Cẩn thận khi mua bán căn hộ qua hợp đồng ủy quyền

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, cho biết theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Như vậy, về mặt pháp luật, hai hợp đồng có bản chất hoàn toàn khác nhau, hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà... mà không thực hiện việc quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua.

“Do vậy, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là không đủ cơ sở pháp lý”, luật sư Hảo cho biết.

Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là một dạng bên bán ủy quyền cho bên mua thực hiện giao dịch mua bán nhà ở. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ là có giấy chứng nhận, không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, không bị kê biên, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa.

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch phải là chủ sở hữu hoặc được chủ sở hữu ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở, trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Căn cứ theo quy định tại Luật Nhà ở, đối với hợp đồng chuyển nhượng căn hộ phải là chủ sở hữu hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Người nhận ủy quyền quản lý, sử dụng và định đoạt (trong trường hợp định đoạt: chuyển nhượng mua bán thì không thể thực hiện với chính mình), do vậy người được ủy quyền có thể sử dụng mà thôi. Ngoài ra, người nhận ủy quyền không thể làm sổ đỏ đứng tên người đó.

Về một số trường hợp không được ủy quyền, luật sư Hảo cho biết, theo quy định tại Khoản 8 và 9 Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.

Luật sư Hảo cũng lưu ý về thời hạn ủy quyền. Thời hạn đại diện được xác định theo giao dịch dân sự. Nếu hợp đồng ủy quyền ghi nội dung giao dịch khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì khi thực hiện giao dịch đó xong, việc ủy quyền chấm dứt.

Nếu quyền đại diện không được xác định với giao dịch dân sự cụ thể thì thời hạn đại diện là 01 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện. Trường hợp người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt.

“Mua bán nhà qua hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng vẫn được sử dụng trên thị trường bất động sản. Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, không nên lạm dụng hình thức mua bán qua hợp đồng ủy quyền. Khi mua bán căn hộ, nhà ở bạn nên cân nhắc kỹ khi ký hợp đồng mua bán và thực hiện giao dịch, tránh việc ủy quyền để ký hợp đồng mua bán căn hộ”, luật sư Hảo cho biết.