Vừa qua, dư luận xôn xao trước thông tin về việc khi một doanh nghiệp tiến hành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở quận Hoàn Kiếm (Hà Nội), 2 hộ gia đình đã kiên quyết đòi phải được bồi thường 1 tỷ đồng /m2 thì họ mới chịu bàn giao mặt bằng. ĐS &PL đã hỏi ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực để tìm câu trả lời: Vì sao người có đất lại đòi giá "khủng" như vậy?

"Tấc đất, tấc vàng"

Năm 2004, thành phố Hà Nội có quyết định thu hồi khu đất hơn 4000 m2 tại số 22 - 24 Hàng Bài và số 25 - 27 phố Hai Bà Trưng giao cho Công ty Kinh doanh Xây dựng nhà (nay là Công ty cổ phần Thời đại mới T &T) làm chủ đầu tư dự án xây dựng Trung tâm thương mại văn phòng và nhà ở tái định cư tại chỗ. Trong số hơn 4000 m2 trên, chỉ có gần 300 m2 thuộc 17 chủ sử dụng đất (bao gồm các hộ gia đình và 1 tổ chức) đang sinh sống, kinh doanh cần phải giải tỏa, hỗ trợ bồi thường tái định cư. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa được triển khai do vướng khâu giải phóng mặt bằng (GPMB), mà cụ thể là chủ sở hữu đòi bòi thường hỗ trợ quá cao.

Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc GPMBÀ, chủ đầu tư đã căn cứ vào giá thị trường để đưa ra mức giá bồi thường hỗ trợ cho người dân. Cụ thể là diện tích tầng 1 (thông tầng) là 500 triệu đồng /m2, đất tầng 1 không có nóc là 300 triệu đồng /m2 và tầng 2 là 200 triệu đồng /m2. Với mức bồi thường như trên, đã có 15/17 chủ sử dụng đất chọn phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư bằng tiền và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư, còn 2 hộ dân không đồng ý mà đưa ra mức giá đòi bồi thường lên tới 1 tỷ đồng /m2. Và tất nhiên, với một mức giá trên trời như vậy thì chủ đầu tư không thể đồng ý.

Ông Trịnh Tiến Dũng, phụ trách sàn giao dịch bất động sản T &T cho biết: "Việc giao dịch nhà đất trong khu vực xung quanh hồ Hoàn Kiếm ở mức giá 1 tỷ đồng /m2 vẫn có xảy ra. Mức giá đó thường áp dụng với những lô đất ở vị trí "siêu đắc địa" như góc ngã tư đường Lý Thường Kiệt - Hàng Bài hay phía cuối Hàng Trống có hướng nhìn thẳng ra Bờ Hồ”.

Mặt tiền phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Hàng Gai, Hàng Bông... những con phố kinh doanh sầm uất nhất và từ trước đến nay vẫn là những tuyến phố có giá bất động sản cao ngất ngưởng. Theo ông Dũng, mức giá của khu vực này rơi vào khoảng 700 - 800 triệu đồng /m2. Khu vực giá "mềm" hơn (trong khoảng từ 400 - 500 triệu đồng /m2) là nhà đất trên các phố Lê Thái Tổ, Hàng Bài, Hai Bà Trưng, Ngô Quyền, Lý Thường Kiệt...

Theo ông Dũng, chỉ rất ít vị trí tại Hà Nội có giá đất "khủng" như vậy, và số người có khả năng mua cũng không nhiều. Thường thì người mua là một số "đại gia" chuyên săn đất phố cổ và gom thành những lô lớn để triển khai đầu tư những công trình lớn. Một nhóm đối tượng khách hàng khác là những "cò mồi", khi có khách tìm mua thì gom trước, sau đó bán lại để ăn chênh lệch.

Một số chuyên gia bất động sản khác cũng có cùng nhận định này. Theo các chuyên gia thì số lượng những người có nhu cầu mua - bán những vị trí "tấc đất tấc vàng" này không nhiều. "Ngoài ra, khi có thông tin của 1 lô hàng thì phải có đến cả chục sàn nhảy vào bán, "tung hỏa mù" khiến đất càng khó bán hơn. Khu vực quanh hồ Hoàn Kiếm và khu phố cổ lại chịu sự quản lý chặt chẽ về xây dựng, kiến trúc. Tất cả những yếu tố trên tạo cho phân khúc thị trường nhà đất tạm gọi là cao cấp này mặc dù có giá cao nhất cả nước nhưng giao dịch lại khá yên ắng", một chuyên gia cho biết.

Giá cao có tương ứng với giá trị thực?

Trong một cuộc thăm dò gần đây của tạp chí Wealth Bulletin (Anh Quốc), 10 khu phố có giá đất cao nhất thế giới được tính theo mét vuông được xếp thứ tự như sau:

1. Đại lộ Princess Grace (Monaco): 190.000 USD/m2 (tương đương khoảng hơn 3 tỷ đồng)

2. Đường Severn (Hong Kong): 121.000 USD/m2.

3. Đại lộ số 5 (New York, Mỹ): 80.000 USD/m2.

