cho gọi là tài sản đảm bảo.

Trước thềm cuộc họp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng hầu hết ngân hàng không quan tâm đến tính khả thi và khả năng tạo ra dòng tiền của dự án mà chủ yếu cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm. Điều này dẫn đến những dự án có tính khả thi nhưng ở giai đoạn "khởi nghiệp" không thể tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng.

Ngoài ra, khoảng 70% tài sản thế chấp cho các khoản vay tín dụng là bất động sản, nhà, đất, nên tiềm ẩn rủi ro cho các tổ chức tín dụng và cho cả doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Ông Phạm Thiếu Hoa cũng phản ánh, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại hạn chế hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Nói về lãi suất cho vay, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho biết, lãi suất cho vay tại doanh nghiệp này đã giảm từ mức 10,5%/năm (hồi tháng 6/2023) xuống 9,5%/năm, song vẫn là cao và đề nghị ngân hàng tiếp tục giảm xuống.

Ngoài ra, theo ông Hiệp, các ngân hàng thương mại nên rút gọn quy trình thẩm định, giải ngân xuống một tháng thay vì hai - ba tháng như hiện nay; đồng thời với đơn giản hồ sơ vay vốn, thay vì yêu cầu doanh nghiệp cung cấp rất nhiều giấy phép con trong hồ sơ vay vốn.

Về phía ngân hàng thương mại, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank cho biết, bất động sản là lĩnh vực đặc biệt quan trọng với Vietcombank với tỷ lệ dư nợ bất động sản đang chiếm gần 25% tổng dư nợ của ngân hàng này.

Lãi vay chưa thể giảm hơn, mặc dù các ngân hàng đều muốn giảm thêm lãi suất cho vay, theo ông Tùng là vì việc giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng, nếu nguồn vốn giá cao thì phải cho vay lãi suất cao. Bên cạnh đó, các ngân hàng có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi suất cho vay cao.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng bày tỏ mong muốn các ngân hàng đơn giản hóa các điều kiện cho vay các dự án bất động sản, đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn so với bình thường để doanh nghiệp có thêm thời gian xoay sở trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất các ngân hàng thương mại cần rút gọn quy trình thẩm định hồ sơ để giải ngân xuống trong vòng 1 tháng thay vì 2-3 tháng như hiện nay. Đồng thời, đơn giản hồ sơ vay vốn, hiện các ngân hàng yêu cầu doanh nghiệp cung cấp rất nhiều giấy phép con trong hồ sơ vay vốn. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng cũng không cho doanh nghiệp vay tiền để chi giải phóng mặt bằng, trong khi chi phí này của doanh nghiệp là rất lớn.

Trong khi các chủ đầu tư kiến nghị nhiều vướng mắc liên quan đến lãi suất, thủ tục, tài sản bảo đảm... gây khó khăn khi vay vốn thì phía các ngân hàng thương mại – các chủ nợ, cho rằng nguyên nhân không nằm ở phía họ. Đồng thời, hầu hết các nhà băng đều khẳng định không thể rút ngắn quy trình hay nới lỏng các điều kiện cho vay.

Ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Quân Đội (MBBank) cho biết, qua quá trình thẩm định cho vay đều biết thị trường bất động sản khó khăn pháp lý. Ngân hàng là ngành kinh doanh rủi ro và bắt buộc phải thẩm định kỹ hơn trong giai đoạn khó khăn, thời gian hoàn tất thẩm định từ đó có thể kéo dài hơn.

Tuy nhiên, để giải quyết vấn đề này, doanh nghiệp phải phối hợp với ngân hàng để cùng tháo gỡ, bằng cách cung cấp đầy đủ hồ sơ. Thực trạng doanh nghiệp gửi hồ sơ cho ngân hàng đều gửi những thông tin tích cực, còn ngân hàng luôn tìm kiếm những vấn đề chưa được phô ra để quản trị rủi ro.

"Do vậy, hai bên cần hợp tác làm thế nào nhanh nhất có thể chứ không thể yêu cầu trong lúc thị trường có nhiều biến động, ngân hàng nới quy định đi ngược lại với quản trị rủi ro. Chúng tôi luôn chia sẻ, phối hợp giải quyết khó khăn với doanh nghiệp và chưa có bất kỳ chính sách nào siết chặt cho vay bất động sản, thậm chí còn mở rộng cho vay khách hàng cá nhân. Vướng mắc lớn nhất của người tiêu dùng hiện nay là niềm tin", Tổng Giám đốc MBBank chia sẻ.

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank cho hay, hiện dư nợ bất động sản đang chiếm gần 25% tổng dư nợ của Vietcombank. Trong khi đó, thị trường bất động sản tồn tại nhiều bất cập.

