Mua bán chung cư: Những kiến thức cần biết

Chung cư là gì?

Nhà chung cư là tòa nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Tùy theo mục đích sử dụng, chung cư được chia thành chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Một trong những hành vi nghiêm cấm được quy định tại Luật Nhà ở đó là: Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt để kinh doanh vật liệu gây cháy nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư.

Như vậy, tùy mục đích sử dụng nhà chung cư do cơ quan có thẩm quyền cấp phép từ khi xây dựng, mà chủ sở hữu có thể được phép sử dụng nhà chung cư để làm văn phòng, dịch vụ hoặc thương mại.

Đọc thêm: Quy định về xử phạt khi sử dụng chung cư sai mục đích

Điều kiện căn hộ chung cư được phép giao dịch

Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điều kiện mua bán căn hộ chung cư là có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; không bị tranh chấp khiếu nại, đang trong thời hạn sử dụng; không bị kê biên thi hành án, không bị kê biên để đảm bảo thi hành quyết định hành chính; không bị thu hồi, giải tỏa, phá dỡ.

Các trường hợp không phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi thực hiện giao dịch mua bán là khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước.

Điều kiện để các bên tham gia mua bán căn hộ chung cư

Theo quy định Ngoài ra, Luật Nhà ở cũng quy định điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch mua bán căn hộ chung cư:

- Đối với bên bán: + Phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc mua bán.

+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

- Đối với bên mua: + Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà chung cư.

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi có nhà chung cư.

+ Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.

+ Nếu là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu được ủy quyền quản lý thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam.

Cách tính diện tích căn hộ chung cư

Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD, diện tích sử dụng căn hộ chung cư thương mại được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Giá bán được tính theo diện tích nào?

Thông tư của Bộ Xây dựng không quy định bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường hay thông thủy mà do hai bên thỏa thuận.

Hai bên lưu ý, bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng, diện tích sàn căn hộ để tính giá bán được xác định theo phương pháp nào, tính theo tim tường hay tính theo thông thủy để tránh sự tranh chấp có thể xảy ra nếu không ghi rõ phương pháp tính trong hợp đồng mua bán.

Quy định về việc cấp sổ hồng chung cư

Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn).

Tại điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.

Do đó, khi gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải thích và hỗ trợ thực hiện.

Sổ hồng chung cư có giá trị bao lâu?

Mặc dù trên thực tế Sổ hồng thường ghi thời hạn là 50 năm (phụ thuộc theo dự án chung cư) nhưng pháp luật không ấn định Sổ hồng có giá trị bao nhiêu lâu. Giá trị của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng chung cư.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. UBND cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

Đọc thêm: Mua chung cư, sau bao lâu chủ đầu tư phải xin cấp sổ hồng cho cư dân?

Quy định về sở hữu riêng, sở hữu chung nhà chung cư

Theo quy định, trong hợp đồng mua bán nhà phải thể hiện nội dung vị trí, diện tích chung, riêng đối với nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư được các bên thỏa thuận, đính kèm loại tài liệu xác định vị trí, diện tích chung, riêng.

- Nhà chung cư xây dựng trước ngày 1/7/2006 (Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực) lực thì cần xem xét nội dung hợp đồng mua bán nhà và những tài liệu, dự án liên quan. Nếu hợp đồng quy định phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư có nơi để xe được chủ đầu tư đồng ý cho sử dụng chung thì chủ đầu tư phải xác định rõ công năng phần diện tích nơi để xe là phần sử dụng chung và phần diện tích còn lại trong diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Nếu hợp đồng không quy định về phần diện tích nơi để xe thì căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt để xác định. Trường hợp trong hồ sơ, tài liệu, dự án cũng không quy định về quyền sở hữu diện tích nơi để xe thì chủ đầu tư và các chủ sở hữu phải thỏa thuận đảm bảo quyền lợi của cả hai bên với mức thu tiền trông giữ xe không được vượt quá mức phí do quy định.

- Nhà chung cư xây dựng sau 1/7/2006: Phần sở hữu riêng gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, gồm cả ban công, lô gia và phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng theo pháp luật; các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung gồm phần diện tích nhà còn lại của chung cư ngoài diện tích thuộc sở hữu riêng nêu trên. Ngoài ra là không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư như khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào. Cạnh đó là hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

- Nhà chung cư xây dựng sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ 1/7/2014 được quy định tại Điều 100, 101:

Phần sở hữu riêng gồm: Diện tích bên trong căn hộ gồm cả ban công, lô gia; phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung gồm phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần sở hữu riêng. Đó là nhà sinh hoạt cộng đồng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung, cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng.

Ngoài ra là các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo dự án đã được duyệt gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Phí bảo trì chung cư

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, phí bảo trì chung cư là khoản phí được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà bị xuống cấp trong quá trình sử dụng.

- Phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà người mua hoặc thuê nhà phải nộp là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác.

- Thời điểm người mua hoặc thuê nhà phải đóng phí bảo trì nhà chung cư là khi nhận bàn giao nhà và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Ngay tại thời điểm nhận bàn giao nhà, người mua hoặc thuê sẽ phải nộp toàn bộ phí bảo trì nhà chung cư cho CĐT.

- Chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí bảo trì tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu khi phí bảo trì thực hiện bảo trì không đủ. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp phí bảo trì để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Thực tế thời gian qua, tranh chấp phí bảo trì chung cư là cuộc chiến dai dẳng, gay gắt nhất trong các tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư chung cư. Trên đây là một số thông tin cần biết về căn hộ chung cư, bạn đọc có thể tham khảo để tránh những rủi ro, tranh chấp khi mua bán căn hộ chung cư.

Đọc thêm: Kinh nghiệm mua căn hộ chung cư cho người lần đầu mua nhà