3 sai lầm phổ biến nhất cần tránh khi “mua đi bán lại” bất động sản

1. Không rõ ngân sách của mình

“Nó rất xứng đáng với mức giá này” và “Anh/chị phải tiêu tiền để kiếm về nhiều hơn” là những phát ngôn nguy hiểm nhất mà một người bán nhà sẽ dùng để dụ dỗ nhà đầu tư mới mua bất động sản của họ. Để thành công trong đầu tư bất động sản, bạn cần phải biết rõ lợi nhuận, ngân sách và vốn của mình là bao nhiêu trước khi chọn mua một bất động sản.

Sai lầm phổ biến nhất mà một nhà đầu tư mới dễ mắc phải đó là muốn mua một bất động sản mà không xác định mục tiêu về lợi tức đầu tư và giá trị sau sửa chữa của họ. Những con số này rất quan trọng trong việc thiết lập ngân sách, tìm kiếm khoản vay và kiếm tiền trong quá trình “mua đi bán lại”.

Giá trị sau khi sửa chữa là giá trị mà tổ chức cho vay và các nhà đầu tư bất động sản cần biết để xác định một bất động sản sẽ cần phải bán với giá tối thiểu là bao nhiêu để hòa vốn sau khi sửa chữa xong.

Giá trị sau sửa chữa = Giá mua tài sản + Giá trị cải tạo

Để xác định giá trị tài sản hiện tại, bạn cần các thông tin như:

- Vị trí (khu phố, các tiện ích,....)

- Diện tích, hướng, địa hình, các cung đường di chuyển xung quanh,...

- Sơ đồ bất động sản (số lượng phòng ngủ, toilet, phong cách thiết kế,...)

Sử dụng các yếu tố này và giá niêm yết hiện tại, bạn có thể xác định giá trị sau khi sửa chữa của tài sản. Điều này rất hữu ích để ước tính lợi nhuận dự kiến sẽ là bao nhiêu và liệu việc sửa chữa có làm tăng thêm giá trị cho ngôi nhà hay không.

Trong khi đó, lợi tức đầu tư sẽ cho biết bạn có thể nhận được bao nhiêu lợi nhuận sau khi thực hiện thành công quá trình “mua đi bán lại”.

Lợi tức đầu tư = Giá mua tài sản/Giá trị sau khi sửa chữa

Qua đó, bạn có thể dễ dàng thiết lập ngân sách và biết liệu tài sản có cần sửa chữa mới quá nhiều hay không và khi nào nên lựa chọn tài sản khác.

2. Vị trí xấu

Những ngôi nhà rẻ nhất trong một khu phố có thể là một “món hời” hoặc có thể là “món nợ” vì không bán được. Vị trí là một trong những yếu tố hàng đầu khi cân nhắc đến việc bán lại và nếu một bất động sản nằm trong một khu phố tồi tệ hoặc quá xa trung tâm thành phố, thì nó sẽ rất khó bán. Một vị trí bất động sản tiềm năng sẽ dễ tiếp cận những địa điểm yêu thích của người mua tiềm năng, chẳng hạn như cửa hàng tạp hóa, siêu thị, trường học, cơ sở y tế,... Đặc biệt, các bất động sản cách trường học, nơi làm việc và các tiện nghi khác dưới 3km sẽ càng dễ bán hơn.

3. Thực hiện quá nhiều sửa chữa lớn

Sửa chữa và cải tạo là điều cần phải làm khi thực hiện chiến lược “mua đi bán lại”. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phải biết đầu là điểm dừng để tránh thực hiện những cải tạo quá lố khiến tài sản trở nên khó bán và thua lỗ. Bạn nên lựa chọn các bất động sản chỉ cần sửa sang lại nhà bếp, sơn lại hoặc/và thay cửa sổ mới. Tuy nhiên, nên tránh những sửa chữa lớn bằng mọi giá, chẳng hạn như các vấn đề về nền móng, hệ thống ống nước, dột nước, nấm mốc,...

Các vấn đề này gần như không thể sửa chữa đơn giản mà bạn sẽ phải thực hiện các cải tạo lớn. Tuy nhiên, những cải tạo lớn này sẽ không làm gia tăng đáng kể giá trị cho ngôi nhà. Đặc biệt, người mua tiềm năng rất không thích bất động sản có vấn đề ẩm dột và nấm mốc, bởi vì các thiệt hại do dột nước và nấm mốc có thể mất nhiều năm mới xuất hiện.

Bên cạnh đó, đừng bao giờ lắp đặt thêm hồ bơi khi sửa chữa và cải tạo bất động sản để bán lại. Tiện ích này khiến bạn buộc phải tăng giá trị tài sản khi bán, đồng thời nó cũng đòi hỏi phải bảo trì thường xuyên và có thể khiến bất động sản của bạn trở nên khó bán hơn.

Các vấn đề về hệ thống điện cũng có thể sẽ cần các sửa chữa tốn kém và chỉ nên được thực hiện bởi các chuyên gia lành nghề.

Tóm lại, để “mua đi bán lại” thành công, hãy tránh những 3 “cái bẫy” phổ biến kể trên, đồng thời, hãy tìm hiểu và nghiên cứu kỹ trước khi lựa chọn chiến lược đầu tư phù hợp với bản thân và trước khi quyết định đầu tư vào bất cứ bất động sản nào.