Tìm lời giải ở các đô thị mới quy mô lớn

Cần sự sáng tạo của các kiến trúc sư

Để thêm quỹ nhà cho những người thu nhập thấp trong bối cảnh ngân sách hạn hẹp, TPHCM có chủ trương buộc chủ đầu tư các dự án xây dựng khu nhà ở thương mại có diện tích từ 10ha trở lên phải trích 20% diện tích đất, xây nhà cho người thu nhập thấp. Chủ trương này đã có từ gần 10 năm, song hiện trong nhiều cuộc họp với các sở, ngành chức năng, không ít nhà đầu tư vẫn có ý kiến không phục với lý do một khu “phức hợp” như thế không hay về mặt tâm lý cho cả người mua nhà thương mại và người mua nhà thu nhập thấp. Từ băn khoăn ấy, nhiều chủ đầu tư đã cố tình chọn làm các dự án chỉ có 9,9 ha đất trở xuống để “né” quy định…

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, đảm bảo nhu cầu sinh sống hài hòa cho cư dân có mức thu nhập khác nhau. Ảnh: CAO THĂNG

Khoan nói đến tính đúng sai của suy nghĩ trên nhưng sự tồn tại của nó đang là một cản ngại lớn trong việc phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhiều cuộc tranh cãi đã nổ ra trong nội bộ các DN và ngay cả trong không ít cán bộ công chức được giao nhiệm vụ thực thi chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp xung quanh vấn đề này.

Thế nhưng, cũng thật khó để phân định tính đúng đắn của vấn đề khi chưa có một nghiên cứu nghiêm túc về gút mắc nêu trên. Ở góc độ người làm quy hoạch, ông Hoàng Minh Trí, Viện phó Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch TPHCM, cho rằng, nếu không gian đô thị được tổ chức một cách hợp lý, những vấn đề nhạy cảm mà các DN bất động sản băn khoăn sẽ được hóa giải.

Ông Hoàng Minh Trí đưa mô hình phát triển đô thị ở Phú Mỹ Hưng để chứng minh cho quan điểm của mình. Ở Phú Mỹ Hưng có những khu biệt thự trị giá hàng triệu USD, song cũng có những ngôi nhà liên kế trị giá chỉ bằng 1/2 biệt thự và các cao ốc với căn hộ giá hơn 1 tỷ đồng/căn. Đã hơn 10 năm khu đô thị này hình thành và phát triển, hàng trăm ngàn người dân đã đến đây sinh sống và làm việc, song chưa hề có những xung đột mang tính “nhạy cảm” như các chủ đầu tư nêu trên lo lắng.

Ông Hoàng Minh Trí nhận xét, đó là do kiến trúc sư của Phú Mỹ Hưng đã khéo léo bố trí các khu dân cư theo từng cụm với những không gian công cộng là khoảng đệm. Chính các khoảng đệm mềm mại này đã làm cho các khu dân cư với mức thu nhập khác nhau không cảm thấy có sự phân biệt mà yêu cầu riêng tư của mỗi khu vẫn được giữ gìn. Ở đây, ngoài năng lực của các kiến trúc sư chỉ có một điều kiện duy nhất, đó là khu đô thị phải lớn, tối thiểu phải rộng hàng trăm hécta mới đủ chỗ cho các kiến trúc sư… bày biện. Khu đô thị Phú Mỹ Hưng xây dựng trên một diện tích khoảng 300ha mới có được các khu dân cư đa dạng đến như vậy.

Liên kết để giảm thiểu thủ tục đầu tư

Nói đến quy mô to nhỏ của dự án, của khu đô thị, phải nói đến năng lực của các DN - chủ đầu tư các dự án. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, hiện có khoảng 50% DN kinh doanh bất động sản ở TPHCM là DN nhỏ và vừa. Với quy mô hoạt động như vậy, các DN hoàn toàn không đủ năng lực để đầu tư xây dựng những đô thị tương tự Phú Mỹ Hưng. Không phải ngẫu nhiên mà đa phần các dự án bất động sản ở TPHCM đều là dự án nhỏ. Không gian nhỏ là một thách thức rất lớn đối với các kiến trúc sư khi thực hiện nhiệm vụ tổ chức một không gian đô thị hài hòa mà việc xây dựng khu dân cư mới ở đường Hồ Văn Huê (quận Phú Nhuận) là một ví dụ.

Theo ông Hoàng Minh Trí, ở khu dân cư này các kiến trúc sư cũng đã cố gắng bố trí hai loại nhà: nhà liên kế và chung cư. Thiết kế nhìn chung cũng tạm ổn và hai nhóm dân cư đã sống hòa thuận hàng chục năm nay. “Tuy nhiên, nói đây là một khu dân cư đẹp thì chưa. Nó chỉ ở mức tạm ổn. Hình thành các khu đô thị lớn vẫn là hướng đi tối ưu. Nó không chỉ để giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp mà còn là cơ sở để hình thành nên những đô thị hiện đại và đẹp”, ông Hoàng Minh Trí cho biết.

Theo quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025, TP sẽ phát triển khá nhiều khu đô thị mới rộng hàng trăm hécta ở cả 4 cửa ngõ. “Đây là cơ hội để hình thành nên các đô thị tương tự như Phú Mỹ Hưng với rất nhiều loại nhà, trong đó có nhà cho người thu nhập thấp. Đặc biệt là khi giá đất ở các khu vực ngoại thành vẫn còn khá rẻ”, ông Hoàng Minh Trí nhận xét. Vấn đề còn lại là một cơ chế để các DN kinh doanh bất động sản buộc phải liên kết, phải tổng hợp sức mạnh cho việc đầu tư xây dựng các khu đô thị lớn. Động thái này không chỉ là cơ hội cho TP, cho người thu nhập thấp mà còn là cơ hội cho các DN bất động sản trong nước trước sự cạnh tranh mạnh mẽ của DN bất động sản nước ngoài.

“Một khi từng DN không phải tự mình “chạy” thủ tục cho từng dự án nhỏ lẻ, riêng rẽ thì chi phí và thời gian làm thủ tục chắc chắn được tiết giảm. Phát triển các khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành còn giúp TP từng bước dãn dân ra ngoài, tái cấu trúc đô thị theo hướng đa trung tâm, góp phần tích cực vào việc chống ùn tắc giao thông và ngập nước” - TS Nguyễn Trọng Hòa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, nói. Chỉ có một yếu tố, TP phải đầu tư xây dựng đồng bộ, kịp thời với việc hình thành các đô thị, mạng lưới giao thông, đặc biệt là vận tải hành khách công cộng kết nối các đô thị này với các trung tâm khác của TP. Với giao thông thuận tiện, việc nhà ở xa sẽ không còn là vấn đề lớn, nhất là khi ngay trong nội tại các đô thị mới ấy, các dịch vụ thương mại, y tế, giáo dục… được tổ chức tốt.

Nhà nước hỗ trợ đền bù giải tỏa

Đền bù giải phóng mặt bằng thật sự là một thách thức đối với các DN. Theo quy định hiện nay, DN phải tự thỏa thuận mức giá đền bù với người dân. Nhìn chung, đây là một chính sách đúng đắn nhằm đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Thế nhưng, vẫn còn không ít người dân cố tình lợi dụng quy định này để làm… khó DN. “Nhiều người dân đã đưa mức đền bù lên cao đến mức rất bất hợp lý mà nếu DN chấp nhận sẽ không thể đảm bảo giá thành xây dựng nhà phù hợp cho người thu nhập thấp. Trong những trường hợp như vậy, nhà nước phải vào cuộc để đảm bảo lợi ích cho tất cả các bên” - ông Lê Hoàng Châu nhận định. Theo ông Lê Hoàng Châu, cách hay nhất là nhà nước bỏ tiền ra trước, giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá chọn nhà đầu tư. Bằng mức giá chọn thầu hợp lý, nhà nước sẽ khuyến khích được các DN đầu tư nhiều cho nhà thu nhập thấp.

Việc xây dựng các đô thị lớn không đơn giản đối với cả nhà đầu tư và TPHCM. Tuy nhiên, đây là hướng đi đúng mà TP phải hướng tới nhằm chăm lo tốt nơi ở cho người có thu nhập thấp nói riêng và tất cả dân cư nói chung. Nếu cứ để các dự án xây dựng khu dân cư mới nhỏ lẻ quá nhiều như hiện nay không những TPHCM sẽ lâm vào tình trạng khó khăn khi tìm quỹ nhà cho người thu nhập thấp mà không gian đô thị của TP cũng sẽ lẻ mẻ bởi các cụm dân cư đơn lẻ khó hài hòa, khó gắn kết với nhau.