“Bác sĩ” kể chuyện đầu tư bất động sản

Mối duyên với bất động sản

Mở đầu cuộc trò chuyện với CafeLand vào một ngày cuối năm, ông Quang cho biết con đường dẫn ông vào ngành bất động sản khá tình cờ và cũng là cái duyên định sẵn, cứ như thể ông sinh ra để dành cho nghề này. Tốt nghiệp đại học vào những năm cuối thập niên 90, những ngày làm trong ngân hàng đã cho chàng cử nhân kinh tế cơ hội làm quen với ngành bất động sản, để rồi sau này nó bám vào ông như một cái nghiệp, nhìn đâu cũng nhẩm tính chỗ này mua được bao nhiêu, chỗ kia bán ra thế nào.

“Ra trường và đi làm ở một ngân hàng phụ trách cho vay, đảm trách việc định giá bất động sản theo đúng thị trường, tôi có cơ hội được làm quen với bất động sản. Thời điểm đó có đến 90% khách hàng vay vốn nhà băng đều thế chấp bằng bất động sản. Từ yêu cầu công việc định giá bất động sản theo đúng thị trường, vô tình mình có được thói quen quan sát bất động sản từ giá cả, đến vị trí”, ông kể về duyên cớ đưa mình đến với nghề bất động sản.

Ông Trần Khánh Quang

Ông Quang nói mình may mắn khi được sinh ra ở Sài Gòn, từng sống ở nhiều nơi trong thành phố này, từ quận 1 đến quận 3, sau đó đi xa hơn ra quận Gò Vấp rồi Bình Chánh và nay là quận 7. Chính những lần thay đổi chỗ ở giúp ông trải nghiệm và quan sát được sự thay đổi một cách từ từ của bất động sản. Và rồi ông tập tành đầu tư bất động sản, với phi vụ đầu tiên khá thuận buồm xuôi gió.

Hồi đó, hầu hết các đại gia đều vay vàng để đầu tư bất động sản và ông cũng mượn vàng để đầu tư. “Sản phẩm đầu tiên tôi mua trị giá 100 cây (lượng) vàng, trong đó vay 70 cây, vốn tự có 30 cây. Sáu tháng sau tôi bán được 135 cây, lời 30 cây. Nếu chỉ tính trên số vốn tự có, tôi đã mua 1 lời 1”, ông Quang nhớ về phi vụ đầu tư đầu tiên của mình. Song, trong đầu tư không phải lúc nào cũng thuận buồm xuôi gió, nói theo cách nói vui của ông là: sinh nghề tử nghiệp.

Ông kể, có lần tin một người em cùng ngành mà mua một bất động sản ở Bình Dương và kỳ vọng sẽ bán được sau ba tháng. Nhưng mãi ba năm sau ông mới bán được với giá huề vốn, dù lúc đó ông đang làm phó tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản chuyên bán dự án cũng ở Bình Dương. Nói về sai lầm đó, ông bảo dù đã rất lý trí nhưng đã để tình cảm xen vào quyết định và quá tự tin về những hiểu biết của mình trong nghề nên bị “sụp hầm”.

“Tôi xem đó như một bài học, khoản đầu tư bị chôn vốn đó xem như một khoản học phí đáng giá chứ không phải để thấy thất bại rồi nản chí”, ông nói.

Bất động sản không dành cho tay mơ

Sáu năm làm ngân hàng và cũng ngần ấy thời gian ngồi ghế phó tổng giám đốc đầu tư của doanh nghiệp bất động sản, ông Quang tích lũy được cho mình kiến thức về thị trường bất động sản, về đầu tư và cả tài chính.

Ông Quang từng kinh qua nhiều vị trí như Thành viên hội đồng quản trị kiêm Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ và xây dựng Địa ốc Đất Xanh, Thành viên HĐQT Công ty CP Bất động sản Netland. Ông Quang còn đảm nhiệm ghế Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Việt An Hòa.

Biệt danh “bác sĩ bất động sản” được ra đời từ đó khi ông kiêm luôn “nghề” lấy kinh nghiệm của mình chia sẻ cho nhiều người. Với thâm niên hơn 20 năm nghiên cứu thực tiễn về đầu tư bất động sản, ông có kiến thức và kinh nghiệm phong phú. Ông đã “chẩn bệnh” và “kê đơn” cho nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân và giúp được nhiều người thành công.

Ông bảo các bất động sản đều có vấn đề. Không có vấn đề pháp lý thì cũng có vấn đề về tài chính, không có vấn đề tài chính thì cũng có vấn đề về thị trường. “Vì vậy, chủ sở hữu bất động sản phải hiểu được bất động sản của mình đang có vấn đề gì, phải biết được điểm mạnh, điểm yếu của mình ở đâu thì mới khắc phục được”, ông Quang chia sẻ kinh nghiệm sau nhiều năm “bắt mạch, kê toa” cho nhiều dự án.

