Làm đúng quy định tách thửa, khó quá! - Bài 1 Đủ chiêu lách quy định tách thửa

LTS: Rút kinh nghiệm từ những dự án phân lô hộ lẻ để lại hạ tầng “thê thảm”, đồng thời nhằm bảo vệ quỹ đất không bị băm nhỏ, năm 2009, TP đã ban hành Quyết định 19 về hạn mức tách thửa cho từng quận, huyện cũng như trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng để tách thửa xây dựng, chuyển nhượng. Tuy nhiên, quyết định này đã gây không ít khó khăn cho người dân.

Anh Nguyễn Long Đức hùn với một người bạn mua mảnh đất diện tích 240 m2 tại đường Lê Văn Lương, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè (TP.HCM). Khu đất có chiều ngang 8 m, chiều dài 30 m. Năm 2010, anh Đức xây một căn nhà khá hoành tráng trên phần đất của mình, diện tích 4 x 30, quy mô một hầm, ba tầng lầu. Đến nay, anh và bạn muốn tách ra, mỗi người một giấy chứng nhận riêng nhưng không phải dễ.

Muốn tách thửa, phải chuyển mục đích toàn bộ

Huyện thông báo: Trường hợp của anh không được giải quyết. Lý do, theo QĐ 19 năm 2009 của TP về hạn mức tách thửa, tại huyện Nhà Bè, với khu đất đã có nhà, thửa đất tách ra và thửa còn lại đều phải đảm bảo điều kiện: diện tích ít nhất 80 m², chiều ngang tối thiểu 5 m. Mảnh đất của anh Đức tách ra làm hai thì chiều ngang bị hụt mất mỗi khu 1 m nên không đủ điều kiện. “Đất ở vị trí này rất mắc, 1 m² gần 15 triệu đồng. Diện tích khu đất 4 x 30 vượt quá yêu cầu của một thửa đất đủ tiêu chuẩn xây dựng rất nhiều, vậy mà còn không được tách” - anh than.

Bà TTH ở xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh có mảnh đất nông nghiệp trồng cây hằng năm từ xưa để lại, diện tích khoảng 1.100 m². Bà H. muốn chia cho hai người con mỗi người 100 m² để xây nhà ra riêng. Thế nhưng theo hướng dẫn của QĐ 19, bà H. phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho toàn bộ 1.100 m², nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng, đường giao thông…, sau đó mới được tách thửa ra để cho tặng hai người con. “Chuyển mục đích hết mảnh đất, tốn tiền sử dụng đất như vậy làm sao tôi có khả năng?” - bà H. kêu trời.

Một căn nhà không đủ chuẩn theo QĐ 19 xây dựng không phép trên khu đất nông nghiệp, phù hợp quy hoạch khu dân cư tại thị trấn Phú Xuân, huyện Nhà Bè. Ảnh: ĐÌNH VÂN

Không tách thửa để chuyển nhượng như những trường hợp trên, ông Huỳnh Văn Bình ở xã Xuân Thới Thượng, huyện Hóc Môn có khu đất diện tích 800 m². Ông Bình định xây biệt thự dạng sân vườn, khoảng 300 m² trên mảnh đất này, còn lại vẫn trồng cây trái. Tuy nhiên, theo QĐ 19, ông không được chuyển mục đích một phần, mà phải chuyển toàn bộ thửa đất 800 m² thành đất ở. “Tôi đâu có nhu cầu xây nhà hết 800 m² mà bắt tôi phải chuyển mục đích hết toàn bộ?”.

“Chẻ nhỏ” nhà, giả tranh chấp

Không chờ đợi chính quyền tháo gỡ, một số người tìm đủ mọi cách để lách QĐ 19. “Họ thực hiện thủ tục xin phép xây dựng để xây nhà. Trong giấy phép, họ chia thành nhiều căn nhà nối liền nhau, mỗi căn diện tích chừng vài chục mét vuông, sau đó họ bán giấy tay. Những căn nhà này dĩ nhiên không thể tách thửa, không làm được giấy, xài chung một số nhà nhưng bù lại giá phù hợp nên người mua vẫn chấp nhận” - ông Nguyễn Văn Trường, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, cho hay. Ông Trường nói dù huyện có biết nhưng cũng không thể không cấp phép xây dựng vì người dân không làm sai. Việc mua bán giữa các bên là do thỏa thuận giữa các bên, chính quyền không thể biết, mà biết cũng không can thiệp được. Tình trạng những căn nhà nhỏ trong một căn nhà lớn, rồi bán giấy tay cũng không hiếm gặp ở những nơi giáp nội thành nên giá cả đắt đỏ, chẳng hạn ở quận Thủ Đức.

Một chiêu cao cấp hơn để lách quy định về hạn mức tách thửa nữa là tạo ra những tranh chấp giả mà huyện Nhà Bè và một số nơi đã thấy. “Không thuộc trường hợp khó khăn, bệnh tật để được giải quyết đặc biệt theo QĐ 19 nên các bên giả vờ kiện ra tòa để tòa phân chia. Sau khi có bản án của tòa thì huyện cũng buộc lòng phải cho họ tách thửa dù không đủ hạn mức” - ông Trường cho biết.

Xây dựng không phép

Đáng ngại hơn là tình trạng xây dựng không phép những căn nhà không đủ chuẩn theo QĐ 19 trên đất phù hợp quy hoạch, hoàn toàn đủ điều kiện để được cấp phép xây dựng. Nằm trong con hẻm nhỏ của đường Huỳnh Tấn Phát thuộc khu phố 7, thị trấn Nhà Bè là một dãy nhà mới xây với hơn chục căn trông khá khang trang, lịch sự. Những căn nhà này có diện tích gần gần bằng nhau, quy mô một trệt, một lầu. Giữa hai dãy nhà là con đường rộng khoảng chừng 2 m, được tráng bê tông. Diện tích đất mỗi căn nhà khoảng 4 m x 8 m, nhà được bán giấy tay với giá 650 triệu đồng. Lớn nhất ở khu này là hai căn diện tích khoảng 60 – 70 m² được bán với giá hơn 1 tỉ đồng.

Theo điều tra của chúng tôi, toàn bộ những căn nhà trên đều được xây dựng không phép trên mảnh đất lớn diện tích hơn 1.000 m² vốn là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, theo quy hoạch là đất khu dân cư. Chủ đất bán giấy tay cho một “đầu nậu” tên T. để người này xây nhà và bán cho người khác. Do giá cả phải chăng, vị trí cũng thuận lợi nên những căn nhà này được bán rất nhanh. Những người mua nhà ở đây cho biết họ rất hài lòng, thậm chí tranh nhau mua, bất chấp rủi ro khi mua bán giấy tay bởi vị trí thuận lợi, giá cả phải chăng, nhà lại mới, chất lượng cũng tương đối. “Tôi mua căn nhà này ở mấy tháng nay, gia đình tôi có hai vợ chồng và hai đứa con nhỏ. Nhà này vừa túi tiền, vừa đẹp mà diện tích như vậy cũng thoải mái rồi” - chị B một người sống ở khu vực này cho biết.