Quy trình khi làm hợp đồng mua nhà

1/ Tôi có xem và lên kế hoạch mua một ngôi nhà ở đường Bùi Viện, phường Phạm Ngũ Lão, quận 1, TP.HCM. Sau khi 2 bên đã đồng ý bán và mua. Hiện giờ tôi đang bâng khuâng không biết ra công chứng để đăng ký bao gồm những gì ? Có phải ra công chứng làm "Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hay quyền sử dụng đất" ? Tôi chưa hiểu rỏ từ mua bán nhà và quyền sử dụng đất là 2 tờ giấy khác nhau hay chỉ là 1.

2/ Nếu vậy thì khi tôi ra công chứng sẽ yêu cầu người bán những gì để sau này tôi không bị phiền phức bởi thủ tục?

3/ Sau khi ra công chứng xong thủ tục thì tôi tiến hành nghĩa vụ nộp thuế đất phải không ? Làm sao để tôi biết được người bán nhà đã nộp đầy đủ thuế đất hay chưa và có cần ra chính quyền cơ quan nào để tối được biết ?

4/ Đã xong phần công chứng và đã thực hiện nghĩa vụ nộp thuế rồi thì làm thế nào để tôi sang tên quyền sử dụng đất do tôi làm chủ?

saigonseo@...

Công ty Luật ANT Lawyers trả lời:

1. Theo quy định của pháp luật hiện hành, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của chủ sở hữu được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Việc mua bán, chuyển nhượng giữa hai bên sẽ được ghi nhận trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập tại văn phòng công chứng đặt tại địa phương nơi có đất.

2. Về giấy tờ bạn và người bán cần chuẩn bị khi ra văn phòng công chứng là:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 35 Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, và khoản 1, mục II, Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất người yêu cầu công chứng phải nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:

“1. Hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản về bất động sản

1.1. Hồ sơ hợp lệ yêu cầu công chứng, chứng thực bao gồm:

a) Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản (Mẫu số 01/PYC) hoặc Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản (Mẫu số 31/PYC);

b) Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);

c) Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở (sau đây gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

Trường hợp trong thời hạn theo quy định tại Điều 184 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, nếu người đang sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có bản sao một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp người sử dụng đất có tên trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ địa chính thì phải có xác nhận bằng văn bản (bản sao) của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

d) Hợp đồng, văn bản về bất động sản.

1.2. Ngoài các giấy tờ nêu tại điểm 1.1 khoản này, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể mà hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực còn có thêm một hoặc các giấy tờ sau đây:

a) Bản sao Sổ hộ khẩu đối với trường hợp nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ;

b) Đơn xin tách thửa, hợp thửa trong trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất;

c) Bản sao Giấy chứng tử của người để lại di sản, giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản, nếu là người được hưởng di sản theo pháp luật;

Bản sao Di chúc, Giấy chứng tử của người để lại di sản, nếu là người được hưởng di sản theo di chúc mà trong di chúc đó không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người;

Bản sao Giấy chứng tử của người để lại di sản, giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản mà người nhận thừa kế là người duy nhất;

d) Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo quy định của Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất mà người sở hữu tài sản đó bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn;

đ) Văn bản xác nhận tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc ngân sách nhà nước đối với trường hợp bên có quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà đã trả trước tiền thuê đất hàng năm cho nhiều năm; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm;

e) Bản sao giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà theo quy định của pháp luật thì tài sản đó phải được cấp phép xây dựng hoặc phải lập dự án đầu tư.

1.3. Phòng Công chứng, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn không được đòi hỏi người yêu cầu công chứng, chứng thực nộp thêm giấy tờ ngoài các giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực nêu tại điểm 1.1 và 1.2 khoản này.”

3. Sau khi tiến hành công chứng Hợp đồng chuyển nhượng, bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất do người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng (được áp dụng đối với người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ghi nhận lại chủ sở hữu của Giấy chứng nhận. Sau đó, bạn sẽ tiến hành nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật tương ứng với loại đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc nộp tiền sử dụng đất sẽ được người sử dụng đất nộp cho cơ quan quản lý thuế cấp huyện nơi có đất. Bạn có thể yêu cầu Bên bán xin xác nhận của cơ quan quản lý thuế về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng để biết được Bên bán đã nộp đầy đủ hay chưa.

4. Thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cần thực hiện như sau:

Hồ sơ bao gồm:

Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (mẫu 02/ĐK-GCN).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính hoặc Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

Tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu 01/LPTB) (nếu có).

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN) (nếu có ).

Các loại giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (nộp bản chính)

Giấy tờ thỏa thuận gia đình, giấy tờ chứng minh quan hệ người đứng tài sản (đối với trường hợp chứng minh tài sản của riêng cá nhân hoặc hộ gia đình) (nếu có).

Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất (hợp đồng chuyển nhượng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng; di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho)

Sơ đồ kỹ thuật thửa đất - đã được đo vẽ địa chính (nếu có yêu cầu);

Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng (03 bản photo công chứng);

Các giấy tờ khác: Đăng ký kết hôn; biên bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng; giấy khai sinh….(nếu có yêu cầu).

Cơ quan tiếp nhận và xử lý: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện