Cho thuê nhà chung cư: Trường hợp nào đóng và không đóng thuế?

Nhiều người đang cho thuê nhà chung cư rất muốn biết trường hợp nào phải đóng thuế, trường hợp nào không phải đóng thuế để thực hiện đúng quy định pháp luật nhằm đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng của mình.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, Luật sư Phạm Thanh Hữu, Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh có một số chia sẻ pháp lý như sau:

Thứ nhất, việc thu thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng đối với trường hợp cho thuê nhà chung cư không phải là quy định mới mà đã được quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC, và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 30/7/2015. Vấn đề nằm ở chỗ, trên thực tế các Cơ quan thuế chưa triển khai việc thu thuế trong thời gian qua nên dẫn đến nhiều người nhầm tưởng đây là quy định mới.

Thứ hai, cụ thể, theo điểm b khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng. Việc xác định cá nhân không phải nộp thuế là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

Trường hợp cho thuê nhà với doanh thu trên 100 triệu đồng một năm sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân với mức 5% và thuế giá trị gia tăng 5%.

Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Ví dụ: Nguyễn Văn A. ký hợp đồng cho thuê nhà ở trong hai năm (tính theo 12 tháng liên tục, với thời gian cho thuê từ tháng 10/2021 đến hết tháng 9/2023), tiền thuê 10 triệu đồng/tháng và được trả một lần. Như vậy, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà được xác định như sau:

- Năm 2021, Nguyễn Văn A. cho thuê nhà 3 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là 3 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng. Do đó, năm 2021, Nguyễn Văn A. không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.

- Năm 2022, Nguyễn Văn A. cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng. Do đó, năm 2022, Nguyễn Văn A. phải nộp thuế thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.

- Năm 2023, Nguyễn Văn A. cho thuê nhà 9 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là 9 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng. Do đó, năm 2023 Nguyễn Văn A. không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.

Sau khi xác định doanh thu tính thuế của từng năm, Nguyễn Văn A. thực hiện khai thuế một lần với doanh thu trả tiền một lần là 240 triệu đồng. Doanh thu phát sinh số thuế phải nộp là 120 triệu đồng và số thuế phải nộp một lần cho cả hợp đồng là 12 triệu đồng (120 triệu đồng x (5% + 5%)).