Có nên góp vốn mua đất nền?

Trong một Talkshow mới đây của CafeLand, TS. Diệp Gia Hoàng, Giám đốc tư vấn và quản lý danh mục đầu tư Aura Capital, cho biết góp vốn mua chung bất động sản là một cách thức đầu tư dành cho những người ít vốn muốn tham gia đầu tư bất động sản.

Bạn có thể góp vốn cùng bạn bè, anh em, đồng nghiệp để đầu tư. Cách thức này cũng rất thích hợp trong nền kinh tế 4.0, nền kinh tế chia sẻ những cơ hội đầu tư cho nhau. Ưu điểm của hình thức góp vốn đầu tư này là bạn chỉ cần một khoản tiền nhỏ là có thể đồng sở hữu đất.

Khi góp vốn mua chung đất sẽ tồn tại 2 trường hợp. Thứ nhất là số tiền góp vốn của các bên là bằng nhau. Khi đó, quyền lợi sẽ như nhau. Thứ hai là số tiền góp vốn chênh lệch người ít, người nhiều sẽ dễ phát sinh tranh chấp về lợi ích.

Trên thực tế cũng có không ít trường hợp bạn bè, người thân góp tiền mua chung đất đã không thể nhìn mặt nhau do phát sinh tranh chấp về việc khai thác hoặc định đoạt “số phận” mảnh đất đó.

“Để tránh được rủi ro, tranh chấp sau này, các bên cần phải ký cam kết một bản thỏa thuận chung, cụ thể về phần đóng góp, tỉ lệ sở hữu của mỗi bên, các vấn đề về quản lý, phân chia đất, chia lợi nhuận, định đoạt tài sản chung.... tránh tình trạng người tham gia nửa chừng rút vốn, tranh chấp quyền lợi”, TS. Hoàng chia sẻ.

Góp vốn mua đất là giải pháp dành cho các bạn trẻ muốn tham gia vào thị trường bất động sản. Ảnh minh họa

Về pháp lý cách thức đầu tư này, luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho biết khi mua đất chung cùng bạn bè để đầu tư thì trước hết bạn cần nắm rõ quy định về sở hữu chung quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai như sau:

“Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Ngoài ra, việc định đoạt tài sản chung được Bộ Luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 218 như sau:

- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

- Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trên thực tế có nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của nhiều người góp tiền nhưng không quy định quyền sử dụng đất của từng cổ đông trong các hợp đồng góp vốn vậy nên rất dễ xảy ra tranh chấp bởi mọi việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đều phải được sự đồng ý của cả 2 người.

Bộ luật dân sự (BLDS) quy định: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Về mặt hình thức,“hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó” (khoản 1, khoản 2 Điều 401 BLDS).

Trong trường hợp này, hợp đồng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đất đã thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên và không thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng, chứng thực.

Do vậy, nếu không vi phạm các quy định của pháp luật làm cho giao dịch dân sự đó bị vô hiệu thì hợp đồng viết tay giữa các bên được coi là hợp pháp.

Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, để xác định bản hợp đồng viết tay nêu trên có đủ cơ sở để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho những người góp vốn còn lại không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải xét đến nhiều yếu tố.

Theo đó, nội dung đã thỏa thuận tại hợp đồng viết tay nêu trên có thể hiện rõ ràng việc mọi người cùng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đối với mảnh đất mà một trong các bên đã đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Bên cạnh đó, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chủ sử dụng cũ và người được cử ra giao dịch có quy định cụ thể bên mua là một cá nhân đại diện cho nhiều cá nhân cùng góp vốn mua không? Ngoài ra, còn có thể căn cứ vào các giấy tờ, tài liệu khác có liên quan như giấy giao, nhận tiền giữa các bên góp vốn cho người được cử ra giao dịch...

“Do đó, để tránh được những rủi ro hay những tranh chấp không đáng có thì việc góp tiền mua đất cần phải có hợp đồng mua đất, cần được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên tham gia; giấy giao nhận tiền giữa các bên góp vốn; đề nghị cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận đồng sở hữu quyền sở hữu đất”, luật sư Hảo khuyên.