Tìm mô hình phù hợp giải quyết mâu thuẫn trong quản lý chung cư

17/10/2012 8:01 PM
Thời gian gần đây, tại nhiều khu đô thị trên địa bàn Hà Nội cũng như các thành phố lớn liên tục xảy ra tranh chấp, khiếu nại… xung quanh vấn đề quản lý, vận hành tòa nhà.
Nhiều vụ việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân trở thành điểm nóng về ANTT, buộc chính quyền phải vào cuộc giải quyết. Tuy nhiên, chính quyền sở tại chỉ có thể giải quyết được phần nổi của tảng băng chìm và chưa “chữa trị” tận gốc vấn đề. Do đó, việc sớm ban hành các quy định rõ ràng về vận hành quản lý nhà chung cư đang là đòi hỏi tất yếu.

“Nóng” nhất là phí dịch vụ

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS cho rằng, các vụ tranh chấp xảy ra giữa người dân và chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành tòa nhà đã ảnh hưởng không nhỏ đến mô hình phát triển chung cư hiện đại. Trong đó, nhiều nhất là tranh chấp, khiếu kiện về xác định phần sở hữu chung của chung cư và mức phí dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà.

Nguyên nhân do khung quản lý chưa hoàn thiện; chủ đầu tư chỉ quan tâm đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng... dẫn đến xảy ra tranh chấp như: phần diện tích chung và riêng, mức thu phí, bảo trì, hệ thống cung cấp dịch vụ điện nước, thang máy, gas, các vấn đề về an toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường...
Để giải quyết mâu thuẫn trong quản lý chung cư, cần thiết phải ban hành một luật riêng.

Bên cạnh đó, một vấn đề cũng đang "nóng" là tranh chấp tầng hầm. Trước kia, Nhà nước quy định tầng hầm thuộc sở hữu chung của cư dân, sau đó điều chỉnh, nếu căn hộ tầng hầm không nằm trong giá thành xây dựng thì thuộc chủ đầu tư, nếu nằm trong giá thành xây dựng sẽ thuộc các hộ dân. Đây là điểm yếu về pháp lý, gây mâu thuẫn. Ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng cho rằng, việc tranh cãi về mức phí là điển hình, nhưng trước khi ký hợp đồng mua căn hộ, khách hàng nên xem kỹ hợp đồng mua bán để khi về ở tránh xảy ra những điều đáng tiếc. Vụ việc ở tòa nhà Keangnam (Từ Liêm, Hà Nội) kéo dài đã ảnh hưởng chung tới công tác vận hành tòa nhà cũng như cuộc sống của những cư dân nơi đây.

Cần kiểm toán độc lập

Theo ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc xảy ra xung đột giữa quản lý tòa nhà và khách hàng là do chưa có mô hình chuẩn cho loại hình này. Hiện, Việt Nam có 2 mô hình: Thứ nhất, Ban quản trị quản lý, tuy nhiên, vướng mắc của mô hình này là đơn vị quản lý không có tư cách pháp nhân. Thực tế, tại tòa nhà 17T10, 17T11 - Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính người dân đã tự thành lập ban quản trị nhưng chưa được UBND quận công nhận.

Việc này đã dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để ban quản trị chịu trách nhiệm về các sự cố, tai nạn xảy ra tại các tòa nhà, đồng thời ban quản trị chưa có cơ sở pháp lý để ký hợp đồng kinh tế. Thứ hai, chủ đầu tư trực tiếp quản lý. Tuy nhiên, theo mô hình này phí dịch vụ quản lý thường theo chủ quan của chủ đầu tư và dễ dẫn đến những bất đồng chính kiến trong quá trình vận hành. "Nhà chung cư nên theo mô hình của một số nước tiên tiến, hoạt động như các tổ chức phi chính phủ, bắt buộc có kiểm toán hàng năm bằng công ty kiểm toán độc lập…" - ông Mai đề xuất.

Thực tế, các vụ tranh chấp thường xuất hiện vào thời điểm kết thúc một năm cũ, bước sang năm mới khi các chủ đầu tư, nhà quản lý tự ý điều chỉnh giá, đã khiến dân cư búc xúc. Người dân cho rằng, phí dịch vụ, đắt, rẻ không quan trọng, cái chính là phải minh bạch về thu chi và cơ sở cấu thành giá phí. Tuy nhiên, về lâu dài, Chính phủ nên xây dựng Luật Chung cư, vì theo chiến lược nhà ở quốc gia, nhà chung cư sẽ chiếm 80% tổng số dự án nhà ở. Việc có một cơ sở pháp lý sẽ khiến cho công tác quản trị chung cư sẽ thuận lợi, tránh những tranh chấp, khiếu nại không đáng có.
Trên địa bàn Hà Nội hiện có 320 nhà chung cư mới xây dựng từ 2001 đến nay đã đưa vào sử dụng, trong đó có 149 nhà chung cư tái định cư, mới thành lập được 26 ban quản trị và 3 mô hình quản lý nhà chung cư. Trong khi chưa có luật riêng về quản lý nhà chung cư, Luật Nhà ở nên bổ sung thêm một chương có vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nhằm giải quyết triệt để các vướng mắc, khiếu kiện. Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng)
  • Khó xác định mức phí dịch vụ chung cư