Bất động sản là nơi dễ kiếm tiền, nhưng không phải cứ đầu tư là thắng và nó không dành cho những người có số vốn mỏng trong tay. Theo ông Quang, trước khi bước chân vào thị trường, nhà đầu tư phải biết “bất động sản là một hàng hóa có giá trị lớn”, hiểu được câu này mới nên nhảy vào thị trường.

“Cũng chính vì có giá trị lớn nên có khi cả đời người mới mua được một bất động sản. Vì vậy, không nên quá vội vàng mà cần hiểu rõ về đặc tính sản phẩm, đặc tính mua bán… Vì nếu đầu tư sai, chúng ta sẽ chìm đắm trong thất bại, vì giá trị bất động sản thường quá lớn đối với phần lớn những người mua nhà lần đầu”, ông Quang chia sẻ.

Trong suốt buổi trao đổi, hơn ba lần ông Quang khuyên những người sắp bước vào con đường đầu tư bất động sản phải xem bất động sản như đứa con của mình, tức phải hiểu và yêu nó mới được. Theo ông, nếu không hiểu biết thì đừng lao vào, kể cả khi mua để ở hay mua để đầu tư.

Lời khuyên cho nhà đầu tư mới nhập môn

Trên Facebook cá nhân, cứ vài tuần lại thấy ông Quang check-in ở một địa điểm mới, từ Bảo Lộc (Lâm Đồng), Long Khánh (Đồng Nai), Long An, xa hơn là Nha Trang, Đà Nẵng,… Bạn bè đùa, bảo ông là đại gia đi săn đất. Nhưng ông Quang cho biết những chuyến đi đó giúp ông tìm hiểu địa phương, cũng là một cách hiểu bất động sản địa phương. Đó cũng là lời khuyên ông Quang dành cho các nhà đầu tư mới “nhập môn”.

Để hiểu một bất động sản, đầu tiên cần dành thời gian đi đến khu vực đó khoảng bốn tuần xem mình có thích nơi đó không, có “đọc vị” được bất động sản đó không thì mới quyết định. Bước tiếp theo là khảo sát thị trường bằng cách mở các trang web xem khu vực đó đang như thế nào, thông tin về giá cả, thị trường, quy hoạch ra sao. Việc này giúp người mua hình dung được bất động sản đó trong một vài năm nữa sẽ như thế nào, sẽ phát triển ra sao.

“Tìm được câu trả lời cho những câu hỏi đó chúng ta sẽ biết mình mua gì. Nếu không chịu khó bỏ thời gian làm việc này thì sẽ rơi vào trường hợp mua trước tương lai. Thay vì mua giá ngày hôm nay, chúng ta mua giá của năm năm sau vì người bán đang vẽ ra những viễn cảnh rất đẹp mà không biết khi nào thành hiện thực”, ông Quang nói.

Có vốn, có thu nhập ổn định vẫn chưa đủ để hạn chế rủi ro khi có đến 80% những rủi ro trên thị trường bất động sản nằm ở câu chuyện pháp lý. Nhiều người mua ào ào theo đám đông, “thích là nhích” mà không xem kỹ pháp lý, ông Quang nhận xét.

“Nhiều người cứ tưởng điều đó khó khăn, nhưng thực ra chỉ cần bỏ thời gian đi thực tế là biết. Chẳng hạn, mua nhà thì phải đi buổi sáng, buổi tối, lúc trời nắng và lúc trời mưa để xem căn nhà đó, khu vực đó có ngập nước không, có an ninh không. Đầu tư bất động sản cũng vậy, phải xem đường xá di chuyển có thuận tiện không, có gần trường học, bệnh viện không,… Đó là những cái rất dễ, chỉ cần quan sát là thấy”, ông Quang lưu ý.

Khác với nhiều sản phẩm có thể mua bán nhanh chóng, trước khi mua bất động sản, nhà đầu tư nên có thời gian khoảng sáu tháng theo dõi thị trường bất động sản, đọc tin tức liên quan đến lĩnh vực này, xem các thông tin và dự lễ mở bán các dự án để xem dòng chảy thị trường trước khi quyết định xuống tiền. “Trước khi quyết định mua, bạn phải dùng 70% lý trí, 30% cảm xúc (hợp hướng, thích thú mà không giải thích được, sự tác động của bên bán, gia đình)”, ông Quang đúc kết.

Thị trường bất động sản trải qua nhiều thăng trầm, nhưng dù khó khăn thì giá bất động sản vẫn neo cao khiến một bộ phận nhà đầu tư nửa muốn nhảy vào thị trường, nửa e ngại, nhưng ông Quang vẫn lạc quan.

“Theo kinh nghiệm của tôi, dù thị trường lên hay xuống vẫn có cơ hội. Dù giá cao nhưng nếu chọn đúng phân khúc thì vẫn thành công. Hiện nay, các chủ đầu tư đã bài bản hơn so với 10 năm trước, tức nói được làm được”, ông Quang nói