Tháng 9-2004, thông qua môi giới, bà TTTV mua giấy tay các căn hộ số 009, 011, 023 lô S chung cư Nguyễn Kim, phường 7, quận 10 (TP.HCM), thuộc diện sắp giải tỏa di dời với giá tổng cộng là 200 lượng vàng SJC.
Chỉ qua chỉ lại, đương sự than trời
Thực chất giao dịch này là mua lại giá trị bồi thường và các suất tái định cư. Đến khi khu chung cư giải tỏa, người môi giới biệt tăm, còn các chủ cũ thì nói đã thanh lý xong hợp đồng mua bán, giao toàn bộ tiền bồi thường lẫn quyền mua căn hộ tái định cư cho người môi giới. Bà V. làm đơn tố cáo. Xác minh, Công an quận 10 đã ra quyết định không khởi tố vụ án hình sự do chưa đủ căn cứ chứng minh người môi giới và bên bán các căn hộ chung cư có hành vi chiếm đoạt tài sản.
Bà V. bèn nộp đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, yêu cầu những người bán trả lại số vàng đã giao. Tháng 6-2009, TAND quận 10 đã ra thông báo trả lại đơn khởi kiện với lý do là các căn hộ đó hiện đã bị giải tỏa và bồi thường xong nên thẩm quyền giải quyết vụ án sẽ được xác định theo nơi cư trú của bị đơn (theo điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự). Vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND quận 10 vì các bị đơn không còn cư trú trên địa bàn. Do đó, bà V. phải khởi kiện tại nơi cư trú mới của các bị đơn.
Bà V. biết hai người bán căn hộ chung cư cho mình đang ở quận Bình Tân và Tân Phú nên nộp đơn khởi kiện họ ra các tòa này như hướng dẫn của TAND quận 10.
Trong vụ kiện ở TAND quận Bình Tân, tháng 8-2009, TAND quận Bình Tân ra thông báo trả lại đơn khởi kiện của bà với lý do: Vụ kiện liên quan đến bất động sản nằm ở quận 10 nên thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nơi có bất động sản (theo điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự).
Điên đầu vì bị hướng dẫn tới lui lòng vòng, bà V. khiếu nại. Tháng 10-2009, TAND TP.HCM có công văn trả lời bà, xác định vụ kiện thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND quận Bình Tân, đồng thời thông báo là đã có văn bản yêu cầu tòa này thụ lý. Những tưởng chuyện đã xong, nào ngờ cuối năm 2010, TAND quận Bình Tân lại chuyển vụ kiện về TAND quận 10 với lý do “không thuộc thẩm quyền giải quyết”.
Còn trong vụ kiện ở TAND quận Tân Phú, sau một năm thụ lý, tháng 11-2010, tòa cũng ra quyết định chuyển hồ sơ về TAND quận 10. Theo tòa, bà V. khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà. Đối tượng tranh chấp là căn hộ ở chung cư Nguyễn Kim, quận 10. Khi lập hợp đồng mua bán, các bên đều biết các căn hộ sẽ bị giải tỏa di dời và bà V. mua quyền tái định cư. Suất tái định cư là căn hộ ở một cao ốc cũng tọa lạc tại quận 10 nên thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND quận 10.
Linh động để giúp dân
Xung quanh vụ việc trên, một vấn đề đặt ra là theo luật, tòa án nơi nào sẽ phải thụ lý, giải quyết yêu cầu của bà V.?
Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự (thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ) quy định tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản (điểm c khoản 1). Tuy nhiên, điều luật này lại không hề đề cập đến tình huống nếu bất động sản đó đã được giải tỏa, bồi thường xong, tức không còn tồn tại trên thực tế nữa thì sao? Chính vì vậy nên mới có chuyện mỗi tòa vận dụng một lý lẽ để từ chối thụ lý đơn kiện như trường hợp của bà V.
Trên thực tế, không phải tòa nào cũng “đẩy qua đá lại” với các vụ kiện tương tự. Chẳng hạn cũng ở TP.HCM, tại quận 2 từng xảy ra hàng trăm vụ tranh chấp liên quan đến việc mua lại giá trị bồi thường và suất tái định cư. Dù bất động sản đã được giải tỏa bồi thường, TAND quận 2 vẫn linh động thụ lý, giải quyết yêu cầu của các đương sự chứ không từ chối hay hướng dẫn họ đi tìm địa chỉ của bị đơn để khởi kiện.
Vấn đề là để áp dụng thống nhất, tránh việc tòa này từ chối, tòa kia thụ lý, nhiều chuyên gia cho rằng ngành tòa án cần sớm có hướng dẫn về thẩm quyền xét xử sơ thẩm dạng tranh chấp này, vốn đang xảy ra rất nhiều ở các đô thị.
| Giao dịch vô hiệu Theo TAND TP.HCM, giao dịch mua lại giá trị bồi thường và suất tái định cư bằng giấy tay được xem là vô hiệu. Các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự). Nếu có thiệt hại phát sinh thì người có lỗi phải bồi thường. Vô hiệu cả hình thức lẫn nội dung Tại quận 2 đã xảy ra vài trăm vụ tranh chấp liên quan đến việc mua bán phiếu tái định cư bằng giấy tay. Có nhiều đơn của người dân gửi đến yêu cầu ngăn chặn giải quyết bồi thường, giao căn hộ tái định cư. Trước hết chúng tôi hướng dẫn bà con về địa phương hòa giải, nếu không thành sẽ chuyển qua tòa. Các hợp đồng chuyển nhượng phiếu tái định cư ký giữa hai bên không có công chứng, xác nhận của cơ quan chức năng là vô hiệu về mặt hình thức; tài sản giao dịch là căn hộ chung cư cũng chưa hình thành, đối tượng giao dịch không tồn tại nên cũng vô hiệu về mặt nội dung. Các vụ tranh chấp này, TAND quận 2 đều tuyên hủy hợp đồng, xem xét giải quyết quyền lợi cho các bên. Ban Bồi thường quận sẽ chi trả bồi thường, hỗ trợ theo phán quyết của tòa. Ông HỨA NGỌC THẢO, Trưởng Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận 2 (TP.HCM) Tòa nơi từng có bất động sản giải quyết Luật quy định tòa án nơi có bất động sản thụ lý, giải quyết tranh chấp về bất động sản là do tòa đó có điều kiện thuận lợi nhất để xác minh, kiểm tra, thu thập tài liệu liên quan. Trường hợp của bà V., các căn hộ mua bán trong hợp đồng và các căn hộ tái định cư đều tọa lạc ở quận 10. Rõ ràng tòa quận này sẽ có điều kiện thuận lợi để xác minh, thu thập chứng cứ hơn các tòa địa phương khác. ThS NGUYỄN VĂN TÙNG, Viện Khoa học xét xử TAND Tối cao Đừng quá cứng nhắc Không nên quá cứng nhắc cho rằng căn nhà đã bị giải tỏa (bất động sản tranh chấp không còn tồn tại) thì xếp vụ kiện vào loại tranh chấp hợp đồng thông thường và đẩy vụ kiện về tòa nơi cư trú của bị đơn giải quyết. Có một số trường hợp, đương sự bán nhà xong lần lượt di chuyển đến sống ở nhiều nơi khác nhau. Nếu nguyên đơn cứ chạy theo khởi kiện ở nơi cư trú của bị đơn thì có khả năng vụ việc sẽ liên tục phải chuyển từ tòa nọ sang tòa kia, rất khó giải quyết. Luật sư TRẦN NGỌC QUÝ, Đoàn Luật sư TP.HCM |
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!
Chia sẻ bài viết
Góp ý