    Khó xác định mức phí dịch vụ chung cư

    Ngày 29-9-2011, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 4520, quy định mức phí trần với dịch vụ chung cư nhằm giải quyết những mâu thuẫn gay gắt giữa người dân tại các khu chung cư với chủ đầu tư. Tuy nhiên, quy định về mức giá trần của TP đã sớm thất bại và những tranh chấp vẫn tiếp tục diễn ra không hồi kết.

  • Trần phí dịch vụ chung cư: Cứng nhắc vẫn phải theo

    Trần phí dịch vụ chung cư: Cứng nhắc vẫn phải theo

    Sau 1 năm áp dụng trần phí dịch vụ nhà chung cư, UBND TP thừa nhận quy định là “chưa phù hợp thực tế quản lý” và đề nghị Bộ Xây dựng cho điều chỉnh. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng, việc áp trần phí dịch vụ là chưa thể thay đổi và TP sẽ tiếp tục chờ đợi.

  • Không thể cào bằng phí dịch vụ chung cư

    Không thể cào bằng phí dịch vụ chung cư

    Công thức định giá dịch vụ nhà chung quá phức tạp và khó xác định cụ thể các yếu tố để tính giá (thời gian sử dụng dịch vụ, lợi nhuận định mức họp lý, hệ sô giảm giá dịch vụ…) là nguyên nhân của các vụ tranh chấp chung cư thời gian gần đây. Bên cạnh đó, việc tách bạch phí bảo trì ra khỏi phí dịch vụ cũng dẫn đến nhiều tranh cãi trong quá trình vận hành tòa nhà.

Theo Minh Trang (KT&ĐT)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  •   Lưu tin
  •   Báo cáo

    Báo cáo vi phạm
     
  • Chat với bộ phận hỗ trợ khách hàng Liên hệ
Đăng ký kênh Youtube CafeLand Đăng ký kênh Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!
Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: quản lý chung cư, tranh chấp, khiếu nại, Phan Thành Mai, luật nhà ở, Nguyễn Mạnh Hà, phí dịch vụ chung cư
 Nhận thông tin quy hoạch  Chia sẻ thông tin quy hoạch  Giới thiệu bài viết
Chọn hình thức
 
Chính sách quy hoạch Bất động sản Nhà đất Kiến thức nhà đất
Quy hoạch TPHCM Bất động sản Hà Nội Nhà đất Hồ Chí Minh Bất động sản là gì
Quy hoạch Hà Nội Bất động sản Hồ Chí Minh Nhà đất Hà Nội Khu công nghiệp là gì
Quy hoạch Bình Dương Bất động sản Đà Nẵng Nhà đất Đồng Nai Shophouse là gì
Quy hoạch Đồng Nai Bất động sản Hải Phòng Nhà đất Bà Rịa Vũng Tàu Đất nền là gì
Quy hoạch Bà Rịa Vũng Tàu Bất động sản Cần Thơ Nhà đất Bình Dương Đất thổ cư là gì
Quy hoạch Bình Phước Bất động sản An Giang Nhà đất Long An Đất quy hoạch là gì
Quy hoạch Long An Bất động sản Vũng Tàu Nhà đất Lâm Đồng Đất nông nghiệp là gì
Quy hoạch Tây Ninh Bất động sản Bạc Liêu Nhà đất Đà Nẵng Sổ đỏ là gì
Quy hoạch Lâm Đồng Bất động sản Bắc Cạn Nhà đất Hải Phòng Nhà phố là gì
Quy hoạch Hải Phòng Bất động sản Bắc Giang Nhà đất Bình Phước Sổ xanh là gì
Quy hoạch Đà Nẵng Bất động sản Bắc Ninh Nhà đất Khánh Hòa Biệt thự là gì
Quy hoạch Bình Thuận Bất động sản Bến Tre Nhà đất Bình Định Căn hộ chung cư là gì
Quy hoạch Cần Thơ Bất động sản Bình Dương Nhà đất Quảng Nam Phòng trọ là gì
Quy hoạch Thanh Hóa Bất động sản Bình Định Nhà đất Bình Thuận Mặt bằng là gì
Quy hoạch Bắc Giang Bất động sản Bình Phước Nhà đất Cần Thơ Giá vàng hôm nay
Quy hoạch Khánh Hòa Bất động sản Bình Thuận Nhà đất Nam Định Mèo thần tài