Đảm bảo hài hòa lợi ích khi thu hồi đất

Mới đây, UBND TPHCM đã phê duyệt Đề án Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả, là cơ sở pháp lý để thực hiện các kỳ vọng nói trên. Phóng viên Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Toàn Thắng (ảnh), Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TPHCM, về đề án này.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TPHCM

Dư luận rất quan tâm đến đề án, nhất là nội dung về thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới. Về phía cơ quan soạn thảo đề án, xin ông cho biết những lợi ích khi thực hiện nội dung này?

- Việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển hạ tầng có ở tất cả quốc gia đang thực hiện công nghiệp hóa, đô thị hóa. Nhà nước thu hồi đất để chỉnh trang, phát triển hạ tầng vì mục đích công cộng cũng là cơ chế được áp dụng phổ biến ở mọi nơi. Như một quy luật tất yếu, giá đất sẽ tăng khi hạ tầng được mở rộng. Phương thức xử lý phần giá trị đất đai tăng lên để bảo đảm phát triển bền vững là vấn đề lớn được đặt ra.

Hiện có nhiều cách thu hồi đất. Đà Nẵng đã tạo dựng được một thành phố hiện đại khi thu hồi đất rộng hơn quanh hạ tầng; một số địa phương khác thực hiện theo nguyên tắc dự án hạ tầng cần đất đến đâu thì thu hồi đến đó. Những hệ quả có thể xảy đến: có người mất toàn bộ đất cho hạ tầng, có người còn lại một phần, có khi rất nhỏ, có người còn toàn bộ đất xa đường cũ nhưng nay lại là mặt tiền đường mới; người có đất ven hạ tầng mới thu hết giá trị đất đai tăng thêm sau khi hạ tầng mở rộng, Nhà nước không thu được tiền, còn bỏ ra rất nhiều tiền để giải phóng mặt bằng; những người bị thu hồi đất phải di dời vẫn tiếp tục khiếu nại, người còn lại đất ven đường thì như mới “trúng xổ số giải cao”. Điều này tạo ra bất công bằng xã hội.

Chúng tôi chọn giải pháp chia sẻ lợi ích từ giá trị đất đai tăng thêm giữa Nhà nước và những người đang sử dụng đất. Người mất toàn bộ đất, mất một phần đất cho phát triển hạ tầng, thì toàn bộ đất thuộc vùng ven hạ tầng sẽ được tái định cư tại chỗ dựa trên nguyên tắc phân bổ lại đất đai phù hợp quy hoạch chi tiết, giá đất tăng lên thì diện tích đất hẹp lại, phần đất dôi dư được đưa ra đấu giá thu kinh phí phục vụ triển khai thực hiện dự án. Như vậy, phương thức này đảm bảo hạn chế xung đột lợi ích, cảnh quan mặt phố đẹp hơn và đảm bảo được bền vững xã hội.

Có quan điểm cho rằng nội dung thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới sẽ khó thực hiện do Luật Đất đai 2013 không cho phép thu hồi đất của dân để bán đấu giá. Quan điểm của cơ quan soạn thảo như thế nào về vấn đề này?

- Chúng tôi đã đặt ra nguyên tắc đổi mới phải phù hợp với khung pháp luật đất đai hiện hành. Một dự án thu hồi đất của dân chỉ để bán đấu giá là vi phạm quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai 2013. Ở đây, chúng tôi chỉ xem xét các dự án phát triển hạ tầng, tất nhiên Nhà nước được thu hồi đất theo quy định tại Điều 62 này. Mặt khác, tại Chương Quy hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 còn quy định Nhà nước được thu hồi đất ven hạ tầng để đưa ra bán đấu giá thu ngân sách nhà nước, có thể giải quyết tái định cư tại chỗ.

Như vậy, phương thức thu hồi đất như đề xuất tại đề án hoàn toàn trong khung pháp lý hiện hành về đất đai. Đối với thiểu số những người không đồng thuận với phương án tái định cư tại chỗ trên đất đai phân bổ lại thì Nhà nước thực hiện cơ chế thu hồi đất và giải quyết tái định cư đi nơi khác như quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Tất nhiên, để phương thức này thành luật nhằm tăng cường bền vững xã hội thì chờ lúc sửa Luật Đất đai 2013 sẽ tính tiếp nên sửa như thế nào cho phù hợp với tầm nhìn dài hạn đến năm 2045.

Đường Phạm Văn Đồng xây dựng mới khang trang, hiện đại từ nguồn vốn xã hội hóa. Ảnh: Trần Yên

Những dự án nào sẽ áp dụng phương thức này? Các dự án mở rộng đường tại khu vực trung tâm TP, nơi đang đối mặt với việc ùn tắc giao thông có thuộc diện áp dụng không? Các nước trên thế giới khi thực hiện dự án có làm tương tự không, thưa ông?

- Theo kinh nghiệm của nước ngoài, cơ chế đồng thuận theo đa số đối với một phương án phát triển nào đó được áp dụng trong rất nhiều trường hợp. Khi phát triển một khu đô thị mới từ đất nông nghiệp, họ cũng dùng giải pháp này. Bởi việc áp dụng giải pháp này sẽ có nhiều dư địa để phát triển hạ tầng đô thị và phát triển bất động sản.

Dồn điền - đổi thửa đất nông nghiệp để có thửa đất lớn cũng có thể lập phương án trao đổi cân bằng lợi ích giữa các chủ thửa đất nhỏ. Đặc biệt, giải pháp này được áp dụng để chỉnh trang hạ tầng đô thị gắn với quy hoạch đô thị. Cơ chế xây dựng lại các nhà chung cư cũng được thực hiện theo phương án chia sẻ lợi ích giữa chủ đầu tư dự án với chủ các căn hộ chung cư.

Tại TPHCM, chúng ta có thể áp dụng phương thức này cho nhiều loại dự án khác nhau. Tại các trục đường trung tâm thành phố giá đất khá cao, khi mở rộng đường mà tạo được giá trị đất đai tăng thêm đáng kể thì phương thức này đều có thể áp dụng được. Tất nhiên, phương thức này sẽ thiếu hấp dẫn sự tham gia nếu việc mở rộng hạ tầng mà giá trị đất đai tăng thêm không nhiều.