Thứ nhất, dự án nhà ở xã hội khan hiếm, một số dự án không bán được do đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được quy định quá chặt chẽ, đối tượng thỏa mãn điều kiện lại khó chứng minh khả năng trả nợ khi vay vốn ngân hàng.

Thứ hai, cơ cấu thị trường chưa cân đối, thiếu phân khúc nhà ở có giá cả phù hợp với thu nhập người dân. Từ đầu năm đến nay, lãi vay đã giảm 2,5 điểm % nhưng giá nhà không giảm, thậm chí còn tăng.

Thứ ba, người mua chờ đợi giá nhà giảm xuống hoặc chưa có điều kiện mua nhà. Ông Tùng cho biết Vietcombank có danh mục khách hàng cá nhân rất tốt. Từ đầu năm đến nay, lượng tiền gửi tiếp tục chảy vào ngân hàng dù lãi suất thấp, trong khi dư nợ vay mua nhà lại liên tục giảm.

Về ý kiến lãi suất cho vay một số ngân hàng còn cao, ông Tùng nhấn mạnh lãi vay phụ thuộc vào năng lực tài chính mỗi ngân hàng. Tinh thần chung các ngân hàng đều giảm lãi suất cho vay, còn việc giảm đến đâu phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng. Một số ngân hàng có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi suất cho vay cao.

Ông Tùng khuyến nghị các chủ đầu tư cần nâng cao năng lực tài chính, thực hiện đúng cam kết với người mua nhà, tập trung vào phân khúc nhu cầu thực thì mới tạo niềm tin được với các ngân hàng.

Trước kiến nghị ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất của doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank cho rằng, lãi suất quyết định bởi thị trường, không thể yêu cầu Chính phủ cho một mức lãi suất ưu đãi được, đó là điều phi thị trường.

Tổng Giám đốc VPBank cũng cho rằng, nếu doanh nghiệp bất động sản minh bạch, ngân hàng sẵn sàng cho vay. Bản thân các doanh nghiệp cũng phải xem lại cách sử dụng vốn của mình, không thể dùng tiền dự án này sang dự án khác.

Ông Vinh nêu quan điểm rằng, doanh nghiệp bất động sản ngồi im chờ ngân hàng hỗ trợ là không công bằng với ngân hàng. Nếu trước đây, các doanh nghiệp bất động sản tích lũy được nhiều dự án trong giai đoạn huy động vốn dễ dàng, thì đến thời điểm khó khăn cần phải bán bớt tài sản, phải chấp nhận hoà vốn hoặc lỗ một chút, phải phối hợp với ngân hàng để trả nợ chứ không thể ngồi im chờ ngân hàng hỗ trợ, gia hạn, ông Vinh nói.

“Khi huy động được tiền dễ, phát hành trái phiếu dễ, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đầu cơ mua tích luỹ. Bây giờ khủng hoảng, các doanh nghiệp cần chung tay vào, bán bớt dự án, hoà vốn hoặc lỗ cũng phải chấp nhận, để cùng ngân hàng giải quyết”, ông Vinh đưa ra phương hướng.

Có thể thấy, dù hội nghị đã diễn ra nhưng chưa có sự thoả hiệp nào diễn ra giữa các doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng.

Theo đánh giá của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), thị trường bất động sản có mối quan hệ với nhiều ngành kinh tế khác. Do đó, nếu thị trường này hoạt động an toàn, bền vững sẽ tạo động lực cho các ngành kinh tế khác phát triển. Chính vì vậy, NHNN và các ngân hàng thương mại cũng sẽ hỗ trợ tích cực để thị trường bất động sản chuyển mình, tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần tháo gỡ những khó khăn nội tại.

NHNN cho biết một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản, đó là tiếp tục rà soát, hoàn thiện khung khổ pháp lý về hoạt động ngân hàng, chủ động rà soát, sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách, quy định pháp luật về hoạt động ngân hàng phù hợp với thực tiễn.

Hiện nay, NHNN đang khẩn trương rà soát, đánh giá tình hình thực hiện Thông tư 03 và Thông tư 06 để kịp thời ban hành các văn bản sửa đổi, tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế, đảm bảo an toàn hệ thống theo đúng tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

NHNN chỉ đạo TCTD thực hiện các giải pháp để nâng cao khả năng tiếp cận vốn của DN và người dân; tiếp tục triển khai chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn theo Thông tư 02/2023/TT-NHNN. Bám sát tình hình triển khai Chương trình tín dụng phát triển nhà ở xã hội, để phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất các giải pháp đẩy mạnh thực hiện Chương trình, góp phần thúc đẩy việc đầu tư, xây dựng cũng như mua nhà ở xã hội của người dân. Tiếp tục phối hợp với các Bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng.