Từ những năm đầu đổi mới đất nước cho đến nay, hệ thống pháp luật đất đai đối với thị trường bất động sản (BĐS) trải qua 3 lần thay đổi, đó là Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003. Mỗi lần thay đổi, đất đai thực sự trở thành nguồn lực to lớn tạo đà cho sự phát triển thị trường, các quyền sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,…) và công tác quản lý đất đai từng bước xác định rõ ràng, và hiệu quả.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì chính sách đất đai trước yêu cầu của sự phát triển của thị trường BĐS vẫn còn những vướng mắc, như, chính sách và các quy định pháp luật đất đai chưa theo kịp với quá trình đô thị hóa; thủ tục hành chính còn phức tạp, phải qua nhiều “cửa”, quỹ đất phát triển không đáp ứng nhu cầu đầu tư và điều tiết thị trường BĐS khi lên cơn “sốt” giá, chưa công bằng giữa những người có đất trong khu quy hoạch công trình công cộng và những người được chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng theo giá thị trường để đầu tư dự án kinh doanh nhà ở, thương mại,…
Chính vì vậy, tại hội nghị khoa học “Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế nhằm xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại tại Việt Nam” do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức vào sáng 10/9 tại Hà Nội đã định hướng ngành quản lý đất đai Việt Nam sẽ phát triển theo 3 quan điểm chỉ đạo:
- Phát triển ngành theo hướng hiện đại hoá trên cơ sở xây dựng mô hình tổ chức tiên tiến và ứng dụng công nghệ hiện đại;
- Kinh tế hoá lĩnh vực quản lý đất đai;
- Chính sách pháp luật đất đai phải góp phần xoá đói giảm nghèo, đảm bảo dân chủ và công bằng xã hội.
Nếu hai quan điểm đầu hướng đến công tác quản lý hành chính nhanh gọn, minh bạch, và phát triển thị trường BĐS bền vững thì quan điểm thứ ba hướng đến người dân. Thực tế hiện nay, chính sách pháp luật đất đai cũng đã xảy ra thực trạng không công bằng, kể đến như, khi không kiểm soát được việc tăng giá đất quá cao so với thu nhập thì tầng lớp dân cư, người lao động khó có cơ hội có nhà ở; chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho những người dân trong diện đất quy hoạch công trình công cộng, quy hoạch đô thị chưa thỏa đáng; chính sách giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất kinh doanh và đô thị có sự thiệt thòi cho nông dân.
Do đó, để quản lý theo đúng hướng chỉ đạo thứ ba, các chuyên gia, các nhà quản lý tại hội nghị đã có những đề xuất đóng góp hợp lý:
Theo ông Đào Anh Kiệt – GĐ Sở Tài nguyên và Môi trường thì: Công tác quản lý đất đai cần thường xuyên tổ chức đối thoại với dân và doanh nghiệp để chấn chỉnh kịp thời những thiếu xót và điều chỉnh những quy hoạch không phù hợp với thực tế cuộc sống.
Ông Phan Văn Thọ - Phó cục trưởng, cục Khai thác và Phát triển quỹ đất đã dẫn lời GS.TSKH.Đặng Hùng Võ về bất cập của cơ chế giao đất, cho thuê đất trong bài tham luận tại hội nghị, và đưa ra giải pháp giải quyết, “Luật Đất đai 2003 đưa ra 2 cơ chế để tạo đất cho dự án đầu tư: Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư tự thỏa thuận với người đang sử dụng đất; đưa ra 3 cơ chế giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư: đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và giao đất trực tiếp. Nhiều cơ chế như vậy nhưng thực tế hầu như chỉ có một cách đang thực hiện cho hầu hết các dự án đầu tư ở hầu hết các địa phương: đó là Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao trực tiếp cho nhà đầu tư. Như vậy, cơ chế giao đất, cho thuê đất như vậy dễ dẫn đến khả năng nhà đầu tư đặt bài toán đầu tư như một hình thức để có đất và kiếm lợi ích từ mua bán đất thô chưa được đầu tư. Đây là một cơ chế mang hình dáng “xin-cho” khá rõ, nhất là UBND cấp tỉnh vừa có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, vừa có thẩm quyền quyết địh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nguy cơ tham nhũng từ cơ chế này là rất cao”. Theo đó, Nhà nước cần phải nắm (quản lý, vận hành, đầu vào, đầu ra) toàn bộ thị trường BĐS cấp I đối với BĐS là đất đai, đồng thời lập ra tổ chức và bảo đảm đủ vốn để thực hiện quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Có như vậy, Nhà nước mới là kênh cung cấp đất cho thị trường vì đất đai là loại hàng hóa đặc biệt không nhà đầu tư nào tự sản xuất ra được như các hàng hóa khác, từ đó Nhà nước mới tập trung được địa tô chênh lệch I và địa tô tuyệt đối vào Ngân sách Nhà nước để sử dụng cho mục đích toàn dân, thực hiện các chủ sỡ hữu đất đai về mặt pháp lý và chủ sỡ hữu đất đai về mặt kinh tế, tạo điều kiện chống tham nhũng và khắc phục hình thành các lợi ích nhóm.
Những ý kiến đóng góp tại hội nghị, sẽ là nguồn thông tin bổ ích để vận dụng trong quá trình hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật đất đai hướng tới sự phát triển bền vững thị trường BĐS Việt Nam mà đặc biệt là gắn với quyền lợi toàn dân, công bằng cho từng nhóm chủ thể trong thời gian tới.
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!
.png)
Chia sẻ bài viết
Góp ý