4. Kensington Palace Gardens (London, Anh): 77.000 USD/m2.

5. Đại lộ Montaigne (Paris, Pháp): 54.000 USD/m2.

6. Khu Ostozhenka (Matxcơva, Nga): 40.000 USD/m2.

7. Via Suvretta (St Moritz, Thụy Sĩ): 38.000 USD/m2.

8. Carolwood Drive (Los Angeles, Mỹ)): 30.000 USD/m2.

9. Đường Wolseley (Sydney, Australia): 28.000 USD/m2.

10. Đường Altamount (Mumbai, ấn Độ): 25.000 USD/m2.

Mặc dù không đứng trong bảng xếp hạng này, nhưng nếu chủ đầu tư chịu bồi thường cho 2 hộ dân tại Hà Nội với mức giá 1 tỉ VNĐ /m2 (xấp xỉ 50.000 USD) thì Hà Nội sẽ trở thành đô thị có giá đất đắt thứ 6 trên thế giới; vượt qua các thành phố khác như St Moritz (Thụy Sĩ), Los Angeles (Mỹ)...

Trả lời câu hỏi: "Liệu có xứng đáng khi bỏ ra cả tỉ đồng chỉ để mua 1m2 đất?", ông Trịnh Tiến Dũng cho rằng mức giá đó hoàn toàn xứng đáng. Tuy nhiên khi giải thích, ông lại chỉ nói chung chung:   "Bởi giá trị văn hóa lịch sử cũng như giá trị tương lai của chúng rất lớn".

ông Nguyễn Tuấn Khang, Trưởng bộ phận Kinh doanh của Công ty Bất động sản Tài Tâm lại có nhận định trái chiều. Theo ông Khang, đòi phải trả 1 tỷ đồng cho mỗi mét đất trên phố Hàng Bài ở thời điểm này là “quá đáng”. “Giá trị của đất phải tính trên hiệu quả kinh doanh. Với 30m2 đất chủ đầu tư phải bỏ ra 30 tỷ và đến đời nào mới thu hồi được vốn, bao nhiêu năm nữa mới thu được lợi nhuận?”. Theo ông Khang, nếu có 30 tỷ thì nhà đầu tư nên kinh doanh lĩnh vực khác sẽ có lãi hơn là đầu tư vào đất.

Trên diễn đàn bất động sản F319, một thành viên có tên Minh Thuận cũng đồng ý kiến cho rằng mức đòi bồi thường này là quá cao: “Nếu bỏ tiền mua một miếng đất 200m giá 200 tỷ thì chỉ có chờ giá cao hơn để bán thôi chứ không thể làm gì để có lời đáng kể trên số vốn bỏ ra được. Nếu cho thuê 1 tỷ 1 tháng đi nữa thì phải 20 năm sau mới lấy lại vốn? Thà đem 200 tỉ này đi gửi ngân hàng thì mỗi tháng đã có 2 tỷ tiền lãi mà khỏi cần làm ăn gì".

Hệ lụy của “cơn điên” sốt đất

Ông Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Công ty Savills Việt Nam (đơn vị chuyên quản lý, tư vấn bất động sản) cho biết: Thị trường bất động sản Việt Nam thường “gây sốc” bởi yếu tố bất ngờ. “Ngay cả những nhà tư vấn chuyên nghiệp, đã có mặt tại Việt Nam hàng chục năm cũng không khỏi ngạc nhiên trước nhiều diễn biến thăng trầm, không tuân theo một quy luật nào của giá đất. Với diễn biến kinh tế phức tạp, nhà đầu tư quốc tế sẽ thận trọng hơn trước những quyết định hợp tác đầu tư và chỉ quan tâm đến những dự án chất lượng cao, có vị trí đắc địa cùng giá thành cạnh tranh. Nói cách khác, giá bất động sản tăng cao có thể khiến Việt Nam mất đi lợi thế cạnh tranh".

GS - TSKH Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm bộ môn Địa chính, Đại học Quốc gia Hà Nội nhận xét, giá đất tại Hà Nội có thể đắt thuộc hàng Top ten trên thế giới, vượt qua cả Hồng Kông, Tokyo, Paris và Rome... "Điều trớ trêu là giá nhà, đất ở một nước có thu nhập bình quân đầu người khoảng 1.000 USD /năm lại cao hơn nhiều thành phố mà thu nhập bình quân đầu người ở mức 10.000 USD /năm. Với giá cả "trên trời" như vậy, người nghèo, người thu nhập thấp không có cơ hội tiếp cận nhà ở. Một số chính sách của Nhà nước về nhà ở cũng do đó sẽ không mang lại hiệu quả cao", ông Võ nói.

Để giải "bài toán" "mặt đất được hét giá trên trời này", theo ông Võ là nâng cao vai trò của cơ quan quản lý trong việc giám sát thị trường, định hướng những nguồn cầu chưa có chủ kiến hoặc những tin đồn tung ra với mục đích đầu cơ, điều chỉnh quan hệ cung - cầu và đánh thuế vào những nơi cần điều chỉnh.

Cafeland.vn - Theo ĐS&PL
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.