Kinh nghiệm chọn mua căn hộ chung cư

Vị trí chung cư

Việc chọn mua căn hộ có vị trí thuận tiện cho sinh hoạt, đi lại và làm việc của bản thân là câu hỏi đầu tiên bạn cần đặt ra khi có ý định mua nhà. Lý do phải cân nhắc kỹ là vì yếu tố này phụ thuộc vào tiềm lực tài chính của mỗi cá nhân.

Thông thường, phân khúc căn hộ dưới 1 tỉ đồng thường nằm ở vị trí khá xa trung tâm thành phố. Người mua cần dung hòa ba yếu tố vị trí, nhu cầu và ngân sách để có thể chọn cho mình căn hộ phù hợp. Dựa vào các mối quan hệ, hoặc tìm đến các đơn vị môi giới bất động sản để nhờ họ tìm các dự án phù hợp.

Bên cạnh đó, bạn hãy lưu ý tình hình giao thông quanh khu chung cư mà bạn muốn mua. Bạn nên dành thời gian đến tham khảo thực địa dự án, thử đi trên những trục đường dẫn tới dự án và quan sát trong các giờ cao điểm nhằm đánh giá tình trạng giao thông tại đây có quá phức tạp hay không, chẳng hạn như mật độ xe tải nhiều như thế nào, khung giờ xe container lưu thông.

Ngoài ra, bạn cần chất vấn chủ đầu tư hay hỏi nhân viên môi giới về các dự án hạ tầng giao thông sắp hoặc đang triển khai xem liệu chúng có giải quyết được các vấn đề về giao thông cũng như tình trạng ngập úng khi mùa mưa đến.

Năng lực chủ đầu tư

Một chủ đầu tư uy tín và có tên tuổi trên thị trường sẽ góp phần giảm rủi ro cho khách hàng trong quá trình mua bán. Một trong những điều đầu tiên người mua căn hộ nên tìm hiểu đó là thông tin và năng lực của chủ đầu tư. Cần bắt đầu từ việc tìm kiếm lịch sử của chủ đầu tư, từ các dự án mà chủ đầu tư đó đã từng thực hiện, các vấn đề về tranh chấp khu đất (nếu có) hoặc tính pháp lý trong thủ tục mua bán và các pháp lý khác có liên quan đến chủ đầu tư.

Một chủ đầu tư có tên tuổi trên thị trường sẽ giúp người mua nhà an tâm hơn về chất lượng, tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án. Mỗi chủ đầu tư có phong cách quy hoạch, thiết kế và phương châm phát triển sản phẩm riêng. Người mua cần chắc chắn rằng mình đã tìm hiểu kỹ các yếu tố này. Không chỉ dừng lại ở thông tin về chủ đầu tư, bạn cũng nên kiểm tra thêm thông tin về nhà thầu xây dựng, các đơn vị thiết kế, giám sát, quản lý, phân phối và phát triển dự án...

Tiện ích nội – ngoại khu

Một yếu tố khác cũng quan trọng không kém khi chọn mua căn hộ chung cư là các tiện ích nội, ngoại khu quanh chung cư sắp mua. Những yếu tố này tưởng chừng rất nhỏ và thường bị bỏ qua với suy nghĩ rằng "có thì tốt, còn không có thì cũng chẳng sao".

Tuy nhiên, một thống kê cho thấy, có đến khoảng 60% người mua cho rằng đây là điểm quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình sinh hoạt của gia đình mỗi ngày. Nhiều người cảm thấy nuối tiếc khi đã không cân nhắc kỹ yếu tố này.

Do vậy, bạn cần xác định đối tượng sống trong căn hộ gồm những ai, đồng thời cần định hình mục tiêu khi sinh sống tại căn hộ đó mình sẽ tập trung vào việc học của con cái hay các trung tâm chăm sóc sức khỏe cho người lớn tuổi trong gia đình.

Sau đó, bạn cần tìm hiểu thêm trong bán kính 1-5km có những khu mua sắm, chợ, siêu thị, trường học hay bệnh viện nào không. Các hệ thống này gia đình bạn hoặc cá nhân bạn có sử dụng thường xuyên hay không.

