Làm đúng quy định tách thửa, khó quá!- Bài 3: Gỡ kiểu nào cũng tắc!

Những vướng mắc về hạn mức tối thiểu khi tách thửa tại QĐ 19/2009 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM nhận diện và xem xét sửa đổi: Sẽ xem xét giải quyết trường hợp cha mẹ cho con khi diện tích đất nhỏ hơn quy định; cho phép người dân có đất lớn không phải chuyển mục đích toàn bộ thửa đất rồi mới được tách thửa, chuyển nhượng...

Nhưng đáng tiếc, hướng tháo gỡ này lại đang gặp khó khăn nên người dân sẽ phải tiếp tục chờ.

Ngăn ngừa phân lô hộ lẻ

“Nếu có sơ kết đánh giá về QĐ 19/2009, tôi tin rằng quyết định này có nhiều ưu điểm” - ông Nguyễn Văn Hồng, Phó Giám đốc Sở TN&MT TP nhận định. Theo ông Hồng, QĐ 19 đã giữ cho đất đai của TP không bị manh mún mà theo quy hoạch, quy chuẩn. Trong quá trình soạn thảo giữa các quận, huyện, sở, ngành đã thảo luận rất nhiều lần, nghiên cứu, đánh giá mới ra được diện tích tối thiểu để tách thửa tại các quận, huyện theo QĐ 19/2009.

Với diện tích tách thửa lớn, đang gây khó khăn cho người thu nhập thấp muốn có nhà ở, ông Hồng cho rằng người mua vẫn có nhiều sự chọn lựa khác về nhà ở, tùy theo khả năng và chờ quá trình tích lũy.

Ông Hồng cũng cho rằng QĐ 19 yêu cầu người có đất lớn phải đầu tư hạ tầng như đường giao thông, thoát nước, cấp nước… đồng bộ, kết nối với khu vực thì mới được phép tách thửa là một quy định hợp lý và cần thiết. “Nếu chủ đầu tư tự xẻ đất bán cho người mua xây nhà mà không làm hạ tầng, rất dễ tạo ra những khu vực nhà ở mới nhưng không đảm bảo chất lượng. Lúc ấy người mua bị thiệt hại khi sinh sống trong những khu vực không đầy đủ điều kiện về giao thông, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy…” - ông nói.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, đa số người có đất lớn đều không có khả năng vừa đầu tư hạ tầng vừa phải nộp tiền sử dụng đất để tách thửa. Ảnh: HTD

Ông Hồng cũng nhìn nhận QĐ 19 có những vướng mắc cần xem xét sửa đổi. Ví dụ: Cha mẹ chia đất cho con nhưng diện tích không đủ để tách thửa và chuyện buộc người dân phải chuyển mục đích sử dụng cho toàn bộ khu đất rồi mới được tách thửa.

“Tuy vậy, những vấn đề này không phải đơn giản. Cho phép cha mẹ chia đất cho con ra riêng, xây nhà dưới hạn mức tách thửa nhưng sau khi được cấp giấy chứng nhận, họ lại bán cho người khác. Điều này đâu thể cấm. Do đó, các vướng mắc cần phải được đánh giá một cách toàn diện, đầy đủ để dung hòa lợi ích của người dân và đảm bảo quy định pháp luật” - ông Hồng nói.

Vừa có hướng gỡ vướng, đã tắc

Được biết quy định bị người dân ca thán nhất của QĐ 19 là buộc người có đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất rồi mới được tách thửa. Quy định này từng được Sở TN&MT ghi nhận, phản ánh lên Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ TN&MT). Trong văn bản, Sở cho biết: Tại TP đang tồn tại hai quan điểm để giải quyết vấn đề này.

Thứ nhất là người có đất được chuyển nhượng (với điều kiện đã làm hạ tầng theo phương án được duyệt), người mua sẽ nộp tiền sử dụng đất. Theo Sở, nếu thực hiện theo phương án này, người có đất nông nghiệp lớn nhưng ít vốn sẽ có điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng cho người khác.

Quan điểm thứ hai là người có đất phải chuyển mục đích sử dụng đất rồi mới được tách thửa, chuyển nhượng. Quan điểm này, Sở phân tích là chưa thấy có văn bản pháp luật nào quy định. Nếu thực hiện sẽ gây khó khăn cho người sử dụng đất vì đa số đều ít vốn, không có khả năng vừa đầu tư hạ tầng vừa phải nộp tiền sử dụng đất”. Sở kiến nghị áp dụng theo cách thứ nhất, vì tạo điều kiện cho người sử dụng đất, tạo ra nhiều sản phẩm phù hợp người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, đề xuất này chưa kịp thông qua lại vấp phải vướng mắc lớn nhất hiện nay: Phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường cho phần vượt hạn mức đất ở khi chuyển mục đích theo QĐ 64 vừa ban hành của UBND TP. Chẳng hạn một người dân có 1.000 m² đất nông nghiệp ở Nhà Bè. Theo QĐ 64, người này có 200 m² đất trong hạn mức đất ở được nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá TP ban hành, còn lại 800 m² nộp theo giá thị trường, phải đi thẩm định giá y như làm dự án. Trong khi đó, nếu chấp thuận kiến nghị của Sở TN&MT là cho phép tách thửa trước nộp tiền sau thì mỗi lô có diện tích 120 m² (theo hạn mức tối thiểu QĐ 19) và chuyển nhượng thì những người mua sau này nộp tiền sử dụng đất không ai phải nộp theo giá thị trường do diện tích mỗi lô nhỏ hơn hạn mức đất ở. “Lo ngại ngân sách thất thu nên đề xuất này e rằng sẽ rất khó được đồng ý” - một vị phó chủ tịch UBND một quận nhận xét.