Mua đất phân lô, xin cấp giấy chứng nhận nhà ở như thế nào?

Căn hộ đó nằm trong dự án xây dựng nhà liền kề, bản chất của hợp đồng góp vốn này gần như là tôi mua đất nền, nhưng dự án đó không cho phép bán đất nền nên chủ dự án lách luật bằng hợp đồng góp vốn.

Trong hợp đồng góp vốn đó ghi rõ sau khi chủ dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng thì tôi sẽ thanh toán tiền mua đất nền dưới dạng “vốn góp”. Đồng thời tôi cũng góp vốn thực hiện dự án bằng cách sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư đã có sẵn.

Tôi xin hỏi sau khi tôi hoàn thành xây dựng căn hộ đó thì thủ tục để tôi được cấp giấy chứng nhận nhà ở như thế nào? Bởi vì chủ dự án không trực tiếp đầu tư xây dựng dự án nên họ không có cơ sở viết hóa đơn VAT để hoàn thành hồ sơ cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho tôi.

Bản thân tôi là hộ gia đình nên việc xây dựng do tôi tự thuê thợ và mua vật tư để làm nên không có chứng từ.

ducbthl@...

Trương Thị Hồng Châu – Chuyên viên tư vấn pháp lý Công ty Luật TNHH Đất Luật trả lời:

Theo thông tin Quý Ông/bà cung cấp, chúng tôi hiểu dự án mà Quý Ông/bà mua là dự án bán nhà, không phải là dự án được phép kinh doanh dưới hình thức phân lô bán nền.

Theo quy định chung của pháp luật về nhà ở, đối với các dự án không được phân lô bán nền thì chủ đầu tư phải xây dựng xong mới được chuyển nhượng cho khách hàng. Trường hợp dự án chưa đáp ứng các điều kiện này, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng mua bán nhà ở với hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở (Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/9/2010); hoặc ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư nhằm phân chia tối đa 20% sản phẩm nhà ở thương mại tại dự án cho các nhân/tổ chức có nhu cầu mua nhà ở tại dự án khi dự án đã được phê duyệt, đã khởi công xây dựng công trình và đã thông báo trước cho Sở Xây dựng (trường hợp chưa đáp ứng điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Trở lại trường hợp này, mặc dù chủ đầu tư đã bàn giao nền đất cho Quý Ông/Bà nhưng về mặt pháp lý thì chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm trước nhà nước và pháp luật về việc đầu tư xây dựng nhà ở. Thông thường, ở một số tình huống tương tự, để phù hợp với tình hình thực tế thì nhiều chủ đầu tư cho phép khách hàng được thuê đơn vị thi công để xây dựng nhà. Nhưng để phù hợp về mặt pháp lý, đơn vị thi công do chủ nhà thuê sẽ phải ký Hợp đồng thi công với chủ đầu tư và đơn vị thi công sẽ xuất hóa đơn giá trị thi công cho chủ đầu tư để làm cơ sở hạch toán chi phí xây dựng nhà vào giá bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về mặt pháp lý, chủ đầu tư là người bán nhà, nên các văn bản nghiệm thu phải do chủ đầu tư (hoặc do chủ đầu tư ủy quyền ký) mới có giá trị pháp lý.

Do vậy, Ông/Bà cần kiểm tra lại nội dung thỏa thuận đã ký với chủ đầu tư về việc xây dựng này như thế nào, chi phí liên quan đến việc xây dựng này sẽ được hạch toán cấn trừ với giá góp vốn, chuyển nhượng ra sao, nghĩa vụ bảo hành, xuất hóa đơn VAT cho chủ đầu tư như thế nào để có sự thỏa thuận và thống nhất với chủ đầu tư trong việc hoàn tất hồ sơ để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp GCN cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở (theo Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014) được thực hiện qua các bước tóm tắt như sau:

Bước 1: Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở gửi Sở Tài nguyên và Môi trường bộ hồ sơ pháp lý của dự án.

Bước 2: Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng QSDĐ, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án (thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ). Sau đó, gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Chủ đầu tư dự án nhà ở nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp GCN thay cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, điều chỉnh và thực hiện thủ tục cấp GCN theo quy định.