Những “cái bẫy” câu chữ trong hợp đồng mua bán nhà đất

Thuộc loại tài sản có giá trị lớn với điều kiện giao dịch đặc biệt, ngay trong Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ban hành từ năm 2010 đã quy định "mua bán căn hộ chung cư" buộc phải nằm trong 9 loại hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký "hợp đồng mẫu" với sở công thương.

Tới Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn cũng yêu cầu rất rõ nội dung hợp đồng theo mẫu trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Với các hợp đồng mẫu đăng ký với cơ quan quản lý chuyên ngành cũng yêu cầu rõ điều kiện phải có văn bản của sở xây dựng địa phương đồng ý mới được ký kết với người mua nhà.

Tuy nhiên, tra cứu trên website của nhiều sở công thương các địa phương cũng như Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng có thể thấy, từ thời điểm công bố hợp đồng theo mẫu năm 2018 đến nay, số lượng chủ đầu tư đăng ký rất ít so với số lượng dự án bất động sản mở bán.

Theo báo cáo thường niên của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng năm 2019 công bố tháng 7/2020, số lượng hồ sơ đăng ký hợp đồng theo mẫu/điều kiện giao dịch chung của lĩnh vực mua bán chung cư trong năm 2019 chỉ là 130 hồ sơ, thấp hơn năm 2018 (151 hồ sơ). Trong khi đó, trên thị trường bất động sản có hàng trăm dự án nhà ở chung cư mở bán cùng thời điểm.

Điều nghịch lý là dù chủ đầu tư không đăng ký hợp đồng mẫu, nhưng khi xuất hiện tranh chấp, người mua nhà thường trở thành người thua cuộc.

Chẳng hạn như trường hợp tranh chấp về điều khoản phạt chậm bàn giao nhà giữa một số khách hàng với Công ty cổ phần Đầu tư và Xuất khẩu Mỹ Sơn, chủ đầu tư dự án Mỹ Sơn Tower tại 62 Nguyễn Huy Tưởng, Hà Nội. Hợp đồng ký kết với khách hàng quy định điều khoản "bàn giao nhà vào quý I/2016" nên tới tháng 10/2017, khách hàng cho rằng vẫn chưa nhận được nhà nên không trả nốt tiền và yêu cầu chủ đầu tư chịu tiền phạt.

Tuy nhiên, trong Bộ luật Dân sự lại không có khái niệm "bàn giao theo quý" và cách tính thời hạn "quý", nên khách hàng đã bị tòa xử thua. Thậm chí, các nguyên đơn còn trở thành người phải bồi thường vì trước đó lại chủ ý vi phạm không thanh toán đợt 5 theo thông báo của Mỹ Sơn.

Tương tự như Mỹ Sơn Tower, quy định "bàn giao vào quý…" không nằm trong quy định của Bộ luật Dân sự cũng đang diễn ra tại dự án chung cư Nam An tại phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, TP.HCM.

Theo hợp đồng, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà trong "quý I/2019". Thế nhưng, đến nay chủ đầu tư không thực hiện cam kết, đồng thời cắt đứt liên lạc. Khách hàng đã nhiều lần gửi đơn kêu cứu tới cơ quan pháp luật, nhưng nếu ra tòa chắc chắc cũng vướng bởi khái niệm không có trong luật nói trên.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, trong các trường hợp này, nếu các khách hàng tố cáo hành vi chiếm dụng tài sản của khách hàng và cơ quan công an nhận đơn xác minh thì thì câu chuyện dễ giải quyết hơn. Nếu phải đưa ra giải quyết tranh chấp ở tòa dân sự mà khách hàng có vi phạm về nghĩa vụ thanh toán với chủ đầu tư thì rất dễ rơi vào trường hợp thua ngược như vụ việc Mỹ Sơn Tower.

“Bút sa gà chết”

Thực tế, ngoài trường hợp liên quan đến điều khoản thời hạn bàn giao nhà nêu trên, người mua nhà cũng cần cẩn thận với “bẫy câu chữ” tại một số hợp đồng mua bán liên quan đến thời hạn làm sổ đỏ.

Chẳng hạn, hợp đồng mua bán chung cư Sky Central 176 Định Công giữa khách hàng và chủ đầu tư HUD1, thời hạn bàn giao nhà tại Mục 3.4, Điều 4 của hợp đồng ghi tiến độ bàn giao nhà dự kiến vào ngày 31/3/2019. Tại Khoản j, Mục 5.2, Điều 5 hợp đồng quy định, "trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà" thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân.

Thế nhưng, ngay sau đó ở Khoản k, Mục 5.2, Điều 5 của hợp đồng lại lồng thêm điều khoản "hai bên đồng ý rằng thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền". Quy định mang tính chung chung này có thể hiểu bao gồm cả việc vì lý do vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến cơ quan quản lý không chấp nhận cấp sổ hồng cho cư dân thì chủ đầu tư cũng không vi phạm hợp đồng (!?).

Trao đổi với phóng viên, bà Nguyễn Thị Hương G,. đại diện cư dân Sky Central 176 Định Công cũng thừa nhận việc không hề để ý tới những điều khoản này khi ký hợp đồng. Chỉ đến khi xảy ra tranh chấp lúc bàn giao, thuê tư vấn luật sư rà soát lại mới thấy những điểm khúc mắc trong hợp đồng và đa phần có lợi cho phía chủ đầu tư.

Trong một số trường hợp khác, tình trạng "bẫy câu chữ" xuất hiện phổ biến với các quy định về phần diện tích chung - riêng. Quy định trong Luật kinh doanh bất động sản và Luật Xây dựng chỉ nêu khái niệm về sở hữu chung, sở hữu riêng là gì, nhưng với từng dự án thì không có quy định xác định vị trí cụ thể.

Trong khi đó, vị trí cụ thể như thế nào thì chỉ có trong hồ sơ thiết kế công năng sử dụng của chung cư đã phê duyệt. Và để có thông tin này, khách hàng vô cùng khó xác định khi ký kết hợp đồng. Chỉ đến khi xảy ra tranh chấp, khách hàng mới đi tìm hiểu thì đã "bút sa gà chết".

Theo ông Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, đối với phần sở hữu chung - riêng hiện nay rất khó phân định rạch ròi và những phần “nhạy cảm” đã được cài trong hợp đồng, nếu không thạo luật và có kinh nghiệm sẽ rất khó nhận ra.

Ở góc độ khác, theo Thạc sỹ Nguyễn Tấn Hoàng Hải, Giảng viên Khoa luật Dân sự - Trường đại học Luật TP.HCM, người mua khi đọc một hợp đồng quá dày thường có tâm lý chỉ chọn đọc những khoản mà mình quan tâm thông qua tên điều khoản. Nắm bắt được tâm lý này, các chủ đầu tư (không thực hiện đăng ký mẫu hợp đồng với cơ quan chức năng) có thể dễ dàng quy định thêm nhiều điều khoản về thời hạn bàn giao nhà có lợi cho mình.

"Cũng cần lưu ý rằng, mức phạt khi không đăng ký hợp đồng mẫu hiện nay chỉ từ 30 - 50 triệu đồng, quá nhỏ, chế tài không đủ mạnh và không đủ sức răn đe", ông Hải nhận xét.