Tầng hầm và sức chứa

Tầng hầm của chung cư là một trong những yếu tố rất quan trọng. Do vậy, bạn cần kiểm tra xem chung cư có được trang bị hệ thống thông gió, báo cháy, đầu đọc tín hiệu thẻ, camera chụp ảnh xe ra vào… có đầy đủ và hoạt động tốt hay không.

Trung bình mỗi hộ gia đình có 2 chiếc xe máy, một số hộ còn có 1-2 chiếc ô tô. Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở Việt Nam của Bộ Xây dựng quy định, cứ 4-6 hộ sẽ có một chỗ để xe ô tô với tiêu chuẩn diện tích là 25m2/xe; chỗ để xe môtô, xe máy là 2,5-3,0m2/xe; còn xe đạp là 0,9m2/xe.

Một trong những chỉ số để tính toán sức chứa hầm xe là tỉ lệ xe/đầu người. Hiện tại, đa số các chung cư tại TP.HCM đều có tỉ lệ khá thấp, dưới 1. Do đó, khi hầm để xe xây dựng không đủ số lượng và sức chứa tương đương mật độ căn hộ/mật độ cư dân có thể mang lại nhiều phiền toái, bất tiện trong quá trình sinh sống. Vì thế, bạn cần tham khảo và nhờ tư vấn từ các nguồn thông tin chính thống để có sự lựa chọn chuẩn xác nhất.

Chọn căn hộ tầng trung

Nếu bạn chọn mua căn hộ ở tầng thấp của chung cư, bạn sẽ chịu cảnh bụi bẩn hay tiếng ồn làm phiền, thậm chí còn bị muỗi tấn công. Chọn căn hộ ở tầng quá cao sẽ bất tiện trong việc đi lại và mức giá cũng khá cao, đôi khi gây khó khăn trong việc thoát hiểm khi chung cư xảy ra sự cố.

Số tầng hợp lý mà bạn nên cân nhắc trước khi chọn mua chung cư dao động từ tầng 7 – 15. Đây là vị trí tầng có thể đáp ứng được hầu hết các nhu cầu cơ bản mà vẫn đảm bảo điểm nhìn/hướng nhìn xuống đường phố khá đẹp và thông thoáng.

Tránh xa chỗ đổ rác, khu vực thang máy

Hệ thống thang máy thường được bố trí ở tiền sảnh chung cư và phân bổ đồng đều ở các tầng căn hộ. Mỗi tầng sẽ có hướng bố trí thang máy khác nhau, gồm thang chở người và thang chuyên dụng. Bạn nên xem sơ lược bản vẽ chi tiết xây dựng nhằm nắm thông tin về cách bố trí thang máy. Thông thường, cửa thang máy không nên tiếp giáp với cầu thang bộ để tránh ùn tắc, cản trở thoát người khi xảy ra hoả hoạn.

Khi chọn mua căn hộ, trong quá trình đặt cọc, bạn nên hỏi kỹ vị trí căn hộ mà bạn đang hướng đến có gần khu vực thang máy và họng rác tập thể hay không. Bởi nếu hai hệ thống này kế cận căn hộ thì điều không thể tránh khỏi là những tiếng ồn từ những người sử dụng thang máy, chuông báo của thang và mùi hôi từ trong họng rác.

Vì thế, bạn nên chọn những căn nằm xa nơi tập trung rác và khu vực thang máy của tòa nhà nhằm hạn chế mùi hôi hay ô nhiễm tiếng ồn, đảm bảo sự nghỉ ngơi yên tĩnh của bạn và gia đình sau những giờ học tập làm việc mệt mỏi.

Ngoài ra, bạn cũng nên xem xét chọn những căn ở vị trí góc để có thể tận dụng hết công năng, sự thông thoáng của hai mặt tòa nhà căn hộ, tránh nắng nóng vào những thời điểm nhiệt lên cao nhất trong ngày.

Chọn căn hộ có ban công hoặc lô gia

Ban công là một không gian theo chiều ngang được nhô ra và nối liền với một bức tường, trước một cánh cửa và thường có gắn lan can an toàn. Ban công có ba mặt tiếp xúc với thiên nhiên, có tầm nhìn rộng rãi nhưng nghỉ ngơi không tiện, nhất là đối với xứ nóng như Việt Nam.

