Xây nhà trọn gói, cần biết điều gì?

Nếu lựa chọn hình thức xây nhà trọn gói, bạn có thể hoạch định tương đối chính xác chi phí cần thiết cho căn nhà thông qua bảng dự toán, qua đó có thể lên kế hoạch tài chính phù hợp mà không phải bị thiếu trước hụt sau trong quá trình xây nhà.

Xây nhà trọn gói là hình thức chủ đầu tư thuê nhà thầu nhằm phụ trách toàn bộ việc phá dỡ, thiết kế, thi công công trình. Sau khi công trình hoàn thành thi công, chủ đầu tư chỉ cần dọn vào nhà để ở.

Tuy nhiên, việc giao trọn gói như vậy dễ phát sinh các hệ lụy không mong muốn. Vì vậy, chủ đầu tư cần giám sát gián tiếp thông qua người quen các khâu trong quá trình xây dựng, đặc biệt chú trọng lường trước các vấn đề rủi ro có thể phát sinh bất lợi về phía mình.

Hình thức xây nhà này phù hợp với những người thường xuyên bận công việc, không thể quản lý sâu sát công trình của mình. Mặt khác, công trình này chỉ đạt được thành công khi chủ nhà thật sự tìm được nhà thầu có tâm, có tầm và có tài.

Hợp đồng xây nhà trọn gói

Hợp đồng xây dựng nhà trọn gói là các thỏa thuận được ký kết giữa chủ đầu tư và nhà thầu nhằm ràng buộc các điều khoản để tiến hành thiết kế thi công công trình đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng và mức giá cả hợp lý.

Tiến độ của công trình xây dựng cần được quy định rõ ràng trong quá trình soạn thảo hợp đồng. Các biện pháp chế tài nếu chậm tiến độ (đóng phạt) cũng cần được liệt kê vào trong hợp đồng để tránh trường hợp chủ thầu kéo dài thời gian xây dựng nhưng không có phản hồi thỏa đáng đến chủ đầu tư.

Theo chia sẻ của một số nhà đầu tư vừa và nhỏ, có rất nhiều trường hợp chủ thầu do nhận quá nhiều công trình cùng lúc đã trì trệ tiến độ thi công hoặc “làm nhỏ giọt”, thậm chí có thời điểm chỉ có 1 – 2 công nhân làm việc, và chất lượng thi công đôi khi rất tệ.

Vì thế, chủ đầu tư ngoài việc cần quy định rõ điều kiện phạt trong hợp đồng, cũng nên thường xuyên đốc thúc, nhắc nhở đơn vị thầu thi công đảm bảo đúng tiến độ, đúng quy định được định sẵn trong hợp đồng.

Đồng thời, nhà thầu luôn phải báo cáo đầy đủ và rõ ràng, cụ thể từng chủng loại vật liệu, hãng sản xuất, kiểu dáng từng dòng sản phẩm trong cả hợp đồng lẫn báo cáo tiến độ xây dựng theo tuần/tháng/quý đến đơn vị đầu tư trong suốt quá trình thi công công trình.

Tất cả các thông tin trên cần được trình bày cụ thể, tránh dùng các từ ngữ không rõ ràng, không mang ý nghĩa cụ thể. Ví dụ như gạch ceramic hãng ABC hoặc ”tương đương”, cụm từ tương đương dễ tạo hiểu lầm và tăng rủi ro cho chủ đầu tư, bởi vì vật liệu khác nhau sẽ dẫn đến giá trị hợp đồng khác nhau.

Nếu đề cập đến hợp đồng, không thể không nhắc đến vấn đề tạm ứng tiền (hay còn gọi là tiền cọc). Theo khảo sát trên thị trường, hầu hết các nhà đầu tư đều tạm ứng cho nhà thầu từ 40 – 80% giá trị hợp đồng, nên khi xảy ra các trường hợp chủ thầu làm ẩu, làm sai thiết kế bản vẽ, hoặc gian lận trong chi phí, chủ đầu tư sẽ không dám “làm căng” với nhà thầu vì đã “xuống tiền” khá nhiều.

Thậm chí, có một số trường hợp chủ thầu thực hiện hành vi “đe dọa” ngầm đơn phương chấm dứt hợp đồng.Điều này sẽ gây tổn thất lớn cho chủ đầu tư về mặt chi phí, uy tín lẫn tiến độ thi công, có khi còn dẫn đến tình trạng treo dự án trong nhiều năm liền.

Đơn cử như trường hợp dự án Panorama Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa). Do tranh chấp về việc thay đổi thiết kế dự án để nâng thêm 4 – 5 tầng giữa chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Vịnh Nha Trang (Công ty Vịnh Nha Trang) với nhà thầu là Công ty cổ phần xây dựng Coteccons (Công ty Coteccons), việc thi công dự án này đã trì trệ làm ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ bàn giao chính thức căn hộ cũng như những quyền lợi khác của khách hàng khi đặt mua căn hộ tại đây.

Để tránh trường hợp này, chủ đầu tư nên chia nhỏ các đợt giao tiền, chẳng hạn như giao tiền theo tiến độ xây dựng. Ví dụ, xong phần móng giao đợt một, xong phần cột tầng một giao đợt hai, xong phần sàn tầng hai giao đợt ba,...

Việc chia nhỏ các đợt giao tiền như vậy sẽ tránh được rủi ro về phía chủ đầu tư. Thậm chí, nhà đầu tư có thể thanh lý hợp đồng trong trường hợp chủ thầu thi công không đạt chất lượng mà không gặp nhiều tổn thất lớn.

Trong hợp đồng, những điều khoản đảm bảo an toàn trong thi công cũng là một nội dung khá quan trọng. Nội dung này được quy định nhằm tránh việc chủ thầu làm ẩu, gây cháy nổ, hỏa hoạn thậm chí tử vong trong lao động.

Bạn hãy thử hình dung nếu trong quá trình thi công xảy ra sự cố, tai nạn dẫn đến tử vong thì khách hàng có còn muốn mua ngôi nhà đó nữa hay không? Vì vậy, điều khoản này cần ràng buộc mức phạt cao nhất trong hợp đồng để tránh trường hợp nhà thầu để mất an toàn trong thi công.

Hiện nay, một công trình dạng xây nhà trọn gói thường được bảo hành tổng thể 12 tháng, bảo hành phần kết cấu 5 năm và bảo hành thấm dột trong 2 năm.

Đơn giá xây thô tham khảo

Theo thống kê, đơn giá thi công phần thô công trình dao động như sau:

Từ 2,9 triệu đồng/m2 đối với công trình có tổng diện tích trên 350m2 sàn;

Từ 3 triệu đồng/m2 đối với công trình có tổng diện tích từ 300-350m2;

Từ 3,1 triệu đồng/m2 đối với công trình có tổng diện tích từ 250-300m2;

Từ 3,3 triệu đồng/m2 đối với công trình có tổng diện tích nhỏ hơn 200m2.

Mức giá này có thể thay đổi tùy vào vị trí và các điều kiện thuận lợi trong quá trình thi công công trình. Các yếu tố tác động đến mức giá này gồm mức độ thuận lợi, khả năng vận chuyển vật liệu, khu vực tọa lạc của công trình…Nếu khối công trình nằm ở vị trí sâu trong hẻm hoặc khu vực ngập lụt, hiểm trở, khiến việc vận chuyển nguyên vật liệu phải dùng xe thì đơn giá có thể tăng lên.

Đơn giá xây trọn gói

Các hạng mục xây dựng trọn gói bao gồm xây thô và xây dựng hoàn thiện như ốp lát gạch toàn bộ sàn nhà, sàn phòng bếp, sàn phòng vệ sinh theo bản vẽ thiết kế; lắp đặt hệ thống điện chiếu sáng, thiết bị vệ sinh, dựng bao cửa gỗ, cửa sắt, sơn nước toàn bộ bên trong và bên ngoài nhà.

Theo khảo sát từ các đơn vị cung cấp nguyên vật liệu xây dựng, đơn giá xây dựng nhà trọn gói trong năm 2020 dao động từ 6,5 – 8,6 triệu đồng/m2. Đơn giá này còn tùy thuộc vào từng thời điểm của thị trường và bảng báo giá chính thức từ các doanh nghiệp cung cấp nguyên, vật liệu xây dựng tại từng khu vực.