Có nên đầu tư vào đất hỗn hợp?

Ảnh minh họa.

Đất hỗn hợp là gì?

Thông tư số 01/2021/TT-BXD quy định đất hỗn hợp là quỹ đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, có thể kết hợp ở với kinh doanh hay sản xuất. Quy hoạch xây dựng trên đất hỗn hợp là định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị; không gian vùng; điểm dân cư; hạ tầng xã hội; công trình hạ tầng kỹ thuật.

Đất hỗn hợp không nằm trong nhóm đất nào được quy định trong Luật đất đai 2013. Vì vậy, để giải quyết các vấn đề liên quan người dân chỉ có thể dựa vào luật quy hoạch nói chung. Điều này, dẫn đến không ít các trường hợp đất quy hoạch hỗn hợp không được giải quyết cấp giấy phép khiến nhiều hộ dân cư khu đô thị bức xúc.

Hiện nay, việc cấp giấy phép xây dựng (GPXD) mỗi nơi mỗi khác. Có nơi cấp phép chính thức, có nơi cấp tạm, có nơi không cho phép xây dựng.

Cụ thể, trong trường hợp đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp GPXD nhà ở. Đồng thời không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Khu vực nhà ở dính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tục đất đai và xây dựng cho người dân. Công trình xây dựng sẽ được tính là cấp phép tạm.

Tuy nhiên, từ tháng 11/2018, Sở Xây dựng TP.HCM đã đồng ý đề xuất của Sở Quy hoạch – Kiến trúc thành phố về phân loại các tiêu chí để cấp GPXD cho người dân trong khu vực quy hoạch, được phân loại như sau:

Với khu vực chiếm 50% diện tích đất hỗn hợp

Những khu vực chiếm 50% diện tích đất hỗn hợp chủ yếu với mục đích là xây dựng nhà ở dưới dạng chung cư, kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng, không có công viên cây xanh và công trình công cộng. Bên cạnh đó, hiện trạng khu vực đang có nhiều nhà ở của người dân, đất gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì khu vực đó sẽ được cấp GPXD chính thức.

Với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp

Những khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp với chức năng chính là công trình thương mại – dịch vụ – văn phòng, không có nhà ở, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời. Những khu vực này không gây ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của người dân sẽ được chính quyền cấp GPXD có thời hạn, với điều kiện người dân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Với khu vực chiếm 20% diện tích đất hỗn hợp

Những khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm là hiện trạng có nhiều nhà ở, đất ở của người dân thường lụp xụp nên cần thu hút các chủ đầu tư với các dự án xây dựng tái thiết đô thị. Những khu vực này, Sở quy hoạch – Kiến trúc đề nghị chưa thực hiện cấp GPXD mà Sở và địa phương sẽ tiến hành rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi điều chỉnh hoàn tất thì người dân sẽ được cấp GPXD chính thức.

Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất ở khác

Đối với khu vực nằm trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác như: đất ở nhà vườn, đất ở hạ tầng, đất ở cao tầng thì được cấp GPXD riêng lẻ.

Đất hỗn hợp vẫn có thể tách thửa nhưng phải đáp ứng các điều kiện trong Khoản 2 Điều 9 Luật đất đai 2013.

Đất hỗn hợp có tách thửa không?

Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 và Nghị Định 01/2017/NĐ-CP quy định các trường hợp được phép tách thửa phải đáp ứng những điều kiện sau:

- Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Trường hợp chưa có sổ đỏ thì phải xin cấp, sau đó mới thực hiện việc tách thửa.

- Tách thửa cần đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của từng vùng miền, từng khu vực khác nhau. Do đó, diện tích tối thiểu là diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa (không tính phần hành lang an toàn giao thông và chỉ giới xây dựng).

- Đất tách thửa đang không có tranh chấp hay kiện tụng.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Đất tách thửa vẫn còn thời hạn sử dụng.

Như vậy, nếu đất hỗn hợp đáp ứng đủ 05 điều kiện theo quy định trên thì được phép tách thửa như đất thông thường.

Có được mua bán đất hỗn hợp?

Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định, nếu người sở hữu đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước nhưng chưa có kế hoạch triển khai sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì sẽ được tiến hành theo quyền của người sở hữu. Đó là mua bán hoặc chuyển nhượng.

Trong trường hợp, các cơ quan chức năng đã có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, nhưng sau 3 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi hay chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng, thì người sử dụng đất phải tiến hành đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không?

Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ các cơ quan chính quyền địa phương hay Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo đúng luật pháp đã quy định.

Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Ngoại trừ các trường hợp xây dựng mới công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm sẽ không được phép.

Có được bồi thường khi bị thu hồi?

Theo Điều 75 Luật đất đai 2013 điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất cho mục đích vì lợi ích quốc gia, cộng đồng được quy định như sau:

Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm các loại giấy vừa nêu tên) theo đúng quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Theo đó, chủ sở hữu tài sản đất hỗn hợp nếu có đầy đủ giấy tờ chứng nhận hợp lệ, sẽ được hưởng bồi thường.

Có nên đầu tư đất hỗn hợp?

Vào ngày 18/2/2021, Sở Xây dựng TP.HCM có công văn số 2140 đề xuất UBND thành phố cấp GPXD chính thức cho người dân trong các đồ án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp.

Sở quy hoạch – Kiến trúc cũng khẳng định đất hỗn hợp sẽ được Sở giải quyết và đảm bảo quyền lợi nhà, đất bình thường cho người dân trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất của Nhà nước, chưa xác định được dự án đầu tư và chủ đầu tư. Nếu có thu hồi cũng sẽ bồi thường theo đúng quy định về Luật đền bù đất đai nếu chủ sở hữu đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ.

Hơn nữa, đất hỗn hợp có giá bán rẻ hơn nhiều so với các loại đất thông thường khác. Định giá đất hỗn hợp đưa ra luôn thấp hơn, đó chính là cơ hội để người mua có thể mua được đất với giá rẻ.

Tuy nhiên, đất hỗn hợp đang gặp nhiều khó khăn vì nằm trong vùng quy hoạch chuyển đổi đất hàng năm. Các công trình, dự án khi nằm trong khu vực này sẽ phải chờ phê duyệt của chính quyền. Đây cũng là một trong những rủi ro để nhà đầu tư lưu ý khi đầu tư với loại hình đất hỗn hợp.