Lô gia là phần ăn sâu vào mặt bằng nhà (tức là "khoét" vào nhà) nên được che chắn cẩn thận, chỉ có một bề mặt tiếp xúc với thiên nhiên. Lô gia là nơi để nghỉ ngơi, giải trí (gắn liền với phòng ngủ hoặc phòng chung) và cũng là nơi phục vụ sinh hoạt chung (gắn liền với bếp, vệ sinh). Trong kiến trúc nhà ở hiện đại, người ta thường khuyên dùng lô gia để đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

Khoảng không gian của ban công hoặc lô gia tuy có diện tích nhỏ nhưng rất hữu dụng. Khu vực này có thể là nơi để bạn và gia đình cùng tụ họp vào buổi tối hoặc tập thể dục vào sáng sớm, vừa tạo không gian thư giãn thoáng đãng để nghỉ ngơi, vừa là nơi gia chủ có thể trồng thêm cây xanh, hoặc để đọc sách, uống trà,…

Mật độ căn hộ/sàn và số thang máy

Số lượng căn hộ bố trí trên một tầng sẽ thể hiện mật độ cư dân và tính riêng tư của cư dân tại dự án. Hiện nay, mật độ phân bổ 8 căn/sàn là con số khá phổ biến tại các chung cư. Nếu chung cư bạn đang cân nhắc có mật độ dày hơn, hãy xem xét cách thức thiết kế và bố trí của chủ đầu tư để chọn không gian tốt nhất, riêng tư nhất cho mình và gia đình.

Đối với các tòa nhà cao tầng, thang máy là yếu tố cực kỳ quan trọng vì mọi cư dân đều sử dụng chúng phục vụ mục đích đi lại giữa các tầng. Những giờ cao điểm từ 7 – 9 giờ sáng và từ 17 – 19 giờ tối là những giờ di chuyển nhiều của cư dân. Vì thế, bạn cần lưu ý khung giờ này.

Nếu bạn chọn mua một căn hộ mini, cấu trúc thang máy không cần quá hiện đại, cầu kỳ. Với loại hình căn hộ này, thông thường chủ đầu tư sẽ bố trí thang máy dạng gia đình, có tải trọng từ 200 – 300kg với mật độ phân bổ khoảng 3 thang/block.

Khi bạn có sự lựa chọn chung cư cao tầng, bạn nên chú trọng kích thước, tốc độ và mức độ hoạt động ổn định của thang. Các thang dạng này phải có sức tải từ 420 – 630kg, mỗi block cần bố trí khoảng 4 – 6 thang. Ngoài ra, các hệ thống thang này cần lắp đặt hệ thống chiếu sáng nhiều hơn các loại thang máy khác nhằm đảm bảo an ninh cho bạn và gia đình khi sử dụng.

Theo Quyết định 26/2004/QĐ-BXD về Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam, tốc độ vận hành tối thiểu của thang máy không nhỏ hơn 1,5m/s. Nếu thang máy đạt tốc độ này, bạn có thể yên tâm vì sẽ không mất quá nhiều thời gian để chờ thang.

Ưu tiên căn hộ có 2 thang thoát hiểm

Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở Việt Nam quy định, cầu thang bộ được thiết kế và bố trí phải đáp ứng yêu cầu sử dụng và thoát người an toàn. Số lượng cầu thang bộ của một đơn nguyên trong nhà ở cao tầng không được nhỏ hơn 2, trong đó ít nhất có một thang trực tiếp với tầng 1 và một thang lên được tầng mái.

Trên thực tế, cư dân rất ít khi sử dụng thang bộ (còn gọi là thang thoát hiểm) ngoại trừ trường hợp khẩn cấp hoặc chung cư xảy ra sự cố. Nhưng việc bố trí thang bộ trong các tòa nhà cao tầng nói chung, các khu căn hộ, nhà chung cư nói riêng là việc làm cần thiết và tuân thủ theo quy định của pháp luật.

Bạn nên ưu tiên lựa chọn những căn hộ có thiết kế từ 2 thang bộ thoát hiểm trở lên nhằm tránh tình trạng chen lấn, xô đẩy do mật độ người quá nhiều mà số lượng thang lại ít. Có thể bạn ít sử dụng, nhưng thang bộ sẽ rất hiệu quả, đảm bảo an toàn cho bản thân bạn và gia đình khi chung cư xảy ra sự